ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.12.2023
Просмотров: 31
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
разделение по правам кредитора вступить во владение земельным участком (закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).
3. Принципы, связанные с рыночной средой, — зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
Основными факторами, действующими в условиях рыночных отношений, являются:
спрос — количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием таких факторов, как экономические, социальные, природно-климатическая среда, административные факторы, окружающая среда, национальные и культурные условия, политические факторы, и изменяется по регионам, районам и микрорайонам;
предложение — количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по свободным ценам за определенный период времени. Общее предложение складывается из двух элементов — предложение существующей и новой недвижимости. Соотношение их изменяется во времени и от места к месту; цена — количество денег, выплаченных за объект недвижимости в совершенных сделках.
Рыночная стоимость является наиболее вероятным денежным эквивалентом объекта недвижимости.
Применение рыночных принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить максимальный доход в конкретной экономической ситуации, определяя: зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения;
соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка; предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости; уровень конкуренции на рынке недвижимости; изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа; принцип соответствия.
Принцип зависимости проявляется во взаимосвязи стоимости объекта недвижимости и других объектов недвижимости в прилегающей местности.
Принцип спроса и предложения заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо учитывать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, поскольку при возрастании спроса или сокращении предложения на рынке происходит повышение стоимости объекта недвижимости, а при уменьшении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости, как правило, снижается.
Принцип конкуренции проявляется в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию, благодаря которой происходит выравнивание доходности на рынке недвижимости.
Сверхприбыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к увеличению предложения на рынке, но при этом спрос не возрастает, а цены на объекты недвижимости снижаются.
Принцип изменения характеризует изменения полезности объектов недвижимости в определенном месте при изменении окружающих условий. Так, с течением времени объекты недвижимости создаются и ликвидируются, меняется характер землепользования, изменяются экономические условия рынка недвижимости, предъявляются новые требования к объектам недвижимости, демографическое развитие рождает потребности в различных видах жилья, происходит изменение потребительских требований к жилью, жилые районы приобретают интерес потребителя и теряют его. Применение принципа изменения позволяет на практике учесть названные условия для получения наибольшего дохода от объекта недвижимости.
Принцип соответствия проявляется в том, что стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности застройки района, которая поддерживает стоимость объектов недвижимости на определенном уровне и гарантирует, что их стоимость не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в соответствии с техническими требованиями).
Нарушение принципа соответствия наблюдается в дачных поселках, где участки распродавались различным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству с дорогими объектами более дешевых вызывает уменьшение в стоимости дорогой недвижимости.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости включает в себя принципы всех трех групп, рассмотренные выше, и позволяет выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант.
5. рынки недвижимого имущества, их классификация, структура, особенности рынков земли
2.1. Основные характеристики рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.
Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.
На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.
Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт — Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.
Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.
Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.
6. подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества
https://studfile.net/preview/5348315/page:8/
7. типология объектов оценки