Файл: Анализ рынка ипотечного кредитования и его роль в экономике России.pdf
Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 2071
Скачиваний: 40
СОДЕРЖАНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике
1.2 Понятие рынка ипотечного кредитования и его элементы
1.3 Правовая основа ипотечного кредитования
1.4 Особенности зарождения и развития ипотечного кредитования в России
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
2.1 Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе
2.2 Основные программы ипотечного кредитования в России
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
Следствием снижения ставок по ипотеке может быть рост числа сделок на рынке первичной и вторичной недвижимости. Повышение спроса на ипотеку зависит не только от снижения процентных ставок, но и от платежеспособности заемщиков. Огромное значение имеют макроэкономические показатели в стране [22].
Если денежные доходы населения будут подвержены стагнации, снижение процентных ставок по ипотеке не приведет к нужному результату. Заемщики с низкой зарплатой не смогут обслуживать ипотечные кредиты. В то же время исследования показывают, что уровень финансовой грамотности населения в большей степени влияет на стратегию принятия решений в домашних хозяйствах, чем размер доходов граждан, традиционно рассматривающийся в качестве ключевого детерминанта финансового поведения населения [3–6]. Для увеличения уровня сбережений в доходах населения следует планомерно осуществлять ряд важнейших мероприятий: реализовывать систему государственных мер по повышению реальных денежных доходов населения, сокращать неравенство в доходах, продолжать политику снижения темпов инфляции, реализовывать мониторинг сберегательного процесса [7–11].
Ряд экспертов сходятся во мнении о том, что банковская система не отвечает инвестиционным требованиям расширенного воспроизводства. Необходимо объединить преимущества государства и частного сектора в единой технологической цепи инвестиционного и финансового обеспечения расширенного воспроизводства [12–14].
Лидеры кредитного рынка в Российской Федерации осуществляли в течение последних несколько лет планомерную политику, направленную на снижение процентных ставок по ипотеке (табл. 11, данные по состоянию на 01.10.2019).
Таблица 11
Особенности работы банков по предоставлению ипотечных кредитов в Российской Федерации
|
Название банка |
Характеристика работы |
|
Сбербанк[18] |
Пересмотр политики предоставления кредитов в сторону их снижения с 10 августа 2017 г. по ипотеке первичного и вторичного жилья в среднем на 0,6–2%; снижение первоначального взноса при покупке готового жилья на 5%. Приобретение строящегося жилья — 7,5% на срок до 30 лет, а готового жилья — 9,2% на срок до 30 лет. Рефинансирование ипотеки — 9,9% на срок до 30 лет. Ипотека с господдержкой для семей с детьми — от 6% на срок до 30 лет. Ипотека на строительство жилого дома — 10,6% на срок до 30 лет. Военная ипотека — 9 ,5% на срок до 20 лет. Прирост заявок на ипотечные кредиты увеличился на 30% |
|
ВТБ[19] |
Кредитование первичного и вторичного жилья — 7,9% на квартиры площадью от 65 м2, при меньшей площади — 8,1%. Рефинансирование ипотеки — 8,3%. Военная ипотека на сумму от 5%, до 12 000 000 руб. на срок до 30 лет. Прирост заявок на кредиты возрос на 25% |
|
Райффайзенбанк[20] |
Кредитование первичного и вторичного жилья по ставке 8,49% и 8,39% на срок до 30 лет. Рефинансирование рублевой ипотеки — 9,25% на срок до 30 лет. Рефинансирование валютной ипотеки — от 10,25%. Ипотека с господдержкой для семей с детьми — 6% на срок до 30 лет |
|
Банк Москвы[21] |
Кредиты для новостроек и вторичного жилья — 8,5% и 8,9% на срок до 30 лет. Для получения льготного процента (6,6%) необходимо покупать жилье от 65 м2, под залог уже имеющегося. Военная ипотека — 6,5% на срок до 25 лет в размере до 2 990 000 руб. Рефинансирование ипотеки — 8,9% на срок до 30 лет |
|
Россельхозбанк[22] |
Кредитование первичного и вторичного жилья — 8% на срок до 30 лет. Рефинансирование ипотеки — 10,15% на срок до 30 лет. Ипотека с государственной поддержкой семей с детьми — 4,7% на срок до 30 лет |
|
Уралсиб[23] |
Кредитование новостроек — 8,79% на срок до 30 лет. Кредитование готового жилья — 8,59% с размером кредита до 50 млн руб., возможен прием материнского капитала. Рефинансирование ипотеки — 4,9%. Военная ипотека — 8,9% в размере до 2 100 000 руб. с возможностью использования материнского капитала. Ипотека под залог имеющегося жилья — 14,49% |
|
Промсвязьбанк |
Военная ипотека — о т 8,2% сроком до 25 лет, первоначальный взнос 10%. Кредитование первичного жилья — от 7,5% без комиссии за оформление кредита, первоначальный взнос — 10%. Ипотека на вторичное жилье — от 8,1%. Рефинансирование – 4,5%, семейная-4,5%. Ипотека под залог – 7,8%.[24] |
|
ДОМ РФ[25] |
Социальная ипотека по стандартам ДОМ РФ. По программе получить ипотеку можно в агентстве, акции которой полностью принадлежат государству. Цель организации состоит в создании лучших условий для получения ипотеки гражданами Российской Федерации. Государственный контроль за ДОМ РФ. Индивидуальные ипотечные программы и выкуп жилищных кредитов у банков за счет государственных средств. Ипотечные кредиты до 30 лет лицам от 18 до 65 лет. Кредитование на первичном и вторичном рынке по стандартной ссуде — от 4,7%, первый взнос — не менее 10% от стоимости жилья. Льготная ипотека для получателей «дальневосточного гектара». ДОМ РФ планирует к 2020 г. повысить доступность жилья до 40%, для этого доля ипотечных ценных бумаг, выпущенных с поддержкой ДОМ РФ, вырастет как минимум до 45% от общего объема ипотечных кредитов |
Банки могут предлагать «ипотечные акции» с нулевым первоначальным взносом. На практике кредитная ставка по таким программам является более высокой и может достигать значений от 12,5 до 14,5%. Перспективы доступности ипотеки как источника кредитных ресурсов для финансирования инвестиций в Российской Федерации можно оценить на основе мнений руководителей ведомств и банков, оказывающих непосредственное влияние на этот процесс (табл. 12).
Таблица 12
Прогнозные позиции доступности ипотеки как источника финансирования инвестиций со стороны власти и бизнеса в РФ
|
Вид |
Характеристика |
|
ЦБ РФ |
Предполагается достичь показателей ставки по ипотеке в диапазоне от 9 до 10% при значении ключевой ставки ЦБ РФ в 6,5–7% и при годовой инфляции 4% к 2020 г. (Э. Набиуллина) |
|
Правительство РФ |
В стране созданы все условия для достижения показателя ставки по ипотеке в значении 6–7% (Д. Медведев) |
|
Минэкономразвития России |
Ставки по ипотеке будут 8–9% в 2019–2020 гг. (М. Орешкин) |
|
Сбербанк |
При сохранении тренда на понижение инфляции можно достичь показателей ставки по ипотеке в значении 6–7% к 2020 г.; на ноябрь 2018 г. ставка по ипотеке Сбербанка — 8 ,99% (Г. Греф) |
|
Промсвязьбанк |
Ставка по ипотеке в 8% будет достигнута к 2020 г. (Д. Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка) |
Развитие системы ипотечного кредитования порождает проблему неисполнения заемщиками своих обязательств перед кредиторами. В подобной ситуации возникает необходимость в передаче кредитору предмета залога — недвижимости, которой может быть единственное жилье гражданина.
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
После проведения анализ ипотечного кредитования по доступным в открытом доступе данным, мною приведены далее прогнозные данные на 2019 – 2020 г.
По прогнозным данным на результат 2019 г. и первой половине 2020 года средние ипотечные ставки опустятся ниже 9% в, а по итогам 2020 г. достигнут 8,5%. В 2019 и 2020 гг. объёмы новой ипотеки будут не ниже прошлогоднего рекорда (2,7 трлн руб.). Рост будет обеспечен как умеренным увеличением числа выданных кредитов (~5% в 2020 году), так и дальнейшим повышением среднего размера кредита[26].
Стоит отметить, что данные пока прогнозные, поскольку в открытом доступе нет еще данных по итогам 2019 г.
В 2020 году эффект от рефинансирования может добавить рынку 300-400 млрд руб. выдачи. При ставке 9% и ниже на рынок выйдут заёмщики с кредитами 2016- 2017 гг., полученными под 11% и выше. В результате доля рефинансирования в общем объёме рынка ипотечного кредитования может вырасти с нынешних 4-5% до 10-12%, вернувшись на уровень 2018 года.
Рост рынка в ближайшие два года в значительной мере будет стимулироваться снижением ипотечных ставок, и лишь в 2021 году банки могут пойти на дополнительное смягчение андеррайтинга по мере насыщения спроса. Однако воздействие таких послаблений на рынок будет ограниченным. Даже в случае двукратного роста доли наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле потери для системы не превысят 0,5 процентного пункта (п. п.) от текущих нормативов достаточности капитала[27].
За январь-сентябрь 2020 года объём выданных ипотечных кредитов сократился на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако снижение спроса гораздо сильнее сказалось на количестве выданных кредитов, уменьшившемся за тот же период на 14%. На динамику рынку повлиял рост ставок в начале года, из-за которого значительно упал спрос на рефинансирование: если в течение 2018 года такие кредиты составляли порядка 12-14% всей новой ипотеки (11,5% по итогам года), то по прогнозам 2019 году их доля может быть снижена до 4-5%.
Таким образом основной проблемой ипотечного кредитования на современном этапе становится сокращение объема ипотечного кредитования.
Решение проблем ипотечного кредитования – одна из важнейших задач, стоящих перед государством. Без поддержки государства (внедрение большого количества льготных программ ипотечного кредитования) популяризация ипотечных продуктов будет проходить медленными темпами.
Решением проблемы может стать волна снижения ипотечных ставок в сочетании с усилением конкуренции, которые окажет значительную поддержку ипотечному рынку.
Низкие ставки обеспечат дополнительный прирост платёжеспособного спроса (в том числе за счёт увеличения средней суммы кредита без наращивания долговой нагрузки), а также позволят частично смягчить воздействие повышения цен на жильё.
Таком образом, можно спрогнозировать восстановление объёмов выдачи в большинстве регионов уже в ближайшие месяцы за счёт реализации отложенного спроса. Однако в полной мере эффект от снижения ставок можно будет наблюдать уже в 2020 году.
Достичь результата поможет повышение ликвидности и снижение кредитного риска для банков, получение доступа к оперативному рефинансированию кредитов, предоставленных для приобретения жилья на первичном рынке, а также стандартизация рынка ипотечного жилищного кредитования.
Таблица 13
Плановые показатели рынка ипотечного кредитования в 2019-2024 гг.[28]
|
Год |
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
|
Средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту (проценты) |
8,9 |
8,7 |
8,5 |
8,4 |
8,2 |
7,9 |
Исходя из данных таблицы 13, к 2024 году можно спрогнозировать большие объемы ипотечного кредитования за счет постепенного снижения процентной ставки по ипотеке.
Средний уровень ставки по ипотеке в 2019 году должен составить 8,9%, а согласно планам по проекту «Ипотека», входящему в национальный проект по жилью, к 2024 году опустится ниже 8%. Правда, с начала года крупные банки подняли ставки на 1-1,5 процентных пункта, и ипотека уже выдается под 10% и выше[29].
Большинство опрошенных Банки.ру аналитиков считают, что уже в первом полугодии 2020-го ключевая ставка будет снижена с 6,25% до 6% годовых, а к концу 2020 года и до 5,75%. Тем не менее главный экономист ЮниКредит Банка Артем Архипов ожидает, что до 5,75% ставка может быть снижена уже в первой половине года. Экономист «ВТБ Капитала» по России и СНГ Александр Исаков также прогнозирует снижение ключевой ставки до 5,75% в первом полугодии на фоне стабильных ставок в базовых валютах и сдержанной инфляции.[30]
Для достижения этих показателей необходимо продолжить комплексное развитие рынка:
- перевод выдачи ипотеки в электронный вид;
- принятие стандарта ипотечного кредитования;
- формирование надежной базы долгосрочного фондирования банков за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг.
Несмотря на постепенное насыщение платёжеспособного спроса, есть весомый потенциал роста рынка в среднесрочной перспективе: даже без учёта эффекта рефинансирования, который неизбежно возникает при резком снижении ставок, рынок сможет в 2019-2020 гг. показать результаты на уровне рекордного 2018 года.
Таким образом, мы можем сформулировать следующие выводы:
- развитие рынка ипотечного кредитования зависит от множества факторов, которые затрагивают разнообразные стороны и аспекты данного процесса.
- проблема эффективности ипотечного кредитования может рассматриваться как в узком смысле, с точки зрения конкретного банка и конкретного заемщика, так и в широком смысле, как явление, оказывающее влияние на глобальные процессы, происходящие в стране в целом;
- в узком смысле, эффективность ипотечного кредитования зависит от правильной оценки возможностей конкретного заемщика и максимально эффективного использования этих возможностей как банком, для получения нового клиента и, соответственно, выгоды, так и самим заемщиком, для решения личных проблем: с жильем, с эффективным распоряжением свободными ресурсами и т.д.
- в широком смысле эффективность ипотечного кредитования прямо влияет на решение социальных проблем, развитие отраслей строительного комплекса и многие другие аспекты социально-экономического развития страны.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечный кредит следует, рассматривать в качестве экономической категории, содержанием которой являются экономические отношения относительно движения ссуженной стоимости, которая выполняет совокупность базовых (перераспределительная функция) и специфических (социальная функция, функция формирования рынка жилья, инвестиционная функция и функция рефинансирования) функций, которые направлены на решение проблем населения, связанных с жилищем, а ипотечное кредитование – в качестве процесса, реализующего сущностную основу ипотечного кредита, направленного на сохранение и безопасность ссуженной стоимости для целей ее своевременного и полного возврата посредством соблюдения своих основополагающих принципов: целевое использование ссуженной стоимости, срочность, платность, обеспеченность.
Итак, можно утверждать, что ипотечное кредитование и ипотечный кредит образуют логическое единство. Финансовое содержание ипотеки четко проявляется в процессе ипотечного кредитования, целью которого является, с одной стороны, улучшение условий жизни населения, а с другой - стимулирование спроса на рынках недвижимости и строительства.
Ипотечное кредитование в нашей стране переживает в настоящее время изменения. Одни эксперты прогнозируют понижение ипотечных ставок, которые могут достигать рекордно низких значений, а другие, наоборот, предрекают образование «финансовых пузырей» подобным тем, которые появились у американских ипотечных банков к 2008 г.