Файл: Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу Российская Федерация, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д. 24.pdf

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ»
ФАКУЛЬТЕТ ГОРОДСКОГО КАДАСТРА
КАФЕДРА ГОРОДСКОГО КАДАСТРА
Направление подготовки 21.03.02«Землеустройство и кадастры», профиль «Городской кадастр»
К У Р С О В А Я Р А Б О Т А по дисциплине: «Оценка земли и объектов недвижимости в поселениях» на тему:
«Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Владимирская область, город Владимир,
Ленинский район
, ул. Пушкарская д.24
»
Студентка 43 ГК ________________ (М.С. Чихачева)
(подпись, дата)
Руководитель работы ст.пр. ______________ (Т.В. Близнюкова)
(подпись, дата)
Москва 2022

2
ООО "Оценка недвижимости"
115035, г. Москва, ул. Пятницкая, № 8
Заключение об оценке № 111-11
Настоящее заключение подготовлено ООО «Оценка недвижимости» в соответствии с Договором № 111-11 от 21 марта 2022 года, заключенным между ООО «Оценка недвижимости», в лице Генерального директора Чихачевой М.С., действующего на основании Устава, и Заказчиком, в лице Ивановой И.И., действующего на основании
Устава.
Заключение, составленное на 1-м листе, составлено на основании прилагаемого отчета об оценке на 73 листах, подготовленного и подписанного профессиональным оценщиком Чихачевой М.С.
Оценка объекта оценки произведена в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., а также Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, 298, 299, Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, Приказом
Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 328.
Объект оценки представляет собой индивидуальный жилой дом с общей площадью
140,0 кв. м и земельный участок 4 сотки, расположенные по адресу: Российская
Федерация, город Владимир, город Владимир, р-н Ленинский,Пушкарская ул.24
По состоянию на 24 мая 2022 г. были получены следующие значения стоимости:
Рыночная стоимость объекта оценки всего составила округленно:
10 455 340,20
Десять миллионов четыреста пятьдесят пять тысяч триста сорок рублей двадцать копеек
Оценщик,
Генеральный директор
ООО «Оценка недвижимости»
М.С. Чихачева

3
Оглавление
1 Основные факты и выводы ........................................................................................................ 5 2 Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов ..................... 6 3 Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике ......................................................................... 7 3.1 Сведения об Оценщике ........................................................................................................... 7 3.2 Сведения о Заказчике .............................................................................................................. 7 4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки ............................................................................................................................................. 8 4.1 Основные допущения и ограничивающие условия ............................................................. 8 4.1.1 Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями: ............. 8 4.1.2 Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями: .................................................................................................... 8 4.2 Основные понятия и определения ......................................................................................... 9 5 Применяемые стандарты оценочной деятельности .............................................................. 12 5.1 Применяемые стандарты оценки ......................................................................................... 12 5.2 Нормативные документы ...................................................................................................... 12 6 Описание объекта оценки ........................................................................................................ 12 6.1 Источники информации и полнота исследования.............................................................. 12 6.2 Информация, полученная от заказчика ............................................................................... 12 6.3 Информация, полученная от различных субъектов рынка ............................................... 13 6.4 Описание объекта оценки ..................................................................................................... 13
Результаты визуального просмотра ........................................................................................... 14 7 Методология проведения исследования ................................................................................ 15 7.1 Содержание процесса оценки ............................................................................................... 15 7.2 Сущность подходов технологии оценки ............................................................................. 15 8 Анализ рынка объекта оценки ................................................................................................. 17 8.1 Анализ земельного рынка ..................................................................................................... 17 8.2 Анализ рынка загородной недвижимости ........................................................................... 17 9 Описание местоположения объекта оценки .......................................................................... 19 10 Анализ наиболее эффективного использования .................................................................. 21 11 Сравнительный подход .......................................................................................................... 22 11.1 Поиск объектов аналогов .................................................................................................... 22 11.2 Расчет стоимости оцениваемого объекта .......................................................................... 22 11.3 Вывод от использования сравнительного подхода .......................................................... 32 12 Затратный подход ................................................................................................................... 33 12.1 Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж .................... 33 12.1 Поиск объектов аналогов незастроенных земельных участков ...................................... 35

4 12.2 Расчет затрат на замещение улучшений с учетом износа и устареваний ...................... 43 12.3 Определение накопленного (совокупного) износа .......................................................... 45 12.4 Вывод от использования затратного подхода................................................................... 46 13 Доходный подход ................................................................................................................... 47
Определение рыночной стоимости годовой арендной ставки методом сравнения продаж 49 13.2 Потенциальный валовый доход ......................................................................................... 58 13.3 Действительный валовый доход ..................................................................................... 58 13.4 Чистый операционный доход .......................................................................................... 59 13.5 Расчёт коэффициента капитализации ............................................................................. 59 13.6 Расчет стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных потоков ......................................................................................................................................... 61 13.7 Вывод от использования доходного подхода ................................................................ 62
Согласование полученных результатов .................................................................................... 63
Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки ............................................... 65
Список ответственных специалистов, принимавших участие в подготовке отчёта............. 66
Сертификация оценки ................................................................................................................. 67
Список использованных источников ......................................................................................... 68
Приложение.................................................................................................................................. 69

5
1 Основные факты и выводы
Общая информация, идентифицирующая Объект оценки
Объект оценки:
Оценивают индивидуальный жилой дом общей площадью 140 кв. м с земельным участком общей площадью 400 кв. м расположенные по адресу: РФ,
Владимирская область,Владимир,Ленинский район ул.
Пушкарская д.24. (далее – «Объект оценки»)
Результаты оценки в определении рыночной стоимости, полученные при применении различных
подходов
Сравнительный подход:
8 043 260,82
Затратный подход:
615 286,76
Доходный подход:
1 796 792,58
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки
10 455 340,20
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки округленно
10 455 340,20

6
2 Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов
Заказчик
Физическое лицо Иванова Ирина Ивановна
Основание для проведения оценки
Договор № 111-11 от 21 марта 2022 года, заключенный между ООО «Оценка недвижимости» и физическим лицом Ивановой Ириной Ивановны.
Объект оценки
Жилой дом общей площадью 140 кв. м с земельным участком общей площадью 400 кв. м, расположенного по адресу:
РФ,
Владимирская область,Владимир,
Ленинский район ул. Пушкарская д.24.
Принадлежность объекта оценки
Собственность Ивановой Ириной Ивановны согласно договору на безвозмездную передачу дома в собственность от 24.05.2020 г.
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки
Собственность
Дата определения стоимости (дата оценки)
28 марта 2022 года
Дата составления отчета
24 мая 2022 года
Срок проведения оценки с 28.03.2022г. – 24.05.2022г.
База оценки
Рыночная стоимость
Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки
Рубли
Цель оценки
Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Для целей продажи
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
См. п. 4 Отчета
Стандарты оценки и обоснование их использования
Федеральный закон
№135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в
РФ» от
29.07.98г.,Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297,
298, 299, Приказом Минэкономразвития России от
25.09.2014 № 611, Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 328, Международные стандарты оценки.
Стандарты и правила оценочной деятельности ООО
«Оценка недвижимости»

7
3 Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике
3.1 Сведения об Оценщике
Оценщик (далее - Оценщик), заключивший трудовой договор с Оценочной организацией ООО «Оценка недвижимости», выполняющий работу по оценке:
Фамилия Имя Отчество
Чихачева Мария Сергеевна
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Диплом Института Профессиональной оценки по направлению "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"
№5673 от 15.02.2017 г.
Стаж работы в области оценочной деятельности
3 года
Сведения о членстве в СРО
Ассоциация Саморегулируемая организация оценщиков
«СОЮЗ»
Место нахождения СРО
101000, г. Москва, ул. Покровка, дом 33, помещ.10
Свидетельство о членстве в СРО
№ С-0555 от 12.01.2022г.
Наименование страховой компании:
«Ингосстрах»
Реквизиты договора страхования ответственности
123-321-4578932/32 от 22.02.2020 г.
Реквизиты страхового свидетельства:
666-123-3256555
Сумма страхования гражданской ответственности
3 000 000,00
Сумма страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности
5 000 000,00
Информация об оценочной организации, с которой Оценщик заключил трудовой договор
ООО «Оценка недвижимости»
Адрес: г. Москва, ул. Пятницкая, № 8
ОГРН и дата его присвоения: 1106829012367 от 09.10.2019 г.
Телефон: +7 (924) 351-63-10
E-mail: otsenka_property@mail.ru
3.2 Сведения о Заказчике
Заказчик (далее – Заказчик), заключивший Договор № 111-11 с ООО «Оценка недвижимости»
Заказчик:
Иванова Ирина Ивановна
Местоположение:
РФ,
Владимирская область,Владимир,Ленинский район ул.
Пушкарская д.24.
Реквизиты Заказчика:
Юридический адрес: 600000, г.
Владимир
,
Ленинский район ул.
Пушкарская д.24. тел. 89245723498
ИНН 7701113345
КПП 77101009 р/с 5645986 к/с 256621544
БИК 004525923
ОГРН 53659887

8
4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при
проведении оценки
4.1 Основные допущения и ограничивающие условия
Сертификат качества оценки, ограничивается нижеследующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Отчета.
Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемыми далее по тексту Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу.
Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемников и исполнителей Сторон.
4.1.1 Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
Оценщики не принимают на себя ответственности за правовое описание имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности, достоверность которого определяется со слов Заказчика. При оценке Оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки. Выводы о правах на недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.
Оценщики исходили из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в Отчете.
Объект оценки, свободен от каких бы то ни было, прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, кроме тех, которые указаны в правоустанавливающих документах и оговорены в Отчете.
Объект оценки, по предположению Оценщиков, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем Отчете и могут повлиять на его стоимость.
Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если иное не отмечено в Отчете об оценке.
Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по Объекту оценки. Рисунки и схемы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об оцениваемом Объекте.
Информация о составе и технических характеристиках имущества, входящего в состав Объекта оценки, была получена от специалистов Заказчика. Оценщики не несут ответственность за достоверность данной информации, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, там где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Рабочие материалы, не включенные в Отчет, находятся у Оценщиков.
4.1.2 Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими
ограничивающими условиями:
Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Оценщиков выполнивших данный Отчет.
Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному Отчету.
Согласно положению настоящего Отчета, от Оценщиков не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом или имущественными правами, связанными с Объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.

9
Все прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на информации о ситуации, сложившейся на рынке, на дату проведения оценки.
Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и сделанные заключения не содержат полностью или частично предвзятого мнения.
Ни весь Отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и сведения об Оценщике и Исполнителях), не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщиков.
Оценщики выдвигают требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от его имени. Заказчик принимает условие не упоминать имён Оценщиков или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком- либо документе, передаваемом третьим лицам, без его письменного на то согласия.
Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщики так же сохранят конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
Оценщики не принимают на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки. Ответственность за такую отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиками Объекту, несет его владелец.
Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщиков, и, по желанию Оценщиков, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщикам, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщиков, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.
Мнение Оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Объекта.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления
Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.