Файл: Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу Российская Федерация, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д. 24.pdf
Добавлен: 09.12.2023
Просмотров: 180
Скачиваний: 4
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
4.2 Основные понятия и определения
Оценщик (субъект
оценочной деятельности):
Физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Оценочная организация:
Юридическое лицо, соответствующее условиям, установленным статьей
15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и с которым оценщик заключил трудовой договор.
Рыночная стоимость:
Есть наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
10 действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов-оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Объект оценки:
Относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №297, ФСО №1)
Цена:
Денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Стоимость объекта оценки: Наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№ 2)»
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказами
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1 № 298,
ФСО № 2).
Итоговая стоимость
объекта оценки:
Определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Подход к оценке:
Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Метод оценки:
Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Сравнительный подход:
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития
России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Доходный подход:
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Затратный подход:
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,
11 применяющихся на дату оценки. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Дата проведения оценки:
Дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Объект-аналог объекта
оценки:
Признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Срок экспозиции объекта
оценки:
Рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичной оферты) объекта оценки до даты совершения сделки с ним
Экспертиза отчета об
оценке:
Совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки
Принцип замещения:
В мировой и отечественной практике утверждает, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип спроса и
предложения:
Предложение - это количество товаров (услуг), имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос – это количество товаров (услуг), желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.
Термины "износ" и
"амортизация":
Используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете, и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений, Оценщики, применяя методы воспроизводства и возмещения затрат, могут использовать термины обесценение, износ или начисленный износ, имея в виду любую потерю стоимости относительно полной стоимости замещения (воспроизводства). Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему устареванию. Термин амортизационные начисления обозначает скидки, определяемые бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. (Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. МСО).
Наиболее эффективное
использование:
Определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
(Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки.
МСО).
Оценка (appraisal):
Акт или процесс определения стоимости. Синоним Valuation.
Ставка дисконта
(discountrate):
Ставка дохода, используемая для пересчета к текущей стоимости денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем.
Специализированное
имущество:
Имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, размером, местоположением и иными свойствами.
(МЕЖДУНАРОДНЫЕ
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ. Международное руководство по оценке 8
(МР8). Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)).
12
5 Применяемые стандарты оценочной деятельности
5.1 Применяемые стандарты оценки
Услуги выполняются в соответствии со стандартами профессиональной деятельности в области оценки:
Федеральными стандартами оценки: ФСО № 1, утвержденными Приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации
(Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденными
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; ФСО
№ 7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N
611; ФСО № 10, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г.
№ 328;
Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «ZZZ», принятыми
Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 г.);
Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным
Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО).
5.2 Нормативные документы
Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными
документами:
•
Гражданский кодекс Российской Федерации;
•
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»;
•
Федеральный закон от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
•
Федеральными стандартами оценки: ФСО № 1, утвержденными Приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации
(Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденными
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299;
ФСО № 7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611; ФСО № 10, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 328;
•
Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «ZZZ», принятыми
Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 г.);
•
Международные стандарты оценки МСО, принятые Международным Комитетом по
Стандартам Оценки (МКСО);
•
И другими нормативно-правовыми актами.
6 Описание объекта оценки
6.1 Источники информации и полнота исследования
Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся по самым разнообразным каналам с привлечением различных источников данных.
Источники информации, использованные в настоящей работе, можно сгруппировать по следующим категориям:
• информация, полученная от Заказчика;
• информация, полученная от различных субъектов рынка.
6.2 Информация, полученная от заказчика
По объекту оценки были предоставлены следующие исходные данные:
•
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 01.01.2022.
13
6.3 Информация, полученная от различных субъектов рынка
Информация о ситуации на рынке недвижимости получена из различных источников. Данные по ценам на недвижимое имущество получены как из официальных, так и неофициальных источников. Полный перечень источников информации имеется у оценщика.
Были проанализированы все доступные данные по рынку недвижимости
Саратовской области.
В настоящем отчете были использованы данные об объектах аналогах, опубликованных на сайтах: cian.ru, avito.
6.4 Описание объекта оценки
Объект оценки представляет собой индивидуальный жилой дом общей площадью
140 м
2
и земельным участком площадью 400 м
2
, расположенных по адресу: Российская
Федерация,
Владимирская область,Владимир, Ленинский район ул. Пушкарская д.24.
Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки
Основные сведения об оцениваемом объекте представлены далее в таблице1.
Таблица 1 – Описание объекта оценки
Характеристики
Значение
Кадастровый номер ЗУ
33:22:011224:11
Категория земель земли населённых пунктов
Вид разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства
Площадь, м
2 400,0
Форма правильная
Рельеф ровный
Электроснабжение подключено
Газоснабжение централизованное
Водоснабжение централизованное
Канализация местное
Кадастровый номер здания
33:22:011224:12
Назначение жилой дом
Общая площадь здания, м
2 140,0
Количество этажей
2, в том числе подземных 0
Материал стен дерево
Состояние здания не требует ремонта
Отопление местное
Гараж, сарай, баня нет
Ограждение ЗУ
Деревянный забор
Многолетние насаждения нет
Благоустройство ЗУ нет
Система видеонаблюдения, охрана, интернет интернет
14
Результаты визуального просмотра
Объекты оценки представляет собой одноэтажный жилой дом на земельном участке площадью 400 кв. м. Общая площадь помещений составляет 140 кв. м. Дом деревянный с косметическим ремонтом. В доме расположено 4 жилые комнаты, санузел, коридор, кухня. Дом не требует ремонта. Земельный участок имеет правильную форму.
Эксплуатируется в соответствии с видом разрешенного использования.
Проведя визуальный осмотр, оценщик признал состояние данного объекта отличным.
15
7 Методология проведения исследования
7.1 Содержание процесса оценки
Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
1.
Постановка задачи.
1.1.
Цели и задачи оценки.
1.2.
Идентификация объекта.
1.3.
Вид определяемой стоимости.
1.4.
Даты проведения оценки.
1.5.
Ограничения и допущения.
1.6.
Выбор методологии
2.
Сбор исходной информации.
2.1. Информация об объекте оценки.
2.1.1. Документы.
2.1.2. Осмотр и фотофиксация.
2.2. Общая информация (регион, город, локальное окружение).
2.3. Рынок объекта оценки.
3.
Анализ наиболее эффективного использования
4.
Расчет рыночной стоимости.
4.1.
Затратный подход.
4.2.
Доходный подход.
4.3.
Сравнительный подход.
4.4.
Согласование результатов, полученных разными методами и вынесение окончательного суждения о стоимости объекта оценки. Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, а также некоторые пределы оцененной стоимости.
5.
Подготовка отчета.
7.2 Сущность подходов технологии оценки
«Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки».
Была заложена следующая идеология используемых подходов в оценочной деятельности.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки
16 для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
17
8 Анализ рынка объекта оценки
8.1 Анализ земельного рынка
Оцениваемый земельный участок относится к сегменту «земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства». К ценообразующим факторам, имеющим наиболее сильное влияние в данном сегменте можно отнести:
− удалённость (районы Владимирской области);
− целевое назначение;
− общая площадь;
− наличие инженерных коммуникаций;
− транспортную и пешеходную доступность.
На территории Владимирской области есть предложения по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства площадью от 1 до 30 соток.
Основное количество предложений расположены в северо-западном или северных направлениях относительно центра. Размещенные в сети Интернет объявления по продаже оставлены владельцами земельных участков.
Таблица 2 – Цена за 1 сотку земельного участка
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<5 сот.
727 644 тыс.рубл.
566 667 тыс.рубл.
1 218 133 тыс.рубл.
5-10 сот.
328 750 тыс.рубл.
423 529 тыс.рубл.
395 847 тыс.рубл.
10-15 сот.
300 853 тыс.рубл.
379 562 тыс.рубл.
203 406 тыс.рубл.
15-30 сот.
252 265 тыс.рубл.
300 000 тыс.рубл.
55 988 тыс.рубл.
Согласно таблице 2, цена за 1 сотку земельных участков варьируется от 59 988 тысяч рублей до 1 218 133 рублей.
Далее на графике представлен график изменения цен на 1 сотку незастроенных земельных участков для индивидуального жилищного строительства за период с
04.06.2021 по 20.05.2022 года.
Рисунок 2 – График изменения цен на земельные участки
Согласно графику, за исследуемый период стоимость 1 сотки незастроенного земельного участка в Владимирской области г. Владимир уменьшилась на 978 198 рублей.
Объём предложения на рынке земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в г. Владимир в достаточно велик.
В среднем, срок экспозиции земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, составляет 3-6 месяцев.
5>
Оценщик (субъект
оценочной деятельности):
Физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Оценочная организация:
Юридическое лицо, соответствующее условиям, установленным статьей
15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и с которым оценщик заключил трудовой договор.
Рыночная стоимость:
Есть наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
10 действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов-оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Объект оценки:
Относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №297, ФСО №1)
Цена:
Денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Стоимость объекта оценки: Наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№ 2)»
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказами
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1 № 298,
ФСО № 2).
Итоговая стоимость
объекта оценки:
Определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Подход к оценке:
Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Метод оценки:
Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Сравнительный подход:
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития
России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Доходный подход:
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Затратный подход:
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,
11 применяющихся на дату оценки. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Дата проведения оценки:
Дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
(Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Объект-аналог объекта
оценки:
Признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, ФСО №1).
Срок экспозиции объекта
оценки:
Рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичной оферты) объекта оценки до даты совершения сделки с ним
Экспертиза отчета об
оценке:
Совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки
Принцип замещения:
В мировой и отечественной практике утверждает, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип спроса и
предложения:
Предложение - это количество товаров (услуг), имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос – это количество товаров (услуг), желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.
Термины "износ" и
"амортизация":
Используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете, и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений, Оценщики, применяя методы воспроизводства и возмещения затрат, могут использовать термины обесценение, износ или начисленный износ, имея в виду любую потерю стоимости относительно полной стоимости замещения (воспроизводства). Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему устареванию. Термин амортизационные начисления обозначает скидки, определяемые бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. (Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. МСО).
Наиболее эффективное
использование:
Определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
(Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки.
МСО).
Оценка (appraisal):
Акт или процесс определения стоимости. Синоним Valuation.
Ставка дисконта
(discountrate):
Ставка дохода, используемая для пересчета к текущей стоимости денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем.
Специализированное
имущество:
Имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке иначе, как посредством продажи бизнеса или организации, частью которых оно является, в силу его уникальности, обусловленной его специализированным характером и конструкцией, размером, местоположением и иными свойствами.
(МЕЖДУНАРОДНЫЕ
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ. Международное руководство по оценке 8
(МР8). Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)).
12
5 Применяемые стандарты оценочной деятельности
5.1 Применяемые стандарты оценки
Услуги выполняются в соответствии со стандартами профессиональной деятельности в области оценки:
Федеральными стандартами оценки: ФСО № 1, утвержденными Приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации
(Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденными
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; ФСО
№ 7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N
611; ФСО № 10, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г.
№ 328;
Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «ZZZ», принятыми
Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 г.);
Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным
Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО).
5.2 Нормативные документы
Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными
документами:
•
Гражданский кодекс Российской Федерации;
•
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»;
•
Федеральный закон от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
•
Федеральными стандартами оценки: ФСО № 1, утвержденными Приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации
(Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденными
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299;
ФСО № 7, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611; ФСО № 10, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 328;
•
Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «ZZZ», принятыми
Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 г.);
•
Международные стандарты оценки МСО, принятые Международным Комитетом по
Стандартам Оценки (МКСО);
•
И другими нормативно-правовыми актами.
6 Описание объекта оценки
6.1 Источники информации и полнота исследования
Поиск и сбор информации для проведения настоящей работы осуществлялся по самым разнообразным каналам с привлечением различных источников данных.
Источники информации, использованные в настоящей работе, можно сгруппировать по следующим категориям:
• информация, полученная от Заказчика;
• информация, полученная от различных субъектов рынка.
6.2 Информация, полученная от заказчика
По объекту оценки были предоставлены следующие исходные данные:
•
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 01.01.2022.
13
6.3 Информация, полученная от различных субъектов рынка
Информация о ситуации на рынке недвижимости получена из различных источников. Данные по ценам на недвижимое имущество получены как из официальных, так и неофициальных источников. Полный перечень источников информации имеется у оценщика.
Были проанализированы все доступные данные по рынку недвижимости
Саратовской области.
В настоящем отчете были использованы данные об объектах аналогах, опубликованных на сайтах: cian.ru, avito.
6.4 Описание объекта оценки
Объект оценки представляет собой индивидуальный жилой дом общей площадью
140 м
2
и земельным участком площадью 400 м
2
, расположенных по адресу: Российская
Федерация,
Владимирская область,Владимир, Ленинский район ул. Пушкарская д.24.
Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки
Основные сведения об оцениваемом объекте представлены далее в таблице1.
Таблица 1 – Описание объекта оценки
Характеристики
Значение
Кадастровый номер ЗУ
33:22:011224:11
Категория земель земли населённых пунктов
Вид разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства
Площадь, м
2 400,0
Форма правильная
Рельеф ровный
Электроснабжение подключено
Газоснабжение централизованное
Водоснабжение централизованное
Канализация местное
Кадастровый номер здания
33:22:011224:12
Назначение жилой дом
Общая площадь здания, м
2 140,0
Количество этажей
2, в том числе подземных 0
Материал стен дерево
Состояние здания не требует ремонта
Отопление местное
Гараж, сарай, баня нет
Ограждение ЗУ
Деревянный забор
Многолетние насаждения нет
Благоустройство ЗУ нет
Система видеонаблюдения, охрана, интернет интернет
14
Результаты визуального просмотра
Объекты оценки представляет собой одноэтажный жилой дом на земельном участке площадью 400 кв. м. Общая площадь помещений составляет 140 кв. м. Дом деревянный с косметическим ремонтом. В доме расположено 4 жилые комнаты, санузел, коридор, кухня. Дом не требует ремонта. Земельный участок имеет правильную форму.
Эксплуатируется в соответствии с видом разрешенного использования.
Проведя визуальный осмотр, оценщик признал состояние данного объекта отличным.
15
7 Методология проведения исследования
7.1 Содержание процесса оценки
Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
1.
Постановка задачи.
1.1.
Цели и задачи оценки.
1.2.
Идентификация объекта.
1.3.
Вид определяемой стоимости.
1.4.
Даты проведения оценки.
1.5.
Ограничения и допущения.
1.6.
Выбор методологии
2.
Сбор исходной информации.
2.1. Информация об объекте оценки.
2.1.1. Документы.
2.1.2. Осмотр и фотофиксация.
2.2. Общая информация (регион, город, локальное окружение).
2.3. Рынок объекта оценки.
3.
Анализ наиболее эффективного использования
4.
Расчет рыночной стоимости.
4.1.
Затратный подход.
4.2.
Доходный подход.
4.3.
Сравнительный подход.
4.4.
Согласование результатов, полученных разными методами и вынесение окончательного суждения о стоимости объекта оценки. Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, а также некоторые пределы оцененной стоимости.
5.
Подготовка отчета.
7.2 Сущность подходов технологии оценки
«Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки».
Была заложена следующая идеология используемых подходов в оценочной деятельности.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки
16 для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
17
8 Анализ рынка объекта оценки
8.1 Анализ земельного рынка
Оцениваемый земельный участок относится к сегменту «земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства». К ценообразующим факторам, имеющим наиболее сильное влияние в данном сегменте можно отнести:
− удалённость (районы Владимирской области);
− целевое назначение;
− общая площадь;
− наличие инженерных коммуникаций;
− транспортную и пешеходную доступность.
На территории Владимирской области есть предложения по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства площадью от 1 до 30 соток.
Основное количество предложений расположены в северо-западном или северных направлениях относительно центра. Размещенные в сети Интернет объявления по продаже оставлены владельцами земельных участков.
Таблица 2 – Цена за 1 сотку земельного участка
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<5 сот.
727 644 тыс.рубл.
566 667 тыс.рубл.
1 218 133 тыс.рубл.
5-10 сот.
328 750 тыс.рубл.
423 529 тыс.рубл.
395 847 тыс.рубл.
10-15 сот.
300 853 тыс.рубл.
379 562 тыс.рубл.
203 406 тыс.рубл.
15-30 сот.
252 265 тыс.рубл.
300 000 тыс.рубл.
55 988 тыс.рубл.
Согласно таблице 2, цена за 1 сотку земельных участков варьируется от 59 988 тысяч рублей до 1 218 133 рублей.
Далее на графике представлен график изменения цен на 1 сотку незастроенных земельных участков для индивидуального жилищного строительства за период с
04.06.2021 по 20.05.2022 года.
Рисунок 2 – График изменения цен на земельные участки
Согласно графику, за исследуемый период стоимость 1 сотки незастроенного земельного участка в Владимирской области г. Владимир уменьшилась на 978 198 рублей.
Объём предложения на рынке земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в г. Владимир в достаточно велик.
В среднем, срок экспозиции земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, составляет 3-6 месяцев.
5>
1 2 3 4 5 6 7