Файл: Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу Российская Федерация, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д. 24.pdf

39
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Водоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
331 344 334 530 118 892
Ограждение
Деревянный забор
-
-
-
Периметр участка
80,0 90,0 90,0 74,0
Корректировка, руб/кв.м.
-
+211
+211
+373
Итого скорректированная стоимость, руб./сот.
-
331 555 334 741 119 265
Вес
100%
26%
55%
19%
Вклад в стоимость, руб./сот
86 204 184 108 22 660
Стоимость объекта
оценка за сот.
292 972 руб.
Рыночная ст-ть.
1 171 888 руб.

40
Таблица 6– Расчет весов объектов – аналогов
50>5>50>

В связи с отсутствием на рынке сходных с аналогами объектов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, корректировки производились путем экспертного обоснования.
Корректировки/поправки в цены объектов аналогов были внесены по всем основным факторам ценообразования. Для приведения стоимости аналогов к стоимости объекта оценки использовались следующие корректировки:
1.
Корректировка на уторговывание:
Для сравнения использовались не фактические данные продаж, а цены предложения, ввиду чего, в стоимость оферты необходимо внести поправочный коэффициент на торг.
По данным сборника корректировок агентства недвижимости «Areall» для вида разрешенного использования
«Для индивидуального жилищного строительства» минимальное значение торга составляет 3%, а максимальное - 20%. К расчетам было применено наиболее типичное значение скидки на уторговывание в размере 10%.
2.
Корректировка на права собственности:
Предложения о продаже подобранных объектов – аналогов предполагают продажу права собственности (на земельный участок), в связи с чем, данная поправка не применялась.
3.
Корректировка на условия финансирования:
Поправка применяется в случае, если цена объектов-аналогов образована под влиянием определенных условий финансирования (кредитные условия и т.п.). В данном случае поправка не требуется.
4.
Корректировка на условия продажи:
У объекта оценки и у объектов – аналогов идентичные условия продаж, поэтому корректировка не вносилась.
5.
Корректировка на условия рынка:
Согласно данным порталу
«Твой адрес»
(
https://tvoyadres.ru/tseny/?region=59&city=&object=13&price_type=2&deal=1&type=11&bedroo ms=&submit=
) был построен график изменения цен за 1 кв. метр площади земельного участка в Владимирской области. График представлен ниже (рисунок 12).
Рисунок 12–Динамика изменения цен за 1 кв. м. земельного участка
В Владимирской области на дату 24.05.2022г. цена за 1 кв.м. земельного участка составляет 40 руб. Расчёт корректировок для объектов аналогов производился по формуле:
(ОО – ОА)/ОА, где ОО – цена 1 кв. м. земельного участка объекта оценки,
ОА – цена 1 кв. м. земельного участка объекта аналога.
Расчет корректировок представлен ниже.

42
Аналоги №1 и №2:
Цена на 22.05.2022г. – 68 руб.
Корректировка = (40 – 68)/68 = -41%.
Аналог №3:
Цена на 18.11.2021г. – 50 руб.
Корректировка = (40 – 70)/70 = -43%.
6.
Корректировка местоположения:
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<5 сот.
727 644 тыс.рубл.
566 667 тыс.рубл.
1 218 133 тыс.рубл.
5-10 сот.
328 750 тыс.рубл.
423 529 тыс.рубл.
395 847 тыс.рубл.
10-15 сот.
300 853 тыс.рубл.
379 562 тыс.рубл.
203 406 тыс.рубл.
15-30 сот.
252 265 тыс.рубл.
300 000 тыс.рубл.
55 988 тыс.рубл.
Подобранные объекты-аналоги, кроме второго, имеют различное (по ценовой ситуации) с объектом оценки местоположение. В связи с чем, вводилась поправка на местоположение согласно таблице 2.
Все объекты аналоги и сам объект оценки имеют разные площади земельных участков, которые не превышают 5 соток и располагаются в разных районах Владимирской области.
Аналоги №1 и №3:
Местоположение – Октябрьский район.
Корректировка = (727 644 тыс.рубл. – 1 218 133 тыс.рубл.)/ 1 218 133 тыс.рубл. = -40%
Для аналога №2 корректировка не вводилась местоположение с объектом оценки одинаковое.
7.
Корректировка по категориям земель:
Объект оценки и объекты – аналоги относятся к землям населенных пунктов, поэтому корректировка не вносится.
8.
Корректировка по виду разрешенного использования:
Объект оценки и объекты – аналоги предназначены для индивидуального жилищного строительства – корректировка не вносится.
9.
Корректировка по площади земельного участка:
Площадь земельного участка объекта оценки и всех объектов аналогов находится в одном ценовом диапазоне. Корректировка не вносилась.
10.
Корректировки по инженерным коммуникациям:
К объекту оценки и объекту – аналогу подведены все коммуникации. Корректировка не вносилась.
11.
Корректировка на ограждение:
У объекта оценки имеется деревянный забор, а у объектов аналогов забора нет и требуется произвести расчёт корректировок для них.
Проанализировав стоимость 1 погонного метра деревянного штакетника была выявлена средняя цена: (1 150 руб. + 1 300 руб. + 1 070 руб.)/3 = 1 173,3 руб. Цены представлены на металлические штакетники представлены ниже.

43
Рисунок 13–цены за один погонный метр деревянного штакетника
Аналоги №1 и №2:
Периметр – 90 м, площадь земельного участка – 500 кв. м.
Корректировка = (90 м. · 1 173,3 руб./п.м.)/500 кв. м. = +211 руб./кв.м.
Аналог №3:
Периметр – 74 м, площадь земельного участка – 233 кв. м.
Корректировка = (74 · 1 173,3 руб./п.м.)/233 кв. м. = +373 руб./кв.м.
Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках
сравнительного подхода, на дату оценки составляет:
1 171 888 руб.
12.2 Расчет затрат на замещение улучшений с учетом износа и устареваний
Затраты на замещение объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки.
Метод разбивки по компонентам заключается в определении стоимости всего объекта исходя из затрат на конструктивные элементы и виды строительных работ, используя укрупненные показателей их стоимости или различные варианты данного метода.
Для определения полной стоимости замещения в данном отчете был использован
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень
«Индексы цен в

44 строительстве. Итоги за IV квартал 2010 г. и в целом за 2010 г., а именно укрупненные стоимостные показатели по видам работ.
Таблица 7– Расчет затрат на замещение улучшений
№
п/п
Наименование работ
Единица
измерения
Стоимость
одной
единицы в
ценах на 1
апреля 2013
года
Количество
единиц
Всего
1.
Разработка грунта вручную
100 м
3 31187 0,40 12474,8 2.
Обратная засыпка грунта вручную
100 м
3 19103 0,40 7641,2 3.
Устройство подстилающих слоев оснований из песка м3 871 8,4 7316,4 4.
Устройство из подстилающих слоев оснований из гравия м3 2487 8,4 20890,8 5.
Ударно-канатное бурение скважин станками типа
УГБ-3ук и УГБ-4ук глубиной бурения до 50 м
100 м
145577 0,42 61142,34 6.
Монтаж и демонтаж всасывающего коллектора
100 м
42822 0,03 1284,66 7.
Устройство монолитных бетонных и железобетонных фундаментов
100 м
3 668113 0,40 267245,2 8.
Погружение железобетонных свай м3 17300 1,92 33216 9.
Стоимость арматуры для монолитного железобетона т
23510 0,6 14106 10.
Установка деревянных конструкций каркасов, балок, арок, ферм м3 41103 4
164412 11.
Сборка деревянных конструкций перекрытий и покрытий
100 м
2 134644 0,25 33661 12.
Устройство деревянных лестниц, площадок, крылец м2 горизонтальной проекции
3416 2
6832 13.
Герметизация стыков наружных стеновых панелей
100 м шва
24157 3,36 81167,52 14.
Устройство наружных стен из бревен
100 м
2 210775 1,26 265576,5 15.
Монтаж алюминиевых конструкций оконных блоков, дверей и ворот т
393922 1
393922 16.
Установка деревянных блоков
100 м
2 204093 0,16 32654,88

45 17.
Монтаж стальных конструкций ворот т
100448 0,05 5022,4 18.
Устройство деревянных конструкций стропил м3 13789 14,3 197182,7 19.
Устройство полов из досок
100 м
2 55240 1,44 79545,6 20.
Обшивка поверхностей досками
100 м
2 22167 4,00 88668 21.
Окраска поверхностей лаками
100 м
2 4288 4,00 17152 22.
Прокладка проводов
100 м
5661 1
5661 23.
Стоимость проводов силовых
100 м
5240 0,25 1310 24.
Монтаж электроустановочных изделий
100 шт
63099 0,18 11357,82 25.
Монтаж электроконструкций
100 шт
9209 0,18 1657,62 26.
Стоимость электроконструкций шт
50 0,18 9
Итого, руб.
Региональный коэффициент
Итого с учетом регионального коэффициента
Индекс И
I2022/IV2010
Итого на дату оценки
1 811 170,82 1,000 1 811 170,82 1,66 3 006 543,56
Таким образом, исходя из расчётов, затраты на замещение улучшений без учета износа и устаревания составят 3 006 543,56 рублей.
12.3 Определение накопленного (совокупного) износа
Износ – это утрата объектом недвижимости полезности, а значит и стоимости по любой причине
1) Физический износ (физическое устаревание) – это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любое физическое изнашивание здания).
Рассчитаем физический износ методом срока жизни:
Физический износ = ХВ/НСС = 50 лет / 100 лет = 0,50 = 50%
ХВ (Хронологический возраст) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
НСС (Нормативный срок службы) - период времени, в течение которого здания, сооружения, оборудование должны, с одной стороны, сохранять работоспособность, а, с другой стороны, их стоимость должна быть полностью возмещена за счет амортизации.
2) Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) — это вид морального износа, то есть снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо. Данный вид износа в основном

46 зависит от уровня научно-технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.
Признаков функционального устаревания у объектов не выявлено, поэтому ее значение принято 0%.
3) Внешний износ– внешнее устаревание, экономическое устаревание, или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды.
Признаков внешнего устаревания у объектов не выявлено, поэтому ее значение принято 0%.
Исходя из выше изложенного, накопленный износ (D) равен:
D=1-(1-ФИ) · (1-ФУ) · (1-ВУ) =1-(1-0,50) =0,50= 50%
12.4 Вывод от использования затратного подхода
Стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом равна:
V = LV+(IV – D) = 1 171 888 руб. + (3 006 543,56
руб. – 50%) = 2 675 159,78 руб. где, V – стоимость оцениваемого объекта недвижимости,
LV – стоимость земельного участка, определённая методами сравнительного или доходного подходов;
IV – стоимость зданий и сооружений (улучшений),
D – накопленный (суммарный) износ улучшений.
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного
подхода, на дату составляет:
2 675 159,78 руб.

47
13 Доходный подход
Существует два основных метода доходного подхода:
•
Метод прямой капитализации;
•
Метод дисконтирования денежных потоков.
Метод прямой капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость объекта путем деления годового дохода на коэффициент капитализации. Метод прост в применении, показывает хорошие результаты, при наличии достаточного количества рыночных данных позволяет учесть состояние рынка недвижимости. Но при этом имеет ряд ограничений на применение.
Основными предпосылками и допущениями метода прямой капитализации являются:
•
Период, в течение которого поступает доход, достаточно велик;
•
Величина дохода постоянна или равномерно изменяется;
•
Не производится отдельный учёт возврата инвестированного капитала и дохода на капитал;
•
При расчете не учитывается величина начальных инвестиций (оцениваемый
Объект не требует затрат на реконструкцию, ремонт и т.д. и может приносить доход с момента оценки).
Метод дисконтирования денежных потоков также позволяет пересчитывать будущие денежные потоки в стоимость объекта. При этом денежные потоки могут быть произвольно изменяющимися, неравномерно поступающими, отличаться уровнем риска. Таким образом, данному методу не присущи ограничения метода прямой капитализации.
Процесс расчета заключается в дисконтировании каждого денежного потока по соответствующей ему ставке дисконтирования и последующим сложением всех полученных значений. При расчетах используется математический аппарат сложного процента.
При оценке объектов недвижимости наиболее часто применяют метод прямой капитализации. Основные этапы процедуры оценки данным методом:
•
Определение потенциального валового дохода, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;
•
Определение действительного валового дохода;
•
Определение чистого операционного дохода;
•
Определение коэффициента капитализации;
•
Расчет стоимости объекта путем деления годового дохода на коэффициент капитализации.
Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от использования объектов недвижимости при полной загрузке. Для расчета потенциального валового дохода необходимо произвести анализ ставок арендной платы по объектам, аналогичным по своим характеристикам оцениваемому объекту.
Расчет средней величины арендной ставки производится методом сравнения продаж путем внесения корректировок в ставки аренды объектов-аналогов и выведением итоговой величины с использованием весовых коэффициентов.
Действительный валовой доход представляет собой предполагаемый доход с учётом потерь от незанятости площадей
1
F
и неплатежей арендной платы
2
F
, всех скидок в арендной плате, а также с учётом прочих доходов от недвижимости
3
F
Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов по эксплуатации оцениваемого Объекта (операционных расходов) и резерва на замещение.
Е
I
I
двд
чод
−
=
,
(2)
где: Е
– операционные расходы, руб.
I
двд
– действительный валовой доход, руб.
Операционные расходы
Е
включают следующие статьи: