Файл: Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу Российская Федерация, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д. 24.pdf

48
•
Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно сюда включают налог на имущество, платежи за землю, расходы на страхование объекта, некоторые эксплуатационные расходы.
•
Переменные расходы – расходы, которые связанны с интенсивностью загрузки площадей арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Состав переменных расходов зависит от особенностей оцениваемого Объекта.
•
Резерв на замещение – величина средств, необходимых для замены и ремонта элементов с коротким сроком службы. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств на покрытие предстоящих затрат. Причина создания подобного счета состоит в том, что с износом элементов собственник несет скрытые потери в доходе. Если эти потери не учитываются, то чистый операционный доход оказывается завышенным.
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет пересчитывать будущие денежные потоки в стоимость объекта. При этом денежные потоки могут быть произвольно изменяющимися, неравномерно поступающими, отличаться уровнем риска.
Процесс расчета заключается в дисконтировании каждого денежного потока по соответствующей ему ставке дисконтирования и последующим сложением всех полученных значений. При расчетах используется математический аппарат сложного процента.
Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных потоков доходов, которые может приносить данный объект в период владения им, и текущей стоимости реверсии, т. е. стоимости гипотетической продажи в конце срока владения, приведенной на дату оценки.
Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков включает следующие этапы:
•
Определение длительности прогнозного периода;
•
Расчет чистого операционного дохода для каждого прогнозного периода;
•
Расчет ставки дисконтирования;
•
Расчет стоимости реверсии (гипотетической продажи в конце прогнозного периода);
•
Расчет стоимости объекта по базовой формуле метода дисконтирования денежных потоков.
Классическая процедура метода дисконтирования денежных потоков, поступающих равномерно, формализуется в следующем виде:

+
+
+
=
n
n
i
дох
Y
C
Y
СF
C
)
1
(
)
1
(
, (3)
-
Стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, руб.
-
Денежный поток в i-й момент времени, руб.
-
Ставка дисконтирования, дол.ед.
-
Стоимость реверсии, руб.
-
Количество периодов, лет.
Для определения чистого операционного дохода необходимо:
•
Определить потенциальный валовой доход, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;

49
•
Определить действительный валовой доход;
•
Определить чистый операционный доход.
Определение рыночной стоимости годовой арендной ставки методом сравнения продаж
В рамках курсовой работы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости будет использован метод прямой капитализации.
Для реализации данного метода необходимо определить чистый операционный доход, который может приносить объект недвижимости и коэффициент капитализации.
Рыночная стоимость годовой арендной ставки определена с помощью сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Данный метод был выбран оценщиком так как в ходе анализа рынка была найдено достаточное количество объектов аналогов.
Оценщиком был произведён поиск объектов аналогов по следующим параметрам:
− местоположение;
− площадь земельного участка;
− материал стен дома;
− площадь дома;
− этажность;
− категория земель;
− наличие инженерных коммуникаций.
Описание подобранных объектов-аналогов представлено далее в таблице 12.

Таблица 8– Описание объектов – аналогов для доходного подхода
5>

51
Таблица 13 – Расчет рыночной стоимости годовой арендной ставки методом сравнения продаж
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Источник информации
Заказчик https://vladimir.cian.ru/rent/suburban/
242452911/
https://vladimir.cian.ru/rent/suburban/2 69617281/
https://vladimir.cian.ru/rent/suburban/
233972846/
Ставка аренды за весь объект, руб./месяц
-
70 000 8 100 26 500
Ставка аренды, руб./кв. м/месяц
-
583,3 81,0 736,1
Ставка аренды, руб./кв. м/год
-
5 833,3 675,0 2 208,3
Корректировка, %
-
-10%
-10 %
-10 %
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
5 250,0 607,5 1 987,5
Оцениваемые права
Право аренды
Право аренды
Право аренды
Право аренды
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
5 250,0 607,5 1 987,5
Условия финансирования
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
5 250,0 607,5 1 987,5
Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
5 250,0 607,5 1 987,5
Условия рынка
24.05.2022 23.05.2022 23.05.2022 18.11.2021
Корректировка, %
-
+5%
+5%
+15%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
5 512,5 637,9 2 285,6

52
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Местоположение г. Владимир
Ленинский район г. Владимир
Ленинский район г. Владимир
Октябрьский район г. Владимир
Фрунзенский район
Корректировка %
-
0%
-40%
+28%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
5 512,5 382,7 2 925,6
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
5 512,5 382,7 2 925,6
Вид разрешенного использования
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
5 512,5 382,7 2 925,6
Площадь земельного участка, сотка
400 800 3 000 200
Корректировка, %
-
+ 121%
+ 188%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
12 182,6 1 102,2 2 925,6
Площадь дома, кв.м.
140,0 120,0 100,0 36,0
Корректировка %
-
0%
0%
+ 362%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
12 182,6 1 102,2 13 516,0
Количество этажей
2 2
2 2
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
12 182,6 1 102,2 13 516,0

53
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Материал наружных стен
Дерево
Дерево
Дерево
Дерево
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
12 182,6 1 102,2 13 516,0
Состояние отделки
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
12 182,6 1 102,2 13 516,0
Инженерные коммуникации:
Газоснабжение
Подведено
Подведено
Подведено
Подведено
Корректировка, руб./кв. м/год
-
0 0
0
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
12 182,6 1 102,2 13 516,0
Электроснабжение
Подведено
Подведено
Подведено
Подведено
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
12 182,6 1 102,2 13 516,0
Ограждение
Деревянный забор
Деревянный забор
Деревянный забор
Нет
Периметр участка
80,0 120,0 220,0 60,0
Корректировка руб./кв. м
-
0 0
+ 352,0
Итого скорректированная стоимость, руб./кв. м/год
-
12 182,6 1 102,2 13 868,0
Вес
100%
49%
22%
29%
Вклад в стоимость, руб./кв. м/год
5 969,5 242,5 4 021,7

54
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Стоимость объекта
оценка
10 233,7 руб.
Таблица 9– Расчет весов объектов – аналогов
Параметры
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Надежность источника информации
4 4
3
Количество информации
5 4
2
Количество внесенных ненулевых корректировок
5 1
3
Сумма корректировок без учета знаков
5 1
3
Сумма корректировок с учетом знаков
5 1
3
Итого
24 11 14
Всего баллов
49

В связи с отсутствием на рынке сходных с аналогами объектов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, корректировки производились путем экспертного обоснования.
Корректировки/поправки в цены объектов аналогов были внесены по всем основным факторам ценообразования. Для приведения стоимости аналогов к стоимости объекта оценки использовались следующие корректировки:
1.
Корректировка на уторговывание:
Для сравнения использовались не фактические данные продаж, а цены предложения, ввиду чего, в стоимость оферты необходимо внести поправочный коэффициент на торг.
По данным сборника корректировок агентства недвижимости «Areall» для вида разрешенного использования
«Для индивидуального жилищного строительства» минимальное значение торга составляет 3%, а максимальное - 20%. К расчетам было применено наиболее типичное значение скидки на уторговывание в размере 10%.
2.
Корректировка на передаваемые права:
Предложения о продаже подобранных объектов – аналогов предполагают продажу права аренды (на здание), в связи с чем, данная поправка не применялась.
3.
Корректировка на условия финансирования:
Поправка применяется в случае, если цена объектов-аналогов образована под влиянием определенных условий финансирования (кредитные условия и т.п.). В данном случае поправка не требуется.
4.
Корректировка на условия продажи:
У объекта оценки и у объектов-аналогов идентичные условия продаж, поэтому корректировка не вносилась.
5.
Корректировка на условия рынка:
Согласно данным порталу
«Твой адрес»
(
https://tvoyadres.ru/tseny/?region=59&city=&object=3&price_type=2&deal=1&type=11&bedroo ms=&submit=
) был построен график изменения цен за 1 кв. метр площади земельного участка в Владимирской области. График представлен ниже (рисунок 14).
Рисунок 14–Динамика изменения цен за 1 кв. м. индивидуального дома
В Владимирской области на дату 24.05.2022г. цена за 1 кв.м. дома составляет 27 035 руб. Расчёт корректировок для объектов аналогов производился по формуле:
(ОО – ОА)/ОА, где ОО – цена 1 кв. м. земельного участка объекта оценки,
ОА – цена 1 кв. м. земельного участка объекта аналога.

56
Расчет корректировок представлен ниже.
Аналоги №1 и №2:
Цена на 23.05.2022г. – 25 741 руб.
Корректировка = (27 035 – 25 741)/ 25 741 = +5%.
Аналог №3:
Цена на 18.11.2021г. – 23 442 руб.
Корректировка = (27 035 – 23 442 руб.)/ 23 442 руб. = +15%.
Корректировка на местоположение:
Подобранные объекты – аналоги имеют различное (по ценовой ситуации) с объектом оценки местоположение (см. Схему расположения объектов – аналогов). В связи с чем, вводилась поправка на местоположение согласно таблице 3, продублированной ниже.
Объект оценки имеет площадь земельного участка 400 кв. м. и площадь дома 140 кв. м. расположенные по адресу: РФ, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д.24.
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<5 сот.
727 644 тыс.рубл.
566 667 тыс.рубл.
1 218 133 тыс.рубл.
5-10 сот.
328 750 тыс.рубл.
423 529 тыс.рубл.
395 847 тыс.рубл.
10-15 сот.
300 853 тыс.рубл.
379 562 тыс.рубл.
203 406 тыс.рубл.
15-30 сот.
252 265 тыс.рубл.
300 000 тыс.рубл.
55 988 тыс.рубл.
Аналог №2:
Местоположение – Октябрьский район.
Корректировка = = (727 644 руб/кв.м.– 1 218 133 руб/кв.м.)/ 1 218 133 руб/кв.м. = -40%
Аналог №3:
Местоположение – Фрунзенский район.
Корректировка = = (727 644 руб/кв.м.– 566 667 руб/кв.м.)/ 566 667 руб/кв.м. = +28%
Корректировка аналога №1 не вводилась, потому что совпадает с местоположением объекта оценки.
6.
Корректировка по категориям земель:
Объект оценки и объекты – аналоги относятся к землям населенных пунктов, поэтому корректировка не вносится.
7.
Корректировка по виду разрешенного использования:
Объект оценки и объекты – аналоги предназначены для индивидуального жилищного строительства – корректировка не вносится.
8.
Корректировка по площади земельного участка:
Подобранные объекты – аналоги имеют различную площадь земельного участка, в связи с чем, вводилась поправка на площадь с помощью таблицы 2, продублированной ниже.
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<5 сот.
727 644 тыс.рубл.
566 667 тыс.рубл.
1 218 133 тыс.рубл.
5-10 сот.
328 750 тыс.рубл.
423 529 тыс.рубл.
395 847 тыс.рубл.
10-15 сот.
300 853 тыс.рубл.
379 562 тыс.рубл.
203 406 тыс.рубл.
15-30 сот.
252 265 тыс.рубл.
300 000 тыс.рубл.
55 988 тыс.рубл.
Так как была проведена корректировка на место положения, можно считать, что объекты аналоги сосредоточены в одном городском округе с объектом оценки.