Файл: Юридический факультет кафедра юриспруденции выпускная квалификационная работа.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.12.2023
Просмотров: 624
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора. В случае если форма основного договора не установлена, то предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
С 1 июня 2015 года внесены изменения, согласно которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Таким образом, законодатель отказался от необходимости в предварительный договор включать положения о существенных условиях договора, так как отсутствие данных о них и приводит к необходимости для сторон заключать предварительный договор.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора [48].
В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона на основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ вправе в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательств по заключению договора обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
С 1 июня 2015 г. вступили в законную силу положения, согласно которым в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предвари- тельным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Соглашение (договор, протокол) о намерении как форма договора не предусмотрено нормами гражданского законодательства, поэтому у сторон нет возможности определить обязательные реквизиты, содержание и проч. Данные условия устанавливаются сторонами самостоятельно исходя из конкретных обстоятельств дела. На практике подобного рода соглашения составляются в процессе деловых переговоров и фиксируют сам факт наличия договоренности сторон.
Если обратиться к нормам Гражданского кодекса, то согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязаны согласовать только два условия: предмет основного договора и срок для его подписания.
Важно помнить, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества (работ или услуг) [48]. Так, например, О.П. Шевченко в своей работе «Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?» отмечает: «Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли- продажи квартиры недействительным или незаключенным». Подобные вопросы возникают и относительно аренды недвижимости, находящейся на стадии строительства. Еще в 2001 г. Президиум ВАС22 указал, что предназначения договора аренды и предварительного договора аренды различны. Если первый призван регулировать отношения с имуществом, то второй сделкой с недвижимостью не является. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. На данном основании Президиум ВАС сделал вывод, что такой договор не подлежит государственной регистрации и имеет юридическую силу. Что касается срока, то он тоже должен быть четко оговорен в договоре. Так С.В. Манохова указывает: «Нередко судьи указывают на нечеткое установление срока, в который должен быть заключен договор аренды (когда, например, вместо конкретной даты обозначено определенное событие – основной договор аренды будет заключен с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости). В этом случае есть риск, что арбитры посчитают, будто в договоре такой срок не предусмотрен, следовательно, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора».
С 1 июня 2015 года в предварительном договоре содержится лишь указание на то, что в будущем в основной сделке стороны определят существенные условия сделки (без указания таковых в предварительном договоре). В дальнейшем изменить основные условия (предмет договора) они смогут только по обоюдному решению.
В свою очередь, соглашение о намерениях должно содержать наименование сторон, перечень необходимых действий сторон (фактически их основные права и обязанности), правовой результат, который должен быть достигнут в результате совершения данных действий. Такой документ может содержать условия о действиях большого количества участников (более двух), а значит, может быть подписан всеми договаривающимися сторонами.
По общему правилу, соглашение о намерениях содержит наименования договаривающихся сторон, декларируемые ими цели, перечень действий, направленных на согласованный сторонами результат, и требования, предъявляемые сторонами к таким действиям. Как и в любом двустороннем документе, в соглашении (договоре) о намерениях должны быть подписи договаривающихся сторон. Состав лиц, участвующих в подписании протокола о намерениях, определяется исключительно волей сторон и той деятельностью, которую предполагают вести контрагенты. В законодательстве не установлено никаких препятствий к тому, чтобы заключать соглашения о намерениях более чем между двумя партнерами.
Таким образом, из положений действующего законодательства следует, что предварительный договор может содержать единственное обязательство сторон – заключить основной договор в будущем. При этом основной договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Соглашения же о намерениях, не отвечающие требованиям, предъявляемым законодательством к предварительным договорам, подлежат лишь добровольному исполнению. Здесь не будут содержаться те условия, которые позволят с точки зрения законодательства квалифицировать его в качестве предварительного [49]. Значит, принудить к заключению и исполнению договора стороной невозможно даже через суд. В этом заключается главное отличие соглашений (договоров, протоколов) о намерениях от предварительных договоров.
Несмотря на то что соглашение о намерениях не может по российскому гражданскому законодательству считаться договором, заключаемым в соответствии с предъявляемыми законом требованиями и само по себе не влечет правовых последствий, субъекты предпринимательской деятельности нередко придают ему определяющее значение, рассматривают его как полноценный договор. На практике имеют место факты обращения в арбитражные суды сторон соглашений о намерениях в связи с невыполнением их контрагентами данного соглашения. При рассмотрении таких заявлений арбитражные суды вынуждены разрешать спор исходя из фактически сложившихся отношений без учета условий упомянутого соглашения.
23
При определенных условиях соглашение о намерениях могут быть квалифицированы судами в качестве предварительных договоров. Такими условиями являются указание на предмет соглашения, сроки и иные условия.
Также существует и обратная практика, когда договор сторонами назван предварительным, однако суд в процессе дал заключение о том, что данный договор не отвечает установленным законом требованиям [50]. Например, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ, «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли- продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Для обращения в суд сторонам необходимо доказать следующие обстоятельства:
– Обязанность заключить сделку возникла в силу закона или иного договора. Соответственно сторонам необходимо привести конкретную норму закона или положение договора.
– Нужно доказать факт нарушения прав, уклонения от заключения договора стороной, то есть возможность нарушения прав сторон уклонением от заключения договора.
Срок заключения сторонами основного договора должен быть указан в предварительном договоре. Однако если такой срок сторонами не определен, действует презумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Во всех случаях срок заключения основного договора остается существенным условием предварительного договора: либо этот срок устанавливается сторонами, либо он признается равным одному году с момента заключения предварительного договора. Правовым последствием истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора, является прекращение обязательств, возникших из предварительного договора.
Если же в соглашении указывается на намерение сторон в будущем обсудить проект договора, то такое соглашение не может быть квалифицировано как предварительный договор, поскольку оно не порождает возникновение обязанностей сторон заключить в будущем основной договор.
Таким образом, введение новых правил в правила о предварительном договоре будут способствовать обеспечению гарантированной юридической связи между сторонами договора до заключения основного договора, возможности принудительного требования исполнения условий, а также отсрочению обсуждения ее существенных условий.
3.2 Усовершенствование статьи 432 ГК РФ