Файл: Цена земли сущность и факторы, определяющие ее динамику.docx
Добавлен: 03.12.2023
Просмотров: 48
Скачиваний: 5
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
В собственности граждан и юридических лиц могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации (ст. 15 ЗК РФ).
Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36) [1], в ГК РФ (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209) [10].
Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения земельных участков в уставный (паевой) капитал юридического лица». Федеральный закон “О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации” [11].
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Договор аренды земельного участка -- гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком -- безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, заключается в письменной форме. Государственная регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если он заключен на срок более года.
Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляются в виде служебного надела работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, природных заповедников.
Служебные наделы предоставляются работникам данных организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Еще одним элементом правового режима земельного участка является разрешенное использование.
Разрешенное использование земель - эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Так же земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 284). Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
Таким образом, правовое регулирование рынка земли - прерогатива Российской Федерации. Статья 3 ЗК РФ выстраивает четкую иерархию земельных нормативных правовых актов в зависимости от их юридической силы. Во главе ее, как и во многих других отраслях права, находится Кодекс [8].
3.2 Создание благоприятных условий для ценообразования на землю
В результате аграрных реформ, осуществляемых в стране с 1990 года, родился рынок земли в России. Гражданский кодекс [10], Земельный кодекс [8], ряд федеральных нормативных актов и подобных актов Федерации установления права собственности физических и юридических лиц на том основании, что дает возможность покупать и продавать землю, арендовать их, дарение, залог и т.д.
Но проблема в том, что русский рынок земли еще очень слаб. Существует два аспекта: во-первых, общие земельные ресурсы России не безграничны, а во-вторых, что самое главное, главный администратор земли в России является также государством. Цены на аренду государственных земель были созданы постепенно, по мере вовлечения земли в рыночный оборот. Факторы, которые зависят от этих цен трудно определить, особенно земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства. Формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, которые не поддаются анализу и обобщению. В общем, большинство из администрации Федерации в формировании цены на аренду руководствуются текущим ставкам земельного налога и соответствующих коэффициентов, стоимость которых зависит от величины площади, целевые категории землепользования и арендаторов.
Конечно, Россия - крупнейший в мире владелец земельных ресурсов. Земельный фонд Российской Федерации составляет 1 709 800 000 га, расположенных на его территории почти все природные минералы планеты, в зоне влияния составляет около 45% пресной воды и около 20% морской воды, около 70% территория расположена в сейсмических районах. Тем не менее, эффективность самой богатой земли в России остается низким [12].
В течение двадцатого века цены на землю радикально менялись дважды: в 1917 году земля была национализирована и полностью исключена из рынка, в 1993 году Конституция Российской Федерации определяет различные виды собственности на землю, в том числе частные.
Только в 2001 году, после длительных споров Государственная Дума приняла новый вариант Земельного кодекса, в соответствии с новыми конституционными положениями. В то же время, споры вокруг Земельный кодекс не истекает до сих пор.
Тем не менее, формирование института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности показывают, что
земля входит в рыночный оборот, т.е. землю, сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В то же время, земля как пространственный основы для существования государства и его граждан, в качестве связующего звена в экосистеме требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической, безопасности, социальной защиты, охраны историко и культурные основы существования страны и ее граждан.
Одним из основных факторов социально- экономического развития России является более эффективное использование земли и сооружений имущественного комплекса и управления национального богатства путем развития различных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в основном из городского землепользования, поскольку, во-первых, в городской рыночных отношений развиваются хорошо вперед в отношению к деревне. Во-вторых, положение науки и общества для интеграции городских земель в рыночный оборот достаточно определенный характер, который не верен по отношению к сельскохозяйственной земли. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, он ориентирован на них жизненно производство, они сосредоточены в пределах своих границ до 75% социально-демографической и производства и экономического потенциала России. Таким образом, социально-экономическое значение городских земель в последние годы значительно возросло, возникла острая необходимость формирования цивилизованного рынка городской земли.
Важная область государственного регулирования имущественных отношений (и особенно для стран с переходной экономикой) - процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника. В условиях рыночной экономики, городские земли считается не только как пространство для экономической деятельности и жизни населения, но и как важный источник прибыли для предпринимателей, регулярный поток средств в региональных и муниципальных бюджетов.
В России с начала 90-х годов осуществляется земельная реформа, но никаких юридических оснований, ни общая концепция этой реформы не до конца еще не создана. Земельные Разработка стратегии и имущественных отношений не согласуется с целями реструктуризации экономики в целом. Решение многих проблем в этой области дается в руки местных властей, что привело к концу 90-х годов. Осведомленность населения и его " правовой грамотности" вопросы владения, управления и использования земель, по
мнению большинства экспертов, является низкой, что, несомненно, окажет негативное влияние на развитие рынка земли. [13]
По мнению экспертов, развитие рынка земли может привести к ряду негативных и позитивных эффектов природы. Большинство экспертов связана с деградацией земель и повышение социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. Кроме того, вполне вероятно, что в результате рыночных отношений будет увеличить количество земельных платежей и количество землевладельцев. Не серьезно погашение крупных участков земли иностранцами российских. Что касается ли рынок выделять землю в руках наиболее эффективных собственников, эксперты были далеко не уникален.
Чтобы создать благоприятные условия для более эффективного использования земельных ресурсов, необходимых для продолжения приватизации землеустройства, за счет упрощения процедуры предоставления земельных участков и значительно увеличить долю частной собственности (50-70%) для этой категории земель. И оборот землеустройства должны в значительной степени регулируется рыночными механизмами. Что касается приватизации экспертов сельскохозяйственных земель выразил более сдержанным, учитывая, что доля частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25%. Правительство должно внимательно следить за оборот сельскохозяйственных земель. Деятельность федеральных и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказали положительное влияние на развитие рынка земли. В то же время, менее положительным для специалистов земельной реформы оценили деятельность муниципальных органов власти.
Полное участие в хозяйственном обороте земли препятствует ряд факторов, одним из наиболее важных является наличие административных барьеров для предпринимателей на приобретение земли для хозяйственной деятельности. Ценовая ситуация на частном земельном рынке характеризуется сильными сайтов переоценка, в то время как рынок частных компаний, предоставляющих брокерские услуги в сфере земельных отношений ограничивается тем, что предполагает существование барьеров для создания новых компаний. Существование таких барьеров неизбежно приведет к монополизации, которая создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенное сокращение стимулов для повышения конкурентоспособности предприятий. Среди причин существования ограничения на свободу рынка, в первую очередь должна включать деятельность бюрократии, которая