Файл: Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.12.2023
Просмотров: 708
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Особенностями сельскохозяйственной продукции являются также
наряду с объективной видовой ограниченностью значительная ее
разнородность (например, объекты растительного мира и объекты
животного мира), возможность использования в различных целях.
Исполнение договора контрактации можно свести к наиболее важным юридически значимым действиям сторон: совершение производителем сельскохозяйственной продукции действий по передаче самостоятельно выращенной или произведенной им сельскохозяйственной продукции надлежащим образом, разумно и добросовестно в соответствии с условиями договора надлежащему лицу (заготовителю, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи), в надлежащем месте (в месте нахождения выращенной (произведенной) сельскохозяйственной продукции или в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте) в обусловленный договором срок; принятие (обеспечение вывоза) и установление заготовителем соответствия передаваемой по договору контрактации продукции условию о количестве, качестве, ассортименту; оплата заготовителем принятой продукции.
Сторонами
договора
контрактации являются производитель сельскохозяйственной продукции и заготовитель.
56
В качестве производителя сельскохозяйственной продукции могут выступать коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, для которых производство сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов деятельности.
Заготовителем выступает лицо, осуществляющее закупки выращенной
(произведенной) продукции для ее дальнейшей переработки или продажи, т.е. коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, занимающиеся предпринимательской деятельностью.
Производство сельскохозяйственной продукции часто подвержено непредсказуемым влияниям окружающей природной среды
(резким температурным колебаниям, обильным дождям, пожарам и т.д.), поэтому еепроизводитель обычно является экономически более уязвимой стороной, чем заготовитель.
Заготовитель обязан также возвратить производителю отходы от переработанной продукции. Такая обязанность может быть предусмотрена договором по требованию производителя с оплатой им отходов по согласованной цене. В случае его отказа от возвращения отходов бремя доказывания невозможности их возврата лежит на заготовителе.
Обязанности производителя, согласно закону, более мягкие. Он, прежде всего, обязан передать изготовителю выращенную
(произведенную) сельхозпродукцию в количестве и ассортименте, предусмотренными договором
(ст. 537 ГК РФ). Стороны в договоре устанавливают порядок исполнения обязанности продавца передать товар (ст. 458 ГК РФ), порядок затаривания и
(или) упаковки товара (ст. 481 ГК РФ), сроки передачи и периоды поставки (ст.
457, 508 ГК РФ) и ряд других условий по выполнению обязанности передачи продукции. Договор может также содержать встречные обязанности заготовителя по обеспечению производителя тарой и (или) упаковкой, по предварительной оплате сельхозпродукции и др., с выполнением которых связан момент передачи (ст. 328 ГК РФ).
57
Производитель сельхозпродукции, который не исполнил либо ненадлежащим образом исполнил обязательство, несет ответственность при наличии его вины (ст. 538 ГК РФ).
Производитель не несет ответственности, когда в неисполнении или ненадлежащем исполнении имеется вина заготовителя или когда обязательства не исполнены из-за просрочки заготовителя в исполнении встречных обязательств (ст. 328, 404, 405 ГК РФ).
При нарушении сторонами иных условий договора контрактации применяются последствия, предусмотренные нормами о договоре поставки и общими положениями о договоре купли-продажи. Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана, как правило, по основаниям и в размере, установленными конкретным договором контрактации (договорная неустойка), однако предусмотрена и законная неустойка.
Энергоснабжение.Договором энергоснабжения регулируются отношения, связанные со снабжением электрической и тепловой энергией, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть (трубопроводы), если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ).
Особенности правового регулирования отношений, связанных со снабжением продукцией по отдельным видам договора энергоснабжения, определяются правовыми актами, посвященными данным договорам.
В сфере газоснабжения действуют Правила поставки газа в Российской
Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 5 февраля
1998 г. №162.
Отношения, связанные с поставкой нефти по магистральным нефтепроводам, регулируются Положением о приеме и движении нефти в системе магистральных нефтепроводов, утв. Приказом Минтопэнерго России от
5 октября 1995 г. №208.
В сфере энергетики действует Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» и ряд других нормативно-правовых актов.
58
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация
обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть
энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также
соблюдать
предусмотренный
договором
режим
ее
потребления,
обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении
энергетических сетей и исправность используемых им приборов и
оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК РФ).
Особенности договора энергоснабжения:
- необходимость иметь присоединенную к энергоснабжающей организации сеть;
- обязанность абонента соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении сетей, исправность приборов учета;
- особые свойства электроэнергии: невозможность зрительно обнаружить ее как вещь, накопить на складе в значительном объеме для промышленного потребления, ограниченность применения начал владения и распоряжения по отношению к энергии, практическое совпадение момента производства и потребления электроэнергии как единого во времени процесса;
- является публичным договором.
Договор заключается между энергоснабжающей организацией и потребителем (абонентом) энергии.
Что касается статуса абонента, то им может стать любое физическое или юридическое лицо при соблюдении условий п. 2 ст. 539 ГК, т.е. при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. При этом, как отмечается в литературе
17
, потребитель имеет право одновременно получать электрическую энергию от
17Витрянский В.В. Договор энергоснабжения и структура договорных связей по реализации и приобретению электроэнергии // Хозяйство и право. 2005. №3. С. 34.
59 двух электроснабжающих организаций через одну (общую) присоединенную сеть на основании заключенных договоров.
Порядок заключения договора энергоснабжения различен в зависимости от того, заключается он с гражданином или юридическим лицом. Процедура заключения договора с гражданами на потребление энергии на бытовые нужды упрощена. Согласно ст. 540 ГК РФ, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключеннымна неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 ГК РФ.
В соответствии со ст. 541 ГК РФ энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, с соблюдением согласованного сторонами режима подачи.
Потребитель вправе получить предусмотренное договором количество электроэнергии, используя при этом лишь обусловленную договором величину присоединенной или заявленной мощности, что связано со спецификой предмета договора.
Абонент вправе изменять обусловленное договором количество потребляемой энергии. В этом случае он обязан возместить расходы, понесенныеэнергоснабжающей организацией, связанные как с недобором, так и перебором энергии.
Когда абонентом по договору на снабжение энергией выступает гражданин, потребляющий энергию на бытовые нужды, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве, на него не возлагается обязанности по возмещению расходов энергоснабжающей организации, связанных с недобором или перебором энергии.
Отпускаемая потребителям электрическая энергия должна соответствовать по качеству установленным государственными стандартами правилам и
60 договору. В случае нарушения энергоснабжающей организацией требований к качеству энергии абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии.
Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования.
Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. №332 18
утверждено
Положение о Федеральной службе по тарифам (ФСТ России), являющейся федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование цен (тарифов) на электрическую и тепловую энергию, газ (и некоторые другие товары).
Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть другому лицу. Такая передача осуществляется на основании соглашения с энергоснабжающей организацией.
Абонент-гражданин вправе расторгнуть договор энергоснабжения в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.
Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, о перерыве в подаче, прекращении или об ограничении подачи энергии энергоснабжающая организация должна предупредить абонента.
Прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом - юридическим лицом, но с соответствующим его предупреждением допускается в установленном законом или иными правовыми актами порядке в случае нарушения указанным абонентом обязательств по оплате энергии.
Ответственность сторон договора энергоснабжения определена ст. 547 ГК
РФ: в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по
18 Собрание законодательства РФ, 2004, №29, ст. 3049.
61 договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб.
Энергоснабжающая организация, допустившая перерыв в подаче электроэнергии без соответствующего предупреждения, обязана возместить потребителю убытки, вызванные такими действиями.
Исходя из предмета и состава участников договора энергоснабжения, выделяются различные его виды: договор снабжения электрической энергией, договор о реверсивных перетоках электроэнергии, договор о взаимном резервировании энергоснабжения, договор снабжения газом, договоры снабжения тепловой энергией, водой, нефтью и нефтепродуктами и др.
Вопрос 5. Договор продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец
обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель
обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную
сторонами цену.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным,
взаимным.
Правовое регулирование договора осуществляется: специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ), общими положениями о договоре купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК РФ), а также специальными нормативными требованиями отдельных отраслей законодательства
(приватизация государственного и муниципального имущества).
По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества
могут выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора.
62
В отсутствие общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством
19
В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35
Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550
ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности
20
Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Расходы по государственной регистрации перехода права собственности, по общему правилу, несет продавец.
Существенными условиями договора продажи недвижимости
являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта.
19 См., напр.: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ от 28 января 2002 г. №4 ст. 251 20 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28 июля 1997 г. №30, ст. 3594
63
Предмет договора определяется понятием недвижимости
21
К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК РФ).
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
На момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в
Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, приобретение права собственности на недвижимость
требует учета целого ряда юридических фактов:
стороны должны в письменной форме заключить договор продажи недвижимости и надлежащим образом его оформить;
в соответствии с волеизъявлением сторон — продавца и покупателя удостоверяется переход права собственности от продавца к покупателю;
осуществляется государственная регистрация (ст. 131 ГК РФ).
Только в совокупности этих юридических фактов прекращается право собственности на недвижимость продавца и возникает право собственности на эту недвижимость у покупателя (ст. 218, 235 ГК РФ).
21 За исключением продажи предприятия как имущественного комплекса, которая регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК РФ. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.
наряду с объективной видовой ограниченностью значительная ее
разнородность (например, объекты растительного мира и объекты
животного мира), возможность использования в различных целях.
Исполнение договора контрактации можно свести к наиболее важным юридически значимым действиям сторон: совершение производителем сельскохозяйственной продукции действий по передаче самостоятельно выращенной или произведенной им сельскохозяйственной продукции надлежащим образом, разумно и добросовестно в соответствии с условиями договора надлежащему лицу (заготовителю, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи), в надлежащем месте (в месте нахождения выращенной (произведенной) сельскохозяйственной продукции или в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте) в обусловленный договором срок; принятие (обеспечение вывоза) и установление заготовителем соответствия передаваемой по договору контрактации продукции условию о количестве, качестве, ассортименту; оплата заготовителем принятой продукции.
Сторонами
договора
контрактации являются производитель сельскохозяйственной продукции и заготовитель.
56
В качестве производителя сельскохозяйственной продукции могут выступать коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, для которых производство сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов деятельности.
Заготовителем выступает лицо, осуществляющее закупки выращенной
(произведенной) продукции для ее дальнейшей переработки или продажи, т.е. коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, занимающиеся предпринимательской деятельностью.
Производство сельскохозяйственной продукции часто подвержено непредсказуемым влияниям окружающей природной среды
(резким температурным колебаниям, обильным дождям, пожарам и т.д.), поэтому еепроизводитель обычно является экономически более уязвимой стороной, чем заготовитель.
Заготовитель обязан также возвратить производителю отходы от переработанной продукции. Такая обязанность может быть предусмотрена договором по требованию производителя с оплатой им отходов по согласованной цене. В случае его отказа от возвращения отходов бремя доказывания невозможности их возврата лежит на заготовителе.
Обязанности производителя, согласно закону, более мягкие. Он, прежде всего, обязан передать изготовителю выращенную
(произведенную) сельхозпродукцию в количестве и ассортименте, предусмотренными договором
(ст. 537 ГК РФ). Стороны в договоре устанавливают порядок исполнения обязанности продавца передать товар (ст. 458 ГК РФ), порядок затаривания и
(или) упаковки товара (ст. 481 ГК РФ), сроки передачи и периоды поставки (ст.
457, 508 ГК РФ) и ряд других условий по выполнению обязанности передачи продукции. Договор может также содержать встречные обязанности заготовителя по обеспечению производителя тарой и (или) упаковкой, по предварительной оплате сельхозпродукции и др., с выполнением которых связан момент передачи (ст. 328 ГК РФ).
57
Производитель сельхозпродукции, который не исполнил либо ненадлежащим образом исполнил обязательство, несет ответственность при наличии его вины (ст. 538 ГК РФ).
Производитель не несет ответственности, когда в неисполнении или ненадлежащем исполнении имеется вина заготовителя или когда обязательства не исполнены из-за просрочки заготовителя в исполнении встречных обязательств (ст. 328, 404, 405 ГК РФ).
При нарушении сторонами иных условий договора контрактации применяются последствия, предусмотренные нормами о договоре поставки и общими положениями о договоре купли-продажи. Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана, как правило, по основаниям и в размере, установленными конкретным договором контрактации (договорная неустойка), однако предусмотрена и законная неустойка.
Энергоснабжение.Договором энергоснабжения регулируются отношения, связанные со снабжением электрической и тепловой энергией, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть (трубопроводы), если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ).
Особенности правового регулирования отношений, связанных со снабжением продукцией по отдельным видам договора энергоснабжения, определяются правовыми актами, посвященными данным договорам.
В сфере газоснабжения действуют Правила поставки газа в Российской
Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 5 февраля
1998 г. №162.
Отношения, связанные с поставкой нефти по магистральным нефтепроводам, регулируются Положением о приеме и движении нефти в системе магистральных нефтепроводов, утв. Приказом Минтопэнерго России от
5 октября 1995 г. №208.
В сфере энергетики действует Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» и ряд других нормативно-правовых актов.
58
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация
обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть
энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также
соблюдать
предусмотренный
договором
режим
ее
потребления,
обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении
энергетических сетей и исправность используемых им приборов и
оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК РФ).
Особенности договора энергоснабжения:
- необходимость иметь присоединенную к энергоснабжающей организации сеть;
- обязанность абонента соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении сетей, исправность приборов учета;
- особые свойства электроэнергии: невозможность зрительно обнаружить ее как вещь, накопить на складе в значительном объеме для промышленного потребления, ограниченность применения начал владения и распоряжения по отношению к энергии, практическое совпадение момента производства и потребления электроэнергии как единого во времени процесса;
- является публичным договором.
