Файл: Задача Объект недвижимости По характеру использования По целям владения.docx
Добавлен: 12.12.2023
Просмотров: 192
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Файл – 1. Задача 1.
Задача 2. Представьте в систематизированном виде характеристики недвижимости как экономического блага, товара, источника дохода. Решение задачи 2 оформить в виде таблицы:
Задача 3. Представьте в систематизированном виде характеристики недвижимости как физического объекта; объекта экономических, правовых и социальных отношений. Решение задачи 3 оформить в виде таблицы:
Задача 4. Используя представленную ниже информацию, сформируйте и проранжируйте факторы спроса и предложения (по 5 основных с вашей точки зрения) на объекты недвижимости.Факторы спроса:
Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.Пары: 1 и 4; 2 и 5; 3 и 6; 7 и 8; 9 и 10.
Задача 7. Определить стоимость складского помещения, расположенного в районе А, используя метод мультипликативных процентных отклонений, если известны следующие данные о продажах объектов аналогов.
Скорректированные цены:Стоимость оцениваемого склада помещения составит:Задача 8. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома – 50 тыс. денежных единицах, его эффективный возраст – 10 лет; стоимость земельного участка – 15 тыс. денежных единиц. Недавно за 70 тыс. денежных единиц был продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение того дома – 55 тыс. денежных единиц. Отдельная оценка земельного участка проданного объекта установила его стоимость – 20 тыс. денежных единиц. Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если эффективный возраст строений сравниваемых дачных участков одинаков.Решение:Задача 9. Оценить затратным подходом здание, площадью 700 кв.м., сроком экономической жизни – 50 лет и эффективным возрастом – 5 лет. Стоимость строительства 1 м2 недавно построенного аналогичного здания – 200 д.е.Решение:Задача 10. Определить затраты на воспроизводство здания затратным подходом, если известно, что его площадь составляет 10000 кв.м., стоимость строительства 1 м2 аналогичных зданий – 500 д.е. В объекте оценки, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,2 млн. денежных единиц.Решение:Задача 11. Оценить затратным подходом дачу с постройками, используя следующую информацию.Решение:
Задача 12. Рассчитать стоимость объекта доходным подходом по следующим данным.Решение:Задача 13. Для объекта оценки рыночная ставка арендной платы составляет 8 д.е. за 1 кв.м., а чистая площадь, которая может быть сдана в аренду – 20000 кв.м. Определить стоимость объекта оценки с помощью: 1) общей ставки капитализации; 2) коэффициента действительного валового дохода (операционных расходов).Решение:Задача 14. Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях: 1) ставка капитализации для заемных средств - 20%; 2) коэффициент покрытия долга - 1,3; 3) отношение величины кредита к стоимости – 70%. Определить: 1) общую ставку капитализации; 2) ставку капитализации для собственных средств.Решение:Задача 15. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования, ожидается чистый операционный доход в размере 85 тыс.д.е. за первый год. Затраты на создание улучшений составят 400 тыс.д.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для сооружений и земли составят 18% и 13% соответственно. Определить: 1) стоимость земельного участка; 2) земельную составляющую; 3) общую ставку капитализации; 4) общую стоимость объекта.
| Объект недвижимости | По характеру использования | По целям владения | По степени специализации | По степени готовности к эксплуатации | По воспроизводимости в натурной форме |
| Здание государственной публичной библиотеки | Для специальных целей | Для освоения и развития | Специализированная | Введенное в эксплуатацию | Воспроизводимое |
| Парк Победы на Поклонной горе | Для специальных целей | Для освоения и развития | Неспециализированное | Введенное в эксплуатацию | Не воспроизводимое |
| Квартира в ЖК «Алые паруса» | Для жилья | Для проживания владельца | Неспециализированное | Введенное в эксплуатацию | Воспроизводимое |
| Реконструируемое здание управы округа | Для коммерческих и производственных целей | Для ведения бизнеса | Специализированное | Требующее реконструкции | Воспроизводимое |
| Месторождение алмазов в Якутии | Для специальных целей | Для освоения и развития | Специализированное | Введенное в эксплуатацию | Не воспроизводимое |
| Отремонтированное здание детского дома | Для специальных целей | Для проживания | Специализированное | Введенное в эксплуатацию | Возводимое |
| Экономическое благо | Товар | Источник дохода |
| Обладание благом является целью потребителя недвижимости обладать максимальной полезностью среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность в жилье и делает возможно самое нормальное существование человека | Производимый товар отличается от обладателя экономических благ тем, что является для него не целью, а средством: товар производится не для собственности потребителя, а для продажи по возможно более высокой цене | Отличается особенностью данной формы является то, что благо в этом случае не меняет своего владельца, т.е. не происходит смены собственности. Собственник либо сам использует благо в качестве средства извлечения дохода, либо передает за плату право получения дохода от использования блага другими лицами |
Задача 3. Представьте в систематизированном виде характеристики недвижимости как физического объекта; объекта экономических, правовых и социальных отношений. Решение задачи 3 оформить в виде таблицы:
| Физический объект | Объект экономических отношений | Объект правовых отношений | Объект социальных отношений |
| Данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхностях и почвенном слое, ландшафте | К недвижимым вещам относятся земельные участник, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в т.ч. леса, многолетнего насаждения | Недвижимое имущество является особой разновидностью имущества и объектов гражданских прав в целом | Социальная роль состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей. Все, что нужно человеку для выживания и достает для жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего слоя |
-
Платежеспособность; -
Изменение численности населения; -
Изменение во вкусах и предпочтениях; -
Условия и доступность финансирования; -
Ставки налогов.
-
Интенсивность строительства; -
Положение в строительной индустрии; -
Текущее и потенциальные изменения в строительной технологии; -
Соотношение затрат на строительство и цен продаж недвижимости; -
Затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющихся их предложения.
Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.Пары: 1 и 4; 2 и 5; 3 и 6; 7 и 8; 9 и 10.
| Характеристики дачных участков | Пары продаж с единственным отличием | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Цена продажи дачи с гаражом, тыс. д. .е | 40 | 55 | 52 | 60 | 57 |
| Цена продажи дачи без гаража, тыс. д.е. | 52 | 50 | 50 | 34 | 45 |
| Разница в ценах, тыс. д.е. | 12 | 5 | 2 | 26 | 12 |
| Среднеарифметическое | 11,4 | ||||
| Мода | 12 | ||||
| Медиана | 14 | ||||
| Корректировка на наличие гаража | -12; 5; 2; 26; 12 | ||||
| № продажи | Цена продажи | Корректировка в долях | Скорректированная цена продажи | ||||
| Дата продажи | Подъездные пути | Пожарная сигнализация | Район | ||||
| 1 | 809,6 | недавно | 0,88 | 1 | А | 765,9 | |
| 2 | 894 | 3 месяца назад | 1 | 0,97 | В | 932,2 | |
| 3 | 880 | недавно | 1,1 | 1 | С | 1040,9 | |
Скорректированные цены:Стоимость оцениваемого склада помещения составит:Задача 8. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома – 50 тыс. денежных единицах, его эффективный возраст – 10 лет; стоимость земельного участка – 15 тыс. денежных единиц. Недавно за 70 тыс. денежных единиц был продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение того дома – 55 тыс. денежных единиц. Отдельная оценка земельного участка проданного объекта установила его стоимость – 20 тыс. денежных единиц. Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если эффективный возраст строений сравниваемых дачных участков одинаков.Решение:Задача 9. Оценить затратным подходом здание, площадью 700 кв.м., сроком экономической жизни – 50 лет и эффективным возрастом – 5 лет. Стоимость строительства 1 м2 недавно построенного аналогичного здания – 200 д.е.Решение:Задача 10. Определить затраты на воспроизводство здания затратным подходом, если известно, что его площадь составляет 10000 кв.м., стоимость строительства 1 м2 аналогичных зданий – 500 д.е. В объекте оценки, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,2 млн. денежных единиц.Решение:Задача 11. Оценить затратным подходом дачу с постройками, используя следующую информацию.Решение:
Задача 12. Рассчитать стоимость объекта доходным подходом по следующим данным.Решение:Задача 13. Для объекта оценки рыночная ставка арендной платы составляет 8 д.е. за 1 кв.м., а чистая площадь, которая может быть сдана в аренду – 20000 кв.м. Определить стоимость объекта оценки с помощью: 1) общей ставки капитализации; 2) коэффициента действительного валового дохода (операционных расходов).Решение:Задача 14. Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях: 1) ставка капитализации для заемных средств - 20%; 2) коэффициент покрытия долга - 1,3; 3) отношение величины кредита к стоимости – 70%. Определить: 1) общую ставку капитализации; 2) ставку капитализации для собственных средств.Решение:Задача 15. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования, ожидается чистый операционный доход в размере 85 тыс.д.е. за первый год. Затраты на создание улучшений составят 400 тыс.д.е. По мнению оценщика, ставки капитализации для сооружений и земли составят 18% и 13% соответственно. Определить: 1) стоимость земельного участка; 2) земельную составляющую; 3) общую ставку капитализации; 4) общую стоимость объекта.