Файл: Ипотечное кредитование и его особенности в России состояния, проблемы и перспективы развития.docx
Добавлен: 04.12.2023
Просмотров: 69
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:
а) по объекту недвижимости:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5) воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.
б) по целям кредитования:
1) приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
2) приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
3) приобретение земельного участка под застройку.
в) по виду кредитора: банковские и небанковские;
г) по виду заемщиков (как субъектов кредитования):
1) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
2) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу
жилья;
3) по степени аффилированности заемщиков.
д) по виду процентной ставки:
1) кредит с фиксированной процентной ставкой;
2) кредит с переменной процентной ставкой.
е) по возможности досрочного погашения:
1) с правом досрочного погашения;
2) без права досрочного погашения;
3) с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
ж) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности данного рода кредита.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием:
а) функция финансового механизма привлечения инвестиций в среду материального производства;
б) функция обеспечения возврата заемных средств;
в) функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
г) функция формирования капитала в виде закладных, производственных ипотечных ценных бумаг и др.
Особенности ипотечного кредитования:
а) ипотечный кредит — ссуда под строго определенный залог;
б) большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение; они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В ряде стран наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты;
в) ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 - 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.
Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. [19]
Механизм ипотечного кредитования в России позволяет решить целый комплекс острейших социально-экономических задач, включая улучшение жилищных условий трудоспособного населения с помощью долгосрочных
ипотечных кредитов банков; увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья; расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие жилищного рынка
[7].
Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.
Ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:
- во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;
- во-вторых, с помощью ипотечного кредитования программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики;
- в-третьих, с помощью ипотечного кредитования в систему рыночных
кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения - собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономически субъектов: повышает уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;
- в-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов;
- в-пятых, развитие ипотечного кредитования способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление. [45]
Развитие ипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодоление социальной нестабильности:
- во-первых, ипотечное кредитование положительно влияет на решение проблемы занятости. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов;
- во-вторых, человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.
Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности.[40]
Итак, в первом пункте первой главы мы ознакомились с понятие «кредит».
Кредит - это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты.
Кредит как самостоятельная финансовая категория выполняет свои специфические функции:
а) аккумуляция временно свободных денежных средств;
б) перераспределительная функция;
в) замещение наличных денег безналичными деньгами.
Так же при кредитовании должны соблюдаться следующие принципы:
а) принцип возвратности;
б) принцип срочности;
в) принцип платности;
г) принцип обеспеченности;
д) принцип целевого характера кредита;
е) принцип дифференцированного характера кредита.
Так же мы отметили, что кредит имеет несколько форм:
а) коммерческий кредит;
б) банковский кредит;
в) государственный кредит;
г) международный кредит;
д) потребительский кредит;
е) ипотечный кредит.
Далее мы достаточно подробно изучили ипотечный кредит.
Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.
Основными субъектами ипотечного кредита являются:
а) заемщик;
б) кредитор;
в) ипотечное агентство;
г) инвесторы.
Помимо основных субъектов ипотечного кредита существую также и второстепенные:
а) риэлтерская компания;
б) оценочная компания;
в) страховая компания;
г) государственный регистратор;
д) нотариус;
е) паспортные службы;
ж) органы опеки и попечительства.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье
Таким образом, развитие ипотечного кредитования в России будет положительно сказываться и на экономическом, и на социальном развитии страны.
В следующем пункте мы рассмотрим основные факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования.
1.2 Факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования
К наиболее существенным факторам, способствующих качественному развитию ипотечного кредитования относятся:
а) устойчивые показатели развития экономики страны. Решаясь на проект длиною в 15-20 лет, заемщик должен быть уверен в том, что и в будущем его платежеспособность позволит исполнять взятые на себя обязательства;
б) увеличение числа игроков и программ на ипотечном рынке. Увеличение игроков — это всегда плюс для будущих заемщиков, так как позволяет выбрать наиболее выгодные условия. При высокой конкуренции на ипотечном рынке банкам, чтобы собирать достаточное количество ипотечных кредитов, необходимо делать более привлекательными условия их выдачи;
в) рост реальных доходов населения;
г) увеличение объемов строительства жилья;
д) рост цен на жилье. С одной стороны, это подстегивает большую часть самих заемщиков максимально быстрее зафиксировать цену приобретаемой недвижимости, ускоряя факт выдачи ипотечного кредита. С другой стороны -может быть и тормозящим фактором, в случае значительных скачков цен на недвижимость.
Как уже отмечалось в пункте 1. 1 система ипотечного кредитования имеет свою надсистему, т.е. регулируется государством.
Одним из основных условий создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере.
Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.
Деятельность всех участников рынка ипотечного кредитования должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса.
Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных операций. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.
Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредитования. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы,