Файл: Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу Российская Федерация, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д. 24.pdf

57
Объект оценки имеет площадь земельного участка 400 кв. м. и расположенные по адресу: РФ, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д.24.
Аналог №1:
Площадь земельных участков – 800 кв. м.
Корректировка = (727 644 рубл.– 328 750 рубл.)/ 328 750 рубл. = +121%
Аналог №2:
Площадь земельных участков – 3 000 кв. м.
Корректировка = (727 644 рубл.–252 265 рубл.)/ 252 265 рубл. = +188%
Корректировка для аналога №3 не вводилась, так как площадь совпадает с объектом оценки.
9.
Корректировка на площадь дома:
Площадь дома объекта оценки отличается от площадей объектов аналогов, поэтому вводится корректировка. По данным таблицы 3, продублированной ниже.
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<50 м
2 18 500 руб/кв.м
74 951 руб/кв.м
25 417 руб/кв.м
50-100 м
2 31 654 руб/кв.м
32 842 руб/кв.м
31 614 руб/кв.м
100-150 м
2
83 500 руб/кв.м.
30 472 руб/кв.м
81 715 руб/кв.м
Объект оценки имеет площадь земельного участка 400 кв. м. и расположенные по адресу: РФ, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д.24.
Аналог №1
Площадь дома – 36,0 кв.м.
Корректировка = (85 500 руб/кв.м.– 18 500 руб/кв.м.) / 18 500 = +362%
Корректировки для аналогов №2 и №3 не вводились, так как их площади находятся в одном ценовом диапазоне.
10.
Корректировка по количеству этажей:
Объект оценки и объекты – аналоги имеют одинаковое количество этажей, поэтому корректировка не вносится.
11.
Корректировка на материал наружных стен:
Объект оценки и объекты аналоги имеют одинаковый материал наружных стен – дерево, поэтому корректировка не вносится.
12.
Корректировка на состояние дома:
Объект оценки и объекты – аналоги не требуют ремонта, поэтому корректировка не вносится.
13.
Корректировки по инженерным коммуникациям:
Объект оценки и объекты – аналоги подключены ко всем инженерным коммуникациям, поэтому корректировка не вносится.
14.
Корректировка на ограждение
У объекта оценки и аналогов №1-№2 заборы из деревянного штакетника. Стоимость этого вида ограждения находиться в одном ценовом диапазоне, в связи с чем, корректировка в объекты не вносилась. Необходимо внести корректировку для аналога №3.
Проанализировав стоимость 1 погонного метра деревянного штакетника была выявлена средняя цена: (1 150 руб. + 1 300 руб. + 1 070 руб.)/3 = 1 173,3 руб. Цены представлены на металлические штакетники представлены ниже.

58
Рисунок 13–цены за один погонный метр деревянного штакетника
Аналог №3:
Периметр – 60 м, площадь земельного участка – 200 кв. м.
Корректировка = (60 · 1 173,3 руб./п.м.)/200 кв. м. = +352 руб./кв.м.
Таким образом, среднее значение ставки арендной платы (руб./кв.м/год),
рассчитанное в рамках доходного подхода, на дату оценки составляет:
10 233,7 руб.
13.2 Потенциальный валовый доход
Потенциальный валовый доход рассчитаем по формуле:
ПВД = АР × S, где (3)
АР – стоимость годовой аренды 1 м
2
дома объекта недвижимости;
S – площадь дома объекта недвижимости.
Подставив стоимость годовой аренды 1 м
2
дома объекта недвижимости, рассчитанную в пункте 13.1 и площадь дома в формулу, получим:
ПВД = 10 233,7 × 140,0 = 1 432 718 рублей.
13.3 Действительный валовый доход
Расчет действительного валового дохода производят по формуле:
ДВД = ПВД − П, где (4)
ПВД – потенциальный валовый доход;
П – потери.

59
Общие потери, фигурирующие в формуле, складываются из:
1.
Потерь от недозагрузки;
2.
Потерь при сборе платежей.
Для расчетов примем, что недозагрузка составит 3 месяца. Потери при сборе платежей примем равными 5% от ПВД. Тогда действительный валовый доход составит:
ДВД = 1 432 718 − (1 432 718 ×
3 12
+ 1 432 718 × 0,05) = 1 002 903 рублей.
13.4 Чистый операционный доход
Расчет чистого операционного дохода произведем по формуле:
ЧОД = ДВД − ОР, где (5)
ДВД – действительный валовый доход;
ОР – оперативные расходы.
Операционные расходы включают:
− расходы на оплату коммунальных услуг (7 131 руб.);
− расходу на оплату налогов (1% от ДВД);
− резерв на замещение (3% от ДВД).
Тогда чистый операционный доход составит:
ЧОД = 1 002 903 − (7 131 + 1 002 903 × 0,01 + 1 002 903 × 0,03) = 905 656 рублей.
13.5 Расчёт коэффициента капитализации
Под коэффициентом капитализации понимается ставка, используемая для пересчета потоков дохода в единую сумму текущей стоимости.
КК = on + of, (6) где, on – ставка дисконта, т.е. дохода на инвестиции; of – ставка возмещения, норма возврата капитала.
Для расчета общего коэффициента капитализации принимаем метод кумулятивного построения. Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих
???????? = ????безриск + ????риск + ????мен + ????лик
,
(7)
где где, i безриск
– безрисковая ставка, среднее арифметическое значение текущей доходности 3 облигаций. i
риск
– премия за риск. Согласно расчету премии за риск, средневзвешенное значение риска принимаем как 3,1%; i
мен
– премия за инвестиционный менеджмент, принимаем в размере 1%; i
лик
– премия за низкую ликвидность
Рассчитаем безрисковую ставку с помощью таблицы 16:
Таблица 15 – Текущая доходность ОФЗ
№ п/п
№ ОФЗ
Дата погашения
Текущая доходность, %
1 26229 12.12.2025 6,5 2
26235 12.03.2031 7,1 3
26233 18.07.2035 7,2
Среднее значение
6,93 %
Рассчитаем премию за риск с помощью таблицы 16:

60
Таблица 16 – Расчет поправки на риск
Название риска и показатели
Степень риска, %
1 2
3 4
5 6
7 8
9 10
Секторный (соотношение спроса и предложения)
+
Риск износа улучшений сверх нормативных
+
Природные и другие ЧС
+
Риск инфляции
+
Законодательный
+
Планировочный
(изменение градостроительных регламентов)
+
Юридический
+
Ухудшение общей экономической ситуации
+
Бизнес-риск
+
Риск управления недвижимостью
+
Количество наблюдений
1 3
3 1
-
1
-
-
-
-
Взвешенный итог
1 6
9 4
5 6
-
-
-
-
∑ Взвешенных итогов
31
Количество рисков
10
Средневзвешенное значение риска в %
3,1 i
риск
– премия за риск. Согласно расчету премии за риск, средневзвешенное значение риска принимаем как 3,1%.
Премию за низкую ликвидность рассчитаем по формуле: i
ликв
= i
безриск
∗Т
12
50>5>5>

, где (8)
i безриск
– безрисковая ставка;
Т – средний срок экспозиции, характерный для данного вида объектов недвижимости на данном рынке.
В данном случае безрисковая ставка равна 6,93%, средний срок экспозиции – 5 месяцев. Тогда премия за низкую ликвидность составит: i
ликв
=
6,93×5 12
= 2,89%.
Премия за инвестиционный менеджмент (учитывает риск, связанный с управлением инвестициями при вложениях в недвижимость). Диапазон значений данной премии так же колеблется от 1% до 5%. В рамках курсовой работы примем, что премия за инвестиционный менеджмент равна 1%.

61
Подставим полученные значения безрисковой ставки, премии за риск, премии за низкую ликвидность и премии за инвестиционный менеджмент в формулу расчета ставки дохода на капитал и получим, что ставка дохода на капитал будет равна:
???????? = 6,93 + 3,1 + 2,89 + 1 = 13,92%
Норма возврата капитала отражает процент ежегодного возврата капитала в зависимости от времени, которое по расчетам инвестора потребуется для возврата вложенного в имущество капитала. В рамках Курсовой работы норма возврата капитала рассчитывается методом Ринга по формуле: of =
1
n
, где (9) n – предполагаемый остаточный срок службы объекта оценки (годы). n = НСС – ХВ (10)
НСС – нормативный срок службы здания (жилого дома);
ХВ – хронологический возраст здания (жилого дома).
Так как, хронологический возраст индивидуального жилого дома составляет 50 лет, а нормативный срок службы – 100 лет, предполагаемый остаточный срок службы объекта оценки составит: n = 100 – 50 = 50 лет.
Тогда норма возврата капитала будет равна: of =
1 50
= 0,02%
Таким образом, подставив в формулу полученные значения ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала получим, что ставка капитализации равна:
К = 13,92 + 0,02 = 13,94%
Стоимость объекта оценки рассчитаем по базовой формуле метода капитализации:
???? =
ЧОД
КК
, где
V – стоимость объекта оценки;
ЧОД – чистый операционный доход;
КК – коэффициент капитализации.
Подставив в формулу значения чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, полученные путем расчета в параграфах 12.2-12.3, получим, что стоимость объекта оценки равна:
???? =
905 656 13,94%
= 6 496 815 рублей.
13.6 Расчет стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных
потоков
Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости реверсии.
Все вычисления приведены в таблице 17:

62
Таблица 17 – Расчет стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных потоков
Показатель
2022 2023 2024 2025 2026
Пост прогнозный период
(ППП)
Темп инфляции (%)
-
0,04 0,04 0,04 0,04 0,04
Арендная ставка
(руб./кв.м./год)
10 233,7 10 643,0 11 068,8 11 511,5 11 972,0 12 450,9
Площадь (кв. м.)
140 140 140 140 140 140
ПВД
(Площадь*Аренду)
1 432 718 1 490 020 1 549 632 1 611 610 1 676 080 1 743 126
Потери
429 815,4 447 006,0 464 889,6 483 483,0 502 824,0 522 937,8
ДВД (ПВД-Потери)
1 002 902,6 1 043 014,0 1 084 742,4 1 128 127,0 1 173 256,0 1 220 188,2
Операционные расходы (ОР)
250 725,7 260 753,5 271 185,6 282 031,8 293 314 305 047,1
ЧОД (ДВД-ОР)
752 176,9 782 260,5 813 556,8 846 095,2 879 942,0 915 141,1
Ставка дисконтирования
13,92%
Дисконтный множитель
0,87781 0,77055 0,67639 0,59374 0,52119 0,52119
Дисконтированные денежные потоки
660 268,4 602 770,8 550 281,7 502 360,6 458 617,0
-
Коэффициент капитализации (on+of)
-
-
-
-
-
13,94%
Стоимость перепродажи
(реверсии)
-
-
-
-
-
6 564 857,3
Текущая стоимость реверсии
-
-
-
-
-
3 421 538,0
Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода
6 195 836,5
-
-
-
-
-
13.7 Вывод от использования доходного подхода
Стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Российская Федерация,
Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, улица Пушкарская д.24 рассчитанная в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков, на дату проведения оценки составляет, округленно: 6 195 836,5 рублей.

63
Согласование полученных результатов
При оценке, в соответствии с общепринятыми нормами, были проанализированы все три подхода определения стоимости объекта оценки: затратный, сравнительный и доходный.
Таблица 18 – Стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках каждого из используемых подходов
Используемый подход
Стоимость, рассчитанная в рамках каждого из подходов на дату проведения оценки, руб.
Сравнительный подход
16 414 818,0
Затратный подход
2 675 159,8
Доходный подход
6 195 836,5
В итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода использованных уместных подходов к оценке, зависит от полноты и достоверности имеющейся информации, и, наконец, непосредственно от объекта и цели оценки.
В соответствии с вышесказанным, каждому подходу присваивается свое весовое значение в соответствии со следующими критериями:
− соответствие определению рыночной стоимости;
− учет конъектуры рынка;
− достоверность информации;
− простота, логичность и возможность проверки математической модели.
В соответствии с перечисленными выше критериями подходам были назначены баллы и веса.

64
Таблица 19 – Веса для расчета итоговой величины стоимости
Критерий
Сравнительный подход
Затратный подход
Доходный подход
Соответствие содержания подхода определения рыночной стоимости
3 1
2
Способность учитывать рыночную конъюктуру
3 1
2
Качество исходной информации
3 1
2
Проверяемость и прозрачность математической модели
3 1
2
Количество сделанных допущений
3 2
2
Итого
15 7
9
Сумма
31
Таблица 21 – Согласование результатов оценки и расчет итоговой величины стоимости
Подход
Стоимость, руб.
Весовой коэффициент
Средневзвешенное значение стоимости, руб.
Сравнительный подход
16 414 818,0 48 8 043 260,82
Затратный подход
2 675 159,8 23 615 286,76
Доходный подход
6 195 836,5 29 1 796 792,58
Рыночная стоимость объекта оценки
(руб.)
10 455 340,20
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки округленно составила:
10 455 340,20 рубля.

65
Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Таким образом, ООО «Оценка недвижимости» была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:22:011224:11 общей площадью
400,0 кв.м. и индивидуального жилого дома общей площадью 140,0 кв.м., расположенных по адресу: РФ,
Владимирская область,Владимир, Ленинский район ул. Пушкарская д.24. По состоянию на 24 мая 2022 г. были получены следующие значения стоимости:
Рыночная стоимость объекта оценки всего составила округленно:
10 455 340,20
Десять миллионов четыреста пятьдесят пять тысяч триста сорок рублей двадцать копеек

66
Список ответственных специалистов, принимавших участие в подготовке отчёта
В подготовке отчёта принимали участие специалисты, имеющие соответствующее образование в области оценочной деятельности, а также необходимую профессиональную квалификацию.
Оценщик,
Генеральный директор
ООО «Оценка недвижимости»
М.С. Чихачева

67
Сертификация оценки
1)
Все факты, изложенные в настоящем отчете, верны и соответствуют действительности;
2)
Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем отчете допущений и ограничительных условий и являются нашими персональными, беспристрастными, профессиональными анализом, мнениями и выводами;
3)
Нами был произведен личный осмотр объекта оценки, описанного в настоящем отчете;
4)
Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объектах оцениваемой собственности, а также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении участвующих в сделке сторон;
5)
Наше вознаграждение ни в коей мере не связано с объявлением заранее предопределенной стоимости или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата или событиями, произошедшими в результате анализа, мнений или выводов, содержащихся в отчете;
6)
Наш анализ, мнения и выводы были получены, а настоящий отчет составлен в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами, обязательными для применения, в соответствии с Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 года
№297-299 об утверждении федеральных стандартов оценки, ФСО №1-3, стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО «Стандарт», Международными стандартами оценки МСО;
7)
Оценочная стоимость признается действительной на дату оценки.