ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.12.2023
Просмотров: 30
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Доверительное управление имуществом (траст) – это новое явление в России, которое применяется, прежде всего, в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. Вновь введенный (п. 4. ст. 209 ГК) институт доверительного управления собственностью позволяет собственнику (учредителю управления), в том числе государству как субъекту предпринимательства, передавать другому лицу (доверительному управляющему) свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.
Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Наиболее полным по составу является интерес полного права собственности, владелец которого имеет бессрочное право использования или отчуждения недвижимости по своему усмотрению при условии соблюдения закона и неотъемлемых прав других членов общества. Владелец полного права собственности может создать меньшие по объему выгод интересы, например, интерес права аренды, при котором его владельцу (арендатору) дается право пользоваться недвижимостью в течение определенного периода в обмен на арендную плату. В свою очередь, арендатор может создать интерес субаренды, передав право пользования недвижимостью субарендатору. Теоретически этот процесс неограничен. При этом арендная плата, которую основной арендатор выплачивает владельцу полного права собственности, называется главной или основной арендной платой, а соответственно, арендная плата, выплачиваемая субарендатором “своему арендодателю” называется субарендной платой. Разница между субарендной и основной арендной платой называется доходной, или прибыльной арендной платой.
С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в ее отношении, т. е. осуществляться различные сделки: аренда, залог, наследие, дарение, купля-продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация, др. Дополнительная стадия совершения сделок с недвижимостью – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним,которая регулируется Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписки из Единого государственного реестре прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
4. принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость
Принципы оценки объектов недвижимости — комплекс методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости.
Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента — субъект, объект, рыночная среда, то соответственно выделяют три группы принципов — основанные на представлениях пользователя, связанные с объектом недвижимости и его улучшением, связанные с рыночной средой.
Существует также обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. К оцениваемому объекту недвижимости может применяться одновременно несколько принципов.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, — это принципы полезности, замещения, ожидания, которые позволяют пользователю определить полезность объекта недвижимости, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения им.
Недвижимость обладает стоимостью лишь тогда, когда она может быть полезна собственнику для реализации определенной экономической функции. Поэтому принцип полезности объекта недвижимости выражается в его способности удовлетворить потребности пользователя в определенном месте и в течение какого-либо периода времени.
Практика показала, что покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем та цена, которую запрашивают за аналогичный объект с такой же полезностью. Данный подход заложен в принципе замещения и предполагает наличие вариантов для покупателя. Максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.
Принцип ожидания предполагает, что стоимость объекта недвижимости включает в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывает постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости и его улучшением, — остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности, возрастающего и уменьшающегося дохода, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.
В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых оплачивается доходами, создаваемыми данным видом деятельности:
труд как фактор производства, затраты которого компенсируются заработной платой;
капитал (деньги или их эквивалент), траты которого компенсируются процентами, дивидендами;
предпринимательская деятельность, результатом которой является полученная прибыль;
земля, стоимость которой компенсируется рентой.
Так как земельные ресурсы физически недвижимы, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть увязаны с ней. Это подразумевает, что в первую очередь производятся финансовые выплаты за использование перечисленных выше производственных факторов, а затем по остаточному принципу собственнику земельного участка выплачивается рента. Земля имеет остаточную стоимость и будет иметь стоимость только тогда, когда есть остаток средств после оплаты других факторов производства. Поэтому остаточная стоимость приравнивается к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.
Собственник земельного участка получает чистый доход от него (остаточную продуктивность земли), если земельный участок расположен:
в удобном и легкодоступном месте;
в удобном для производства месте (окраина города, но близко к автомобильной дороге);
в живописном месте, например на берегу реки.
Используя принцип остаточной продуктивности земли, собственник земельного участка при незначительных затратах на его обустройство пытается извлечь максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью потребности пользователя или путем выгодного сочетания перечисленных выше трех вариантов получить максимальный доход). Однако чистый доход собственник земельного участка получит только после выплат за стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Данный принцип применяется при оценке экономической целесообразности возведения нового объекта строительства.
Принцип предельной продуктивности характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, гаража), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы могут значительно увеличить стоимость объекта недвижимости, так, что превысят финансовые затраты на создание дополнительных элементов.
Поэтому собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если будет включать в недвижимость либо изымать из нее объекты, зная, что это вызовет повышение стоимости объекта недвижимости.
Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенного уровня, но может наступить момент, когда затраты превысят стоимость объекта недвижимости. Практически данный принцип используется при определении интенсивности застройки земельных участков: застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока доход от использования комплекса земля + созданная на ней недвижимость будет максимальным, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам, качеству от окружающих объектов, не превысит стоимости окружающих аналогичных объектов недвижимости.
На земельном участке может быть много объектов недвижимости, вследствие чего при оценке стоимость земли «теряется». Поэтому все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. При выполнении данного условия общий доход от земли будет максимальным.
Используя принцип сбалансированности, владелец земельного участка может расширить производство на определенной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существуют оптимальные масштаб и соотношение между производственными факторами (застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.
Принцип экономического размера участка земли позволяет определить приращение стоимости единого земельного участка, т.е. определить площадь земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.
Приемлемый масштаб застройки земли обусловлен условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением высоко оценивается на рынке недвижимости.
Принцип экономического разделения применяется, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества. В этом случае разделение имущественных интересов возможно следующим образом: физическое разделение земельного участка; разделение времени владения земельного участка (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права); разделение прав пользования земельным участком (ограничение на использование объекта недвижимости); разделение по видам имущественных прав на данный земельный участок (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);