Файл: Задача Объект недвижимости По характеру использования По целям владения.docx
Добавлен: 12.12.2023
Просмотров: 60
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Решение:
Задача 16. Ожидаемый чистый операционный доход от объекта недвижимости составит (в тыс.д.е.): 1 год – 20; 2 год – 40; 3 год – 60; 4 год – 60; 5 год – 80. По завершению 5-го года объект предполагается продать за 1500 тыс. денежных единиц. Безрисковая ставка дисконтирования составляет 10%; поправки: на риск ликвидности – 3%, на риск инвестиционного менеджмента – 2%. Рассчитать: 1) ставку дисконтирования c учетом риска; 2) текущую стоимость объекта при скорректированной на риск ставке дисконтирования.
Решение:
Задача 17. Оценщик остановился на двух вариантах использования земельного участка: 1)строительство торгового центра; 2)строительство офисного здания. Стоимость строительства торгового центра оценивается в 730тыс.д.е., коэффициент капитализации - 12%. Стоимость строительства офисного здания – 650тыс. д.е., коэффициент капитализации – 15%. Определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования земли на основе сопоставления вариантов (в тыс.д.е.).
Решение:
Торговый центр:
Офисное здание:
Эффективный первый вариант.
Задача 18. Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство склада. Затраты на строительство типового склада составят 1,5 млн.д.е., а прогнозируемый чистый операционный доход - 420 тыс.д.е. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли – 20%.
Решение:
Файл – 2.
| Участники | Роль |
| Государство | Его роль основывается на важности удовлетворения нужд общества в жилых и нежилых помещениях, долей сектора в внутреннем валовом продукте государства, а также мультипликативным эффектом воздействия на схожие отрасли. На рынок недвижимости во все времена оказывали влияние ряд факторов, как положительных, так и отрицательных. К положительным факторам можно отнести: снижение Центральным банком ключевой ставки и государственное субсидирование рынка недвижимости. К отрицательным факторам можно отнести: снижение роста ВВП, высокие темпы инфляции, снижение реальных доходов населения, рост уровня безработицы. |
| Общественные организации | Ассоциации риэлтеров, оценщиков и т.п., обеспечивающие (вместе с государством) экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования «Н». |
| Кредиторы | ПФ является наиболее сложным с точки зрения организации и планирования методом финансирования. Данный метод применим к проектам, стоимость которых значительно превышает текущие активы. Причина проста: спонсорам проекта чрезвычайно трудно убедить финансовое учреждение занять больше, чем стоит весь бизнес. Условия кредита в проектном финансировании корректируются в соответствии с ожидаемым денежным потоком, поэтому сроки, проценты и комиссии, связанные с погашением кредитов, корректируются индивидуально в зависимости от возможностей конкретного проекта. В настоящее время капитализация банковской системы США, Великобритании, Испании и других развитых европейских стран позволяет выдавать кредиты на капиталоемкие проекты. Однако в случае кредитов, превышающих несколько сотен миллионов евро, часто формируются синдикаты, в том числе международные. Банки и крупные банковские синдикаты, как правило, являются основными кредиторами проектов, предоставляя заемное финансирование в форме основного кредита или форме субординированного кредита. |
| Инвесторы | Физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), приобретающие «Н» и поддерживающие её в функционально пригодном состоянии. Именно они решают в какой ИП, когда и сколько инвестировать. Существуют 2 типа инвесторов : - активные : финансируют и занимаются строительством, развитием и управлением объекта; - пассивные : только финансируют ИП в сфере недвижимости, не принимая в нем дальнейшего участия. |
| Девелоперы | Девелопмент – вид профессиональной деятельности по управлению ИП в сфере «Н», одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием «Н». Девелопер – организатор , деятельность которого заключается в: 1. Анализе возможности реализации ИП : тенденций изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансовоэкономические условий, перспектив развития региона; 2. Разработке плана реализации ИП : определении земельного участка (площадь, местоположение, коммуникации); оценке эффективности ИП; источниках финансовых ресурсов; получении разрешения на строительство и т.п. 3. Реализации ИП : привлечении финансовых ресурсов, проектностроительных организаций; контроле хода строительства (аренды или продажи объекта полностью или по частям). |
| Финансовые интституты | Коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и коммерческо-сберегательные учреждения которые сводят вместе владельцев сбережений и инвесторов и которые могут под обеспечение купленных ценных бумаг выпускать собственные ценные бумаги (с возможностью разделения первичной ценной бумаги на более мелкие доли, сделав её доступной для мелких держателей сбережений). |
Файл – 3.
Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:
-
Рост стоимости квартир в новостройках; -
Новые программы ипотеки; -
Комплексное строительство; -
Снижение площади жилья; -
Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.
Кроме того, рынок первичного жилья вновь вернет свою актуальность, чему способствовало принятие 214-ФЗ о долевом строительстве. Не менее популярной остается арендуемая недвижимость. Рассмотрим подробно каждый фактор, а также почему он окажет свое влияние на строительную отрасль в 2023 году.
Рост цен на квартиры, и сокращение предложения в новостройках
Говоря про основные тенденции развития рынка недвижимости России, первое, о чем стоит упомянуть - это безусловный рост цен на жилье. Экономика страны и переход на проектное финансирование существенно сказались на этой тенденции. А опустившийся спрос на предложения в новостройках лишь «подлил масла в огонь». Чтобы стабилизировать ситуацию, предстоит сократить предложения, чего и стоит ожидать в настоящем году. Снижение цен на недвижимость, конечно, ожидать не стоит, но высока вероятность сокращения темпов роста стоимости за 1 м2.
Ипотечное кредитование и субсидированные ставки
Новые условия господдержки способствовали практически формированию тренда на ипотеку со второго полугодия 2022 года. Это направление лишь продолжит развиваться - по прогнозам коммерческих аналитиков, порядка 90% сделок будут закрываться с помощью кредитов. Так, к декабрю прошлого года количество заемщиков, которые обращались в банк за ипотечным кредитованием, выросло до 61 тысячи. А это в два раза больше, в сравнении с маем того же года и показателем в 30,4 тыс. оформленных кредитов. Весной появилось направление, которое также получит развитие в 2023 году - субсидирование ставки по ипотеке в рамках сотрудничества банков и застройщиков. Безопасность сделки делает ее востребованной, с учетом того, насколько сегодня покупатели жилья не хотят рисковать. Несмотря на то, что увеличивается стоимость сделки, минимизируется ежемесячный платеж и снижаются риски, поэтому клиенты банков активно обращаются к субсидированным ставкам.
Продуманная инