Файл: Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу Российская Федерация, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д. 24.pdf
Добавлен: 09.12.2023
Просмотров: 181
Скачиваний: 4
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
8.2 Анализ рынка загородной недвижимости
Объект оценки относится к сегменту «малоэтажное жилищное строительство».
К ценообразующим факторам, имеющим наиболее сильное влияние в данном сегменте можно отнести:
− удалённость (районы Владимирской области);
− целевое назначение;
18
− общая площадь;
− наличие инженерных коммуникаций;
− транспортную и пешеходную доступность;
− материал наружных стен;
− количество этажей;
− экология.
В данном сегменте продаются следующие типы объектов недвижимости: коттеджи, дома, таунхаусы, садовые дома. По материалу данные объекты недвижимости подразделяются на каменные, деревянные и смешанные. Вся загородная недвижимость, продающаяся на рынке, либо одноэтажная, либо многоэтажная.
Таблица 3 - Цены за 1 м
2
индивидуального жилого дома
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<50 м
2 18 500 руб/кв.м
74 951 руб/кв.м
25 417 руб/кв.м
50-100 м
2 31 654 руб/кв.м
32 842 руб/кв.м
31 614 руб/кв.м
100-150 м
2 83 500 руб/кв.м.
30 472 руб/кв.м
81 715 руб/кв.м
Согласно таблице 3, цена за 1 м
2
индивидуального жилого дома варьируется в пределах от 18 500 до 83 500 рублей.
Далее на графике представлено изменение цен на индивидуальные жилые дома за период с 04.06.2021 по 20.05.2022 года.
Рисунок 3–Динамика изменения цен на загородную недвижимость за год
Согласно графику, за исследуемый период стоимость индивидуального жилого дома в Ленинском районе Владимирской области увеличилась на 1 549 286 рублей.
Объём предложения на рынке индивидуальных жилых домов в Ленинском районе достаточно велик.
В среднем срок экспозиции земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, составляет 3-5 месяцев.
19
9 Описание местоположения объекта оценки
Владимир— город и областной центр в европейской части России, он входит в число восьми городов Золотого кольца России. Древний русский город построен на левом берегу реки Клязьмы, в 190 км к востоку от Москвы. Во Владимире живет около 350 тыс. человек. Город с тысячелетней историей является крупным туристическим центром и привлекает путешественников из России и из-за рубежа.
Город расположен на границе двух природных районов: к северу от Владимира простирается возвышенное безлесное Владимирское Ополье, к югу — лесная и болотистая Мещёрская низменность. Рельеф города сложный. Наиболее старая центральная часть лежит на высоком левом берегу реки Клязьма, на круто спускающихся к реке холмах, разделённых глубокими оврагами.
Клязьма протекает по городу на протяжении 2,5 км и ещё 5 км вдоль городской границы, ширина реки во Владимире составляет 130 м. По территории города также протекает около 60 рек и ручьёв, наиболее известными из которых являются Рпень, Лыбедь (до XV века являлась северной границей города, в 1960-е годы частично заключена в коллектор, с построением Лыбедской автодорожной магистрали 10 августа 2016 году заключена в коллектор полностью), Содышка (с водохранилищем площадью около 100 га), Почайка (заключена в коллектор, исторически упоминается в связи с крещением владимирцев в реке Почайке) и Сунгирь. В XVII веке центральная часть нынешнего Владимира называлась «городом» (позднее — кремлём), с востока к нему примыкал Ветчаный (Ветшаный) город-посад, с запада — Новый город.
Рисунок 4 – Схема города Владимир
Город Владимир расположен на высоком берегу реки Клязьмы на пересечении двух природных районов: безлесной возвышенности и болотистой низменности, покрытой лесами. Вместе с нахождением в умеренном поясе это сформировало особый микроклимат города. Большую часть времени небо облачное или пасмурное, ясных дней бывает не больше третьей части года.
Хотя снег случается 122 дня за год, а дождь идет в среднем около 135, осадков выпадает всего 584 мм, что значительно меньше, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
Осадков выпадает где-то на уровне Анапы, Воронежа, Сургута, но больше, чем в Красноярске, Омске или Самаре.
Континентальность климата гарантирует температурные режимы на любой вкус: от
−43 до +37, но в целом средняя температура зимних месяцев −8 градусов, а летних — 17.
Это холоднее, чем в упоминаемых Москве и Петербурге. Климат немного похож по температурному режиму на Нижний Новгород, но там больше осадков.
20
Владимир является одним из промышленных центров Центральной части РФ.
Особо развиты в городе следующие отрасли: машиностроение, химическая промышленность, энергетика, пищевая промышленность. Важное роль в городе играет обрабатывающее производство и производство пищевых продуктов.
Владимирская область не располагает большими залежами полезных ископаемых.
Основными минеральными ресурсами области являются известняк, торф, строительные пески и камни, огнеупорные и кирпичные глины.
21
10 Анализ наиболее эффективного использования
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении эффективного использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает выбор такого использования из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность.
Анализ наиболее эффективного использования включает в себя проверку соответствия различных вариантов использования следующим критериям: физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования; законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, земельным и природоохранным законодательством; финансовая осуществимость – рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходными; максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход, и, соответственно, обеспечит максимальную текущую стоимость оцениваемого объекта.
Наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости – его использование в качестве индивидуального жилищного строительства.
Вид разрешённого использования земельного участка, входящего в состав объекта оценки 2.1 индивидуальное жилищное строительство на земельном участке располагается индивидуальный жилой дом. Таким образом, анализ эффективного использования по иным параметрам не проводился, наиболее эффективным признано текущее использование объекта в качестве индивидуального жилого дома.
22
11 Сравнительный подход
Сравнительный подход - подход оценки стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
При этом анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом.
Этот подход основан на принципе замещения, т.е. предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.
У сравнительного подхода есть методы:
• метод сравнения продаж
• метод валового мультипликатора
• метод общего коэффициента капитализации
При прямом сравнении продаж в стоимость недвижимости вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из аналогов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.
11.1 Поиск объектов аналогов
Оценка объекта признается равной средней цене сравниваемых аналогов по результатам выборки объемом, как правило, не менее 3-5 испытаний.
Задачей оценки является определение стоимости конкретного объекта, на конкретную дату, исходя из его равноценности с объектами данного типа.
Единицей сравнения принимается цена за 1 квадратный метр общей площади.
В пределах отчета два объекта признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели зданий, в которых они расположены и функциональные модели объектов по основным свойствам, упорядоченным на конкретную дату. Каждый отчет предусматривает следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели:
•
Местоположение строения (район, удаленность);
•
Капитальность строения;
•
Общая площадь;
•
Полезная площадь;
•
Этажность;
•
Наличие коммуникаций и их состояние;
•
Вид внутренней отделки и ее состояние;
•
Дополнительное благоустройство;
• и т.д.
Оценщиком произведен тщательный поиск объектов-аналогов. В результате анализа рынка недвижимости было отобрано 3 объектов – аналогов. Стоимость 1 кв. м объекта оценки определяется как среднее значение цен 1 кв. м скорректированных объектов – аналогов.
11.2 Расчет стоимости оцениваемого объекта
Оцениваемый объект представляет собой земельный участок с кадастровым номером общей площадью 400 кв.м. и индивидуальный жилой дом общей площадью 140 кв.м., расположенные по адресу: РФ, Владимирская область, город Владимир, ул.
Пушкарская д.24.
23
На основании информации, изложенной выше, произведен расчет стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта недвижимости.
Аналогами объекту оценки будут являться объекты, удовлетворяющие следующим требованиям:
•
Расположение – Владимирская область;
•
Схожесть в категории земель, по площади ЗУ, материалу наружных стен, в количестве этажей, в коммуникациях;
•
Технические характеристики соответствуют объекту оценки;
•
И др.
На основании информации, изложенной выше, произведен расчет стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта недвижимости.
Ниже, в таблице 5 приведено подробное описание характеристик объектов – аналогов.
Таблица 1 – Описание объектов – аналогов для сравнительного подхода
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Адрес
Владимирская область,Владимир,
Ленинский район ул.
Пушкарская д.24
Владимирская область,Владимир,р-н
Ленинский,Вишенка сад,111
Владимирская область,Владимир,р-н
Октябрьский,Большая
Нижегородская ул.,6
Владимирская область,Владимир,р-н
Октябрьский,мкр.
Лунево,ул. Ландышевая
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Площадь ЗУ, кв. м
400 450 1200 1100
Населенный пункт г. Владимир г. Владимир г. Владимир г. Владимир
Удаленность от областного центра, км
3,5 13,0 2,4 18,7
Площадь дома, кв.м.
140,0 72,0 146,5 99,0
Год постройки
Не указано
2015
Не указано
2019
Количество этажей
2 2
2 2
Материал наружных стен
Дерево
Дерево
Дерево
Дерево
Состояние дома
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Инженерное обеспечение, в т.ч.:
Электричество
Подключено
Подключено
Подключено
Подключено
Водоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Отопление
Местное
Местное
Местное
Местное
Канализация
Местное
Местное
Местное
Местное
Газоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Форма участка
Правильная
Правильная
Правильная
Правильная
Рельеф
Спокойный
Спокойный
Спокойный
Спокойный
Наличие ограждений
Деревянный забор
Деревянный забор
Деревянный забор
Деревянный забор
25
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Цена предложения за весь объект, руб
-
2 800 000 9 999 000 2 500 000
Цена предложения за 1 кв.м объекта, руб
-
38 889 68 253 25 253
Ед. измерения цены руб./кв.м. руб./кв.м. руб./кв.м. руб./кв.м.
Точная ссылка в
Интернете
- https://vladimir.cian.ru/s ale/suburban/266705253
/
https://vladimir.cian.ru/sale
/suburban/257419665/
https://vladimir.cian.ru/sal e/suburban/256468402/
Таблица 2 – Расчет стоимости оцениваемого объекта методом количественных корректировок
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Источник информации
Заказчик https://vladimir.cian.r u/sale/suburban/26670 5253/
https://vladimir.cian.ru/
sale/suburban/2574196 65/
https://vladimir.cian.ru/
sale/suburban/2564684 02/
Цена предложения за весь объект сделки, руб
-
2 800 000 9 999 000 2 500 000
Цена предложения за 1 кв.м. объекта, руб./кв. м
-
38 889 68 253 25 253
Корректировка, %
-
-10%
-10%
-10%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
35 000,1 61 427,7 22 727,7
Оцениваемые права
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
35 000,1 61 427,7 22 727,7
Условия финансирования
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
35 000,1 61 427,7 22 727,7
Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
35 000,1 61 427,7 22 727,7
Условия рынка
24.05.2022 22.05.2022 26.03.2022 24.05.2022
Корректировка, %
-
+6%
-1%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
37 100,1 60 813,4 22 727,7
Местоположение г. Владимир
Ленинский район г. Владимир
Ленинский район г. Владимир
Октябрьский район г. Владимир
Октябрьский район
Корректировка, %
-
0
+2%
+2%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
37 100,1 62 029,7 23 182,3
27
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
37 100,1 62 029,7 23 182,3
Вид разрешенного использования
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
37 100,1 62 029,7 23 182,3
Площадь дома, кв.м.
140,0 72,0 146,5 99,0
Корректировка, %
-
+164%
0
+164%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 62 029,7 61 201,3
Площадь ЗУ, кв.м.
400 450 1200 1100
Корректировка, %
-
0%
+142%
+142%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Материал наружных стен
Дерево
Дерево
Дерево
Дерево
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Количество этажей
2 2
2 2
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Инженерные коммуникации:
Водоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Канализация
Местное
Местное
Местное
Местное
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Объект оценки относится к сегменту «малоэтажное жилищное строительство».
К ценообразующим факторам, имеющим наиболее сильное влияние в данном сегменте можно отнести:
− удалённость (районы Владимирской области);
− целевое назначение;
18
− общая площадь;
− наличие инженерных коммуникаций;
− транспортную и пешеходную доступность;
− материал наружных стен;
− количество этажей;
− экология.
В данном сегменте продаются следующие типы объектов недвижимости: коттеджи, дома, таунхаусы, садовые дома. По материалу данные объекты недвижимости подразделяются на каменные, деревянные и смешанные. Вся загородная недвижимость, продающаяся на рынке, либо одноэтажная, либо многоэтажная.
Таблица 3 - Цены за 1 м
2
индивидуального жилого дома
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<50 м
2 18 500 руб/кв.м
74 951 руб/кв.м
25 417 руб/кв.м
50-100 м
2 31 654 руб/кв.м
32 842 руб/кв.м
31 614 руб/кв.м
100-150 м
2 83 500 руб/кв.м.
30 472 руб/кв.м
81 715 руб/кв.м
Согласно таблице 3, цена за 1 м
2
индивидуального жилого дома варьируется в пределах от 18 500 до 83 500 рублей.
Далее на графике представлено изменение цен на индивидуальные жилые дома за период с 04.06.2021 по 20.05.2022 года.
Рисунок 3–Динамика изменения цен на загородную недвижимость за год
Согласно графику, за исследуемый период стоимость индивидуального жилого дома в Ленинском районе Владимирской области увеличилась на 1 549 286 рублей.
Объём предложения на рынке индивидуальных жилых домов в Ленинском районе достаточно велик.
В среднем срок экспозиции земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, составляет 3-5 месяцев.
19
9 Описание местоположения объекта оценки
Владимир— город и областной центр в европейской части России, он входит в число восьми городов Золотого кольца России. Древний русский город построен на левом берегу реки Клязьмы, в 190 км к востоку от Москвы. Во Владимире живет около 350 тыс. человек. Город с тысячелетней историей является крупным туристическим центром и привлекает путешественников из России и из-за рубежа.
Город расположен на границе двух природных районов: к северу от Владимира простирается возвышенное безлесное Владимирское Ополье, к югу — лесная и болотистая Мещёрская низменность. Рельеф города сложный. Наиболее старая центральная часть лежит на высоком левом берегу реки Клязьма, на круто спускающихся к реке холмах, разделённых глубокими оврагами.
Клязьма протекает по городу на протяжении 2,5 км и ещё 5 км вдоль городской границы, ширина реки во Владимире составляет 130 м. По территории города также протекает около 60 рек и ручьёв, наиболее известными из которых являются Рпень, Лыбедь (до XV века являлась северной границей города, в 1960-е годы частично заключена в коллектор, с построением Лыбедской автодорожной магистрали 10 августа 2016 году заключена в коллектор полностью), Содышка (с водохранилищем площадью около 100 га), Почайка (заключена в коллектор, исторически упоминается в связи с крещением владимирцев в реке Почайке) и Сунгирь. В XVII веке центральная часть нынешнего Владимира называлась «городом» (позднее — кремлём), с востока к нему примыкал Ветчаный (Ветшаный) город-посад, с запада — Новый город.
Рисунок 4 – Схема города Владимир
Город Владимир расположен на высоком берегу реки Клязьмы на пересечении двух природных районов: безлесной возвышенности и болотистой низменности, покрытой лесами. Вместе с нахождением в умеренном поясе это сформировало особый микроклимат города. Большую часть времени небо облачное или пасмурное, ясных дней бывает не больше третьей части года.
Хотя снег случается 122 дня за год, а дождь идет в среднем около 135, осадков выпадает всего 584 мм, что значительно меньше, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
Осадков выпадает где-то на уровне Анапы, Воронежа, Сургута, но больше, чем в Красноярске, Омске или Самаре.
Континентальность климата гарантирует температурные режимы на любой вкус: от
−43 до +37, но в целом средняя температура зимних месяцев −8 градусов, а летних — 17.
Это холоднее, чем в упоминаемых Москве и Петербурге. Климат немного похож по температурному режиму на Нижний Новгород, но там больше осадков.
20
Владимир является одним из промышленных центров Центральной части РФ.
Особо развиты в городе следующие отрасли: машиностроение, химическая промышленность, энергетика, пищевая промышленность. Важное роль в городе играет обрабатывающее производство и производство пищевых продуктов.
Владимирская область не располагает большими залежами полезных ископаемых.
Основными минеральными ресурсами области являются известняк, торф, строительные пески и камни, огнеупорные и кирпичные глины.
21
10 Анализ наиболее эффективного использования
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении эффективного использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает выбор такого использования из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность.
Анализ наиболее эффективного использования включает в себя проверку соответствия различных вариантов использования следующим критериям: физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования; законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, земельным и природоохранным законодательством; финансовая осуществимость – рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходными; максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход, и, соответственно, обеспечит максимальную текущую стоимость оцениваемого объекта.
Наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости – его использование в качестве индивидуального жилищного строительства.
Вид разрешённого использования земельного участка, входящего в состав объекта оценки 2.1 индивидуальное жилищное строительство на земельном участке располагается индивидуальный жилой дом. Таким образом, анализ эффективного использования по иным параметрам не проводился, наиболее эффективным признано текущее использование объекта в качестве индивидуального жилого дома.
22
11 Сравнительный подход
Сравнительный подход - подход оценки стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
При этом анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом.
Этот подход основан на принципе замещения, т.е. предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.
У сравнительного подхода есть методы:
• метод сравнения продаж
• метод валового мультипликатора
• метод общего коэффициента капитализации
При прямом сравнении продаж в стоимость недвижимости вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из аналогов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.
11.1 Поиск объектов аналогов
Оценка объекта признается равной средней цене сравниваемых аналогов по результатам выборки объемом, как правило, не менее 3-5 испытаний.
Задачей оценки является определение стоимости конкретного объекта, на конкретную дату, исходя из его равноценности с объектами данного типа.
Единицей сравнения принимается цена за 1 квадратный метр общей площади.
В пределах отчета два объекта признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели зданий, в которых они расположены и функциональные модели объектов по основным свойствам, упорядоченным на конкретную дату. Каждый отчет предусматривает следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели:
•
Местоположение строения (район, удаленность);
•
Капитальность строения;
•
Общая площадь;
•
Полезная площадь;
•
Этажность;
•
Наличие коммуникаций и их состояние;
•
Вид внутренней отделки и ее состояние;
•
Дополнительное благоустройство;
• и т.д.
Оценщиком произведен тщательный поиск объектов-аналогов. В результате анализа рынка недвижимости было отобрано 3 объектов – аналогов. Стоимость 1 кв. м объекта оценки определяется как среднее значение цен 1 кв. м скорректированных объектов – аналогов.
11.2 Расчет стоимости оцениваемого объекта
Оцениваемый объект представляет собой земельный участок с кадастровым номером общей площадью 400 кв.м. и индивидуальный жилой дом общей площадью 140 кв.м., расположенные по адресу: РФ, Владимирская область, город Владимир, ул.
Пушкарская д.24.
23
На основании информации, изложенной выше, произведен расчет стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта недвижимости.
Аналогами объекту оценки будут являться объекты, удовлетворяющие следующим требованиям:
•
Расположение – Владимирская область;
•
Схожесть в категории земель, по площади ЗУ, материалу наружных стен, в количестве этажей, в коммуникациях;
•
Технические характеристики соответствуют объекту оценки;
•
И др.
На основании информации, изложенной выше, произведен расчет стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта недвижимости.
Ниже, в таблице 5 приведено подробное описание характеристик объектов – аналогов.
Таблица 1 – Описание объектов – аналогов для сравнительного подхода
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Адрес
Владимирская область,Владимир,
Ленинский район ул.
Пушкарская д.24
Владимирская область,Владимир,р-н
Ленинский,Вишенка сад,111
Владимирская область,Владимир,р-н
Октябрьский,Большая
Нижегородская ул.,6
Владимирская область,Владимир,р-н
Октябрьский,мкр.
Лунево,ул. Ландышевая
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Площадь ЗУ, кв. м
400 450 1200 1100
Населенный пункт г. Владимир г. Владимир г. Владимир г. Владимир
Удаленность от областного центра, км
3,5 13,0 2,4 18,7
Площадь дома, кв.м.
140,0 72,0 146,5 99,0
Год постройки
Не указано
2015
Не указано
2019
Количество этажей
2 2
2 2
Материал наружных стен
Дерево
Дерево
Дерево
Дерево
Состояние дома
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Инженерное обеспечение, в т.ч.:
Электричество
Подключено
Подключено
Подключено
Подключено
Водоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Отопление
Местное
Местное
Местное
Местное
Канализация
Местное
Местное
Местное
Местное
Газоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Форма участка
Правильная
Правильная
Правильная
Правильная
Рельеф
Спокойный
Спокойный
Спокойный
Спокойный
Наличие ограждений
Деревянный забор
Деревянный забор
Деревянный забор
Деревянный забор
25
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Цена предложения за весь объект, руб
-
2 800 000 9 999 000 2 500 000
Цена предложения за 1 кв.м объекта, руб
-
38 889 68 253 25 253
Ед. измерения цены руб./кв.м. руб./кв.м. руб./кв.м. руб./кв.м.
Точная ссылка в
Интернете
- https://vladimir.cian.ru/s ale/suburban/266705253
/
https://vladimir.cian.ru/sale
/suburban/257419665/
https://vladimir.cian.ru/sal e/suburban/256468402/
Таблица 2 – Расчет стоимости оцениваемого объекта методом количественных корректировок
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Источник информации
Заказчик https://vladimir.cian.r u/sale/suburban/26670 5253/
https://vladimir.cian.ru/
sale/suburban/2574196 65/
https://vladimir.cian.ru/
sale/suburban/2564684 02/
Цена предложения за весь объект сделки, руб
-
2 800 000 9 999 000 2 500 000
Цена предложения за 1 кв.м. объекта, руб./кв. м
-
38 889 68 253 25 253
Корректировка, %
-
-10%
-10%
-10%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
35 000,1 61 427,7 22 727,7
Оцениваемые права
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
35 000,1 61 427,7 22 727,7
Условия финансирования
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
35 000,1 61 427,7 22 727,7
Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
35 000,1 61 427,7 22 727,7
Условия рынка
24.05.2022 22.05.2022 26.03.2022 24.05.2022
Корректировка, %
-
+6%
-1%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
37 100,1 60 813,4 22 727,7
Местоположение г. Владимир
Ленинский район г. Владимир
Ленинский район г. Владимир
Октябрьский район г. Владимир
Октябрьский район
Корректировка, %
-
0
+2%
+2%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
37 100,1 62 029,7 23 182,3
27
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
37 100,1 62 029,7 23 182,3
Вид разрешенного использования
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
37 100,1 62 029,7 23 182,3
Площадь дома, кв.м.
140,0 72,0 146,5 99,0
Корректировка, %
-
+164%
0
+164%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 62 029,7 61 201,3
Площадь ЗУ, кв.м.
400 450 1200 1100
Корректировка, %
-
0%
+142%
+142%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Материал наружных стен
Дерево
Дерево
Дерево
Дерево
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Количество этажей
2 2
2 2
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Инженерные коммуникации:
Водоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Канализация
Местное
Местное
Местное
Местное
Корректировка, %
-
0%
0%
0%