Договор заключается между энергоснабжающей организацией и потребителем (абонентом) энергии.
Что касается статуса абонента, то им может стать любое физическое или юридическое лицо при соблюдении условий п. 2 ст. 539 ГК, т.е. при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. При этом, как отмечается в литературе
17
, потребитель имеет право одновременно получать электрическую энергию от
17Витрянский В.В. Договор энергоснабжения и структура договорных связей по реализации и приобретению электроэнергии // Хозяйство и право. 2005. №3. С. 34.
59 двух электроснабжающих организаций через одну (общую) присоединенную сеть на основании заключенных договоров.
Порядок заключения договора энергоснабжения различен в зависимости от того, заключается он с гражданином или юридическим лицом. Процедура заключения договора с гражданами на потребление энергии на бытовые нужды упрощена. Согласно ст. 540 ГК РФ, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключеннымна неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 ГК РФ.
В соответствии со ст. 541 ГК РФ энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, с соблюдением согласованного сторонами режима подачи.
Потребитель вправе получить предусмотренное договором количество электроэнергии, используя при этом лишь обусловленную договором величину присоединенной или заявленной мощности, что связано со спецификой предмета договора.
Абонент вправе изменять обусловленное договором количество потребляемой энергии. В этом случае он обязан возместить расходы, понесенныеэнергоснабжающей организацией, связанные как с недобором, так и перебором энергии.
Когда абонентом по договору на снабжение энергией выступает гражданин, потребляющий энергию на бытовые нужды, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве, на него не возлагается обязанности по возмещению расходов энергоснабжающей организации, связанных с недобором или перебором энергии.
Отпускаемая потребителям электрическая энергия должна соответствовать по качеству установленным государственными стандартами правилам и
60 договору. В случае нарушения энергоснабжающей организацией требований к качеству энергии абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии.
Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования.
Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. №332 18
утверждено
Положение о Федеральной службе по тарифам (ФСТ России), являющейся федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование цен (тарифов) на электрическую и тепловую энергию, газ (и некоторые другие товары).
Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть другому лицу. Такая передача осуществляется на основании соглашения с энергоснабжающей организацией.
Абонент-гражданин вправе расторгнуть договор энергоснабжения в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.
Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, о перерыве в подаче, прекращении или об ограничении подачи энергии энергоснабжающая организация должна предупредить абонента.
Прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом - юридическим лицом, но с соответствующим его предупреждением допускается в установленном законом или иными правовыми актами порядке в случае нарушения указанным абонентом обязательств по оплате энергии.
Ответственность сторон договора энергоснабжения определена ст. 547 ГК
РФ: в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по
18 Собрание законодательства РФ, 2004, №29, ст. 3049.
61 договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб.
Энергоснабжающая организация, допустившая перерыв в подаче электроэнергии без соответствующего предупреждения, обязана возместить потребителю убытки, вызванные такими действиями.
Исходя из предмета и состава участников договора энергоснабжения, выделяются различные его виды: договор снабжения электрической энергией, договор о реверсивных перетоках электроэнергии, договор о взаимном резервировании энергоснабжения, договор снабжения газом, договоры снабжения тепловой энергией, водой, нефтью и нефтепродуктами и др.
Вопрос 5. Договор продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец
обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель
обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную
сторонами цену.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным,
взаимным.
Правовое регулирование договора осуществляется: специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ), общими положениями о договоре купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК РФ), а также специальными нормативными требованиями отдельных отраслей законодательства
(приватизация государственного и муниципального имущества).
По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества
могут выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора.
62
В отсутствие общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством
19
В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35
Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550
ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности
20
Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Расходы по государственной регистрации перехода права собственности, по общему правилу, несет продавец.
Существенными условиями договора продажи недвижимости
являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта.
19 См., напр.: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ от 28 января 2002 г. №4 ст. 251 20 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28 июля 1997 г. №30, ст. 3594
63
Предмет договора определяется понятием недвижимости
21
К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК РФ).
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
На момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в
Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, приобретение права собственности на недвижимость
требует учета целого ряда юридических фактов:
стороны должны в письменной форме заключить договор продажи недвижимости и надлежащим образом его оформить;
в соответствии с волеизъявлением сторон — продавца и покупателя удостоверяется переход права собственности от продавца к покупателю;
осуществляется государственная регистрация (ст. 131 ГК РФ).
Только в совокупности этих юридических фактов прекращается право собственности на недвижимость продавца и возникает право собственности на эту недвижимость у покупателя (ст. 218, 235 ГК РФ).
21 За исключением продажи предприятия как имущественного комплекса, которая регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК РФ. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.