Файл: Анализ рынка ипотечного кредитования и его роль в экономике России.pdf
Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 2074
Скачиваний: 40
СОДЕРЖАНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике
1.2 Понятие рынка ипотечного кредитования и его элементы
1.3 Правовая основа ипотечного кредитования
1.4 Особенности зарождения и развития ипотечного кредитования в России
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
2.1 Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе
2.2 Основные программы ипотечного кредитования в России
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
Ипотечное кредитование в нашей стране переживает в настоящее время изменения. Одни эксперты прогнозируют понижение ипотечных ставок, которые могут достигать рекордно низких значений, а другие, наоборот, предрекают образование «финансовых пузырей» подобным тем, которые появились у американских ипотечных банков к 2008 г.
Отдельные факторы снижения процентных ставок по ипотеке в российских банках приведены в табл. 3.
Таблица 3
Факторы снижения ставок по ипотеке в Российской Федерации
|
Причина |
Содержание фактора |
|
Политика ЦБ РФ |
Регулятор с 2016 г. планомерно понижает ключевую ставку для банков, которая на период с 17 сентября по 16 декабря 2018 г. равнялась 7,5%. ЦБ РФ прогнозирует годовую инфляцию в интервале 5,0–5,5% по итогам 2019 г. с возвращением к 4% в 2020 г. и будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки с учетом динамики инфляции |
|
Политика Правительства РФ |
Снижение уровня инфляционных показателей за последние годы; программа предоставления субсидий для ипотечного рынка, которая позволит в будущем сохранить ставки по ипотеке на приемлемом уровне |
|
Политика застройщиков |
Рост предложения квартир эконом-класса |
Ожидается, что на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации процентные ставки по ипотеке с 2019 г. будут снижаться, что сохранит повышенный спрос на кредитные ресурсы.
1.3 Правовая основа ипотечного кредитования
Широкое использование кредита будет необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости.
Таблица 4
Нормативно-правовое регулирование залогового имущества при ипотеке в Российской Федерации
|
Документ |
Содержание |
|
Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 446[1] |
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением |
|
Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 № 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ» [2] |
Конституционный Суд РФ признал существование имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения не противоречащим Конституции Российской Федерации. При этом Суд дал указание законодателю внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия иммунитета, в случае, если по своим характеристикам соответствующий объект недвижимости явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище |
|
Проект закона «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон „Об исполнительном производстве”»[3], разработан Минюстом России во исполнение поручения Конституционного Суда РФ ”[4] |
Статья 4 законопроекта, разделила долги на две категории: 1) требования о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и взыскании алиментов; 2) все остальные долги. Что касается первых долгов, то момент возникновения долга не имеет значения - взыскание единственного жилья может быть осуществлено по «старым» долгам. Законопроект включает требование Российской Федерации об ограничении исполнительной неприкосновенности единственного места жительства должника на основании его распределения только до уровня, достаточного для удовлетворения разумных жилищных потребностей должника и членов его семьи. Согласно законопроекту, все кредиторы потенциально имеют право лишить права владения единственным домом должника. Новая версия законопроекта предусматривает, что его действие распространяется только на отношения, связанные с исполнением требований, компенсацией за ущерб, причиненный здоровью, компенсацией за ущерб, причиненный смертью провайдера, и компенсацией за ущерб, причиненный преступлением, независимо от сроков этих требований. Другими словами, законопроект не дает ограничения исполнительной неприкосновенности в отношении индивидуального жилья, но только предоставляет дополнительные привилегии для определенных категорий коллекционеров. |
Эксперты сходятся во мнении о преждевременном принятии соответствующих законопроектов и считают, что в том виде, в котором законодатель предлагает реализовать данный вопрос на практике, не решатся в полной мере проблемы неисполнения субъектами своих денежных обязательств [15–17].
Правовые основы ипотечного кредитования в России:
- Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;
- Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Виды залога недвижимости (ипотеки) основаны на типе правообладания имуществом. В п.2 ст. 335 ГК и ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» речь идет о двух случаях, когда возможен такой тип кредитования:
- Когда залогодатель обладает правом собственности на недвижимое имущество.
- Когда он является лицом, обладающим правом хозяйственного ведения.
Важной характеристикой объектов недвижимости является значительная стоимость. Помимо этого, такое имущество отвечает признаку связанности с землей, то есть выведение его из-под контроля держателя залога просто невозможно.
Специалисты в области юриспруденции считают, что решающее качественное отличие, позволяющее использовать недвижимость в качестве средства обеспечения устойчивости ипотечного кредита - это его видимость, а не непосредственная ценность[9, с. 160].
1.4 Особенности зарождения и развития ипотечного кредитования в России
Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи заложенного имущества. Субъектами кредитования являлись заемщики и кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.
В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением был предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора, так как в сложившихся условиях требовалось усиление ответственности должника[4].
Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования протекал при поддержке государства.
При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном случае выступало формой долгосрочного инвестирования.
Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым российским страховым учреждением является образованная в 1786 году Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью сохранности имущества должника и кредитора [2].
В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под залог недвижимости.
Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835 году.
В середине ХIХ века в России была образована национальная система ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями. Займы такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная за счет продажи заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.
Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически отменило казенную ипотеку [2].
В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение земли и погашение долгов под её залог.
В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.
В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5% годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 [4].
Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г. В залоге из всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5 млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.
История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. В конце 1918 года ипотечного кредитования не существовало. В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение. Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2005 года: за один только год было выдано более 30 млрд. рублей [3].
Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг. Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2011 года [3].
Бурное развитие в XX в. ипотечного кредитования в том числе стало одной из причин мирового финансового кризиса конца первого десятилетия XXI в.
По сути, произошло «тестирование» национальных экономик и применяемых в них инструментов решения различных социально-экономических задач на конкурентоспособность. Кризис проверил на устойчивость институты ипотечного жилищного кредитования и другие инструменты жилищного финансирования, которые вынуждены были показать свою слабость или силу в этом противостоянии.
Несмотря на то, что содержание системы ипотечного жилищного кредитования постепенно расширяется, проходя путь от простого предоставления населению кредитных ресурсов на приобретение жилья до механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства и фактора экономического роста, данная система все рассматривается дополнительный элемент сложившихся и развивающихся финансово-кредитных схем. Ипотечное жилищное кредитование обеспечивает инвестиционную поддержку финансово-кредитных схем приобретения жилья.
Ипотечное кредитование (HML) было стимулировано глобальным финансовым кризисом в конце первого десятилетия 2000-х годов, который по существу «проверяет» национальную экономику и инструменты на конкурентоспособность для решения различных социально-экономических проблем. В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией. Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками, риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие стандарты.
Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
2.1 Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе
Сложившаяся ситуация на российском ипотечном рынке в основном связана с последствиями многих негативных факторов: введение экономических санкций в 2014 году, снижение цен на нефть, ограничения на рынке капитала и девальвация рубля привели к снижению макроэкономических показателей страны и росту доверия инвесторов, и ухудшение платежеспособности заемщика.
Но, несмотря на трудности, рынок недвижимости и ипотечная система развиваются, о чем свидетельствует растущий спрос и объем кредитов, выданных на покупку недвижимости.
Рассмотрим динамику ипотечного кредитования в России за последние 5 лет (табл. 4).
Таблица 4
Объем выданных ипотечных кредитов в 2014-2018 гг., млрд. руб. (составлено по материалам Банка России)[5]
|
Год |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
|
Объем выданных ипотечных кредитов |
1 753,29 |
1 157,76 |
1 472,38 |
2 021,40 |
3 012,70 |
По данным Центрального банка РФ, представленным в таблице, можно сделать вывод о том, что объем ипотечного кредитования в России с 2014 вырос практически в 2 раза. Если в 2014 году объем выданных ипотечных кредитов составлял 1 753,29 млрд. руб., то в 2018 году этот объем увеличился на 1 259,41 млрд. руб. и составил 3 012,70 млрд. руб.
Положительная динамика объемов ипотеки за последние годы связана, главным образом, с изменением уровня ключевой ставки Банка России, и с изменениями процентных ставок банков по ипотечным кредитам.