Файл: Анализ рынка ипотечного кредитования и его роль в экономике России.pdf

В таблице 5 представлены средние величины ставок по ипотеке российских банков за последние 5 лет.

Таблица 5

Средняя процентная ставка по ипотеке в 2014-2018 гг.^[6]

 Проанализировав данные Банка России, представленные в таблице 12, можно сделать вывод о том, что, начиная с 2015 года, уровень процентной ставки по ипотеке постоянно снижался, и в 2018 году этот уровень сократился до 9,56 %, что меньше значения данного показателя в 2015 году на 1,5 процентных пункта.

На рис. 1 показана зависимость объемов выданных ипотечных кредитов от уровня процентной ставки по ипотеке.

Рисунок 1. Динамика процентной ставки ипотечного кредитования в 2005-2018 гг. ^[7]

Согласно рисунку 1 объем ипотечного кредитования имеет обратную зависимость от процентной ставки по ипотеке. Если в 2015 году при уровне процентной ставки в 13,4 % ипотечных кредитов было выдано на общую сумму 1 157,76 млрд. руб., то в 2018 году, когда ставка по ипотечным кредитам снизилась до 9,56 %, объем ипотечного кредитования вырос и составил 3 013,7 млрд. руб.

Несмотря на возросшую популярность и положительную динамику, ипотека имеет ряд проблем (как внутренних, так и внешних).

К основным внешним проблемам ипотечного кредитования относят:

1. Проблема доступности и уровня возвратности ипотечных кредитов (средняя величина просрочки по ипотечным кредитам в 2018 году составила 61,3 млрд. руб., что в 2 раза больше величины просрочки 2014 года, которая была равна 28,9 млрд. руб.);
2. Основная причина образования просроченной задолженности по ипотечным кредитам – низкий уровень доступности кредитов, связанный, в первую очередь, с низкими доходами россиян;
3. Величина процентных ставок по ипотеке (российские банки предоставляют ипотечные кредиты под процентные ставки не менее 10 % в год в то время, как минимальная ставка по ипотеке в европейских банках составляет 3 %).

К внутренним проблемам ипотечного кредитования стоит отнести:

1. Наличие дополнительных расходов, связанных с оплатой услуг риелтора, страхового брокера, нотариуса, оценщика, а также расходов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2. Наличие определенных требований к объекту залога (отсутствие перепланировок, фактический износ здания не ниже 40 %):
3. Несовершенство методик оценки кредитоспособности заемщика и проч.

Ряд ведущих банков на ипотечном рынке участвует в программах по ипотечному кредитованию и государственных программах по выдаче кредитов с пониженными процентными ставками (табл.6).

Таблица 6

Итоги работы ведущих ипотечных банков в 2018 году^[8]

Первое месть в 2018 г. так же занимает Сбербанк, его объем выданных ипотечных кредитов вырос по сравнению с 2017 г. на 44%, второе место занимает ВТБ, его прирост составил 49,6%. Наибольший прирост пришелся на Газпромбанк, занимающий 3 место и он составил 83,6%. Причем по количеству выданных кредитов по ипотеке Россельхозбанк опережает Газпромбанк в 2018 г.

Таблица 7

Доля банков и государства на рынке ипотечного кредитования ^[9]

На конец 2018 года доля ипотечного долга в ВВП в России составляла 5%, тогда как в европейских странах, например, этот показатель колеблется от 20 до 40% в Польше, Венгрии, Италии; от 40 до 60% - во Франции, Германии, Испании; около 80% - в Великобритании, а также в Дании и Нидерландах достигает 100% ВВП. Это свидетельствует об огромном потенциале развития ипотечных кредитов в России.

Ипотека за рубежом привязана к ставкам дисконтирования в центральном банке страны, в которой выдается ипотечный кредит (таблица 8).

Таблица 8

Процентные ставки Центральных банков стран мира ^[11]

Россия имеет самые высокие процентные ставки среди европейских стран. Западноевропейские банки, в отличие от российских банков, не требуют от будущего заемщика предоставления полного списка документов. А в России наиболее важным фактором является подтверждение официальных данных о доходах. С учетом роста процентных ставок и усиления восходящей динамики цен на жилье базовый сценарий развития рынка ипотечного кредитования предполагает, что в 2019 году ипотечному рынку не удастся повторить показатели 2018 года. Темпы строительства жилой недвижимости в 2019–2020 годах замедлятся в связи с продолжающимся ужесточением требований к застройщикам и изменением механизма долевого финансирования с 1 июля 2019-го, что приведет к удорожанию стоимости строительства и росту цены квадратного метра, в соответствии с базовым сценарием рейтингового агентства «Эксперт РА», объем выдач ипотеки по итогам 2019 года снизится на 10–15% и не превысит 2,5–2,6 трлн рублей (рис. 2).

Рисунок 2. Объем выдачи ипотечных кредитов^[12]

Для оценки погашения кредитов обязательным условием является обзор общего состояния российского банковского сектора. Для этого рассмотрим наиболее важные показатели деятельности банковских организаций (Таблица 9).

Таблица 9

Основные показатели деятельности банковских организаций в Российской Федерации на 01.01.2016-01.01.2019 гг. (млрд. руб.)^[13]

Из таблицы 9, видно, что структура деятельности банковского сектора России на протяжении 2015-2017гг. не претерпела существенных изменений.

Однако по состоянию на 01.01.2019 кредиты банка значительно увеличились по сравнению с предыдущими годами. Кредиты нефинансовым организациям и физическим лицам, в том числе задолженность, по состоянию на 01.01.2019 г. составила 48 172,8 млрд руб., а на 01.01.2018 г. - 42476,2 млрд руб. руб. Депозиты физических лиц с 01.01.2016 по 01.01.2019 увеличились на 5 241,1 млрд руб. Данные последних лет свидетельствуют, что в банковском секторе РФ наблюдается тенденция роста объемов как привлеченных, так и предоставленных средств. Рост объемов кредитования с 2016 года составил почти 14%. Однако вместе с ростом объемов кредитования наблюдается тенденция роста объемов просроченной задолженности. Любой кредит выдается на основе принципа возвратности, нарушение данного условия наносит ущерб кредитору. Поэтому анализ возвратности кредитов - важный аспект деятельности кредитной организации. Возвратность оценивается путем сопоставления данных о выданных и просроченных задолженностях, изучения динамики этих показателей. Динамика возвратности кредитов в России анализируется ЦБ РФ.

Данные этого анализа показывают, что за период 2015-2018 г.г динамику возвратности кредитов нельзя назвать стабильной и положительной. Чтобы более подробно изучить эту тенденцию, необходимо проанализировать долю просроченных кредитов в кредитах нефинансовым организациям и физическим лицам (рис. 3).

Рисунок 3. Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле^[14]

Доля просроченных платежей в общем объёме ипотечного портфеля по итогам 2018 года находилась на десятилетнем минимуме — 1,1%. Вместе с тем, в абсолютной величине объём просрочки по рублёвым кредитам стабильно увеличивается, начиная с 2013 года. За 2018 год её размер в рублях вырос на 6,7 млрд рублей (+12,3%), до 72,9 млрд рублей. В то же время объём просроченной задолженности в валюте снизился в прошлом году на 2,8 млрд рублей (−24,5%). Это связано с резким сокращением ипотечного портфеля после девальвации рубля в конце 2014 года.

Согласно приведенному выше рисунку, доля просроченной задолженности по банковским кредитам как для нефинансовых организаций, так и для физических лиц соответствует тенденции. Так что если была большая надежда на рост доли просроченной задолженности, то на 2017-2018 годы. темпы роста постепенно снижаются, и доля просроченных кредитов по кредитам, выданным физическим лицам, уменьшается.

Большая доля задолженности по кредитам, выданным физическим лицам, приходится на ипотечные кредиты - 33,1%, жилищные кредиты (без учета ипотечных кредитов) - 9,4%, автокредиты - 5,6% [22, с. 85]

Банки начали значительно снижать кредитные риски, и темпы выдачи необеспеченных кредитов продолжали медленно, но верно уменьшаться. Получить кредит на выгодных условиях стало сложнее, поскольку банки стали уделять больше внимания кредитной истории заемщика и долговому бремени и изучать возможные кредитные риски. Эти меры были необходимы, так как средний доход населения страны за отчетный период уменьшился.

2.2 Основные программы ипотечного кредитования в России

В ссудном портфеле банков кредиты строительной отрасли и организациям, занимающимся операциями с недвижимостью, характеризуются низким кредитным качеством. По состоянию на 1 апреля 2019 года уровень задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составил 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости - 6,1% 5.

Высокая доля просроченных обязательств в строительной отрасли является самой высокой по сравнению с основными секторами экономики, что свидетельствует о низком уровне кредитоспособности.

Из-за низкой кредитоспособности строительной отрасли будет сложно перейти на новые условия финансирования. Согласно DOM.RF, только 64% ​​проектов могут претендовать на банковское финансирование, в то время как другие текущие проекты имеют «слабый» или «удовлетворительный» уровень кредитоспособности.

Лидерами по предоставлению ипотечных кредитов являются три крупнейших банка (табл. 10).

Таблица 10

Рейтинг банков по предоставлению ипотечных кредитов в Российской Федерации на 01.10.2019 г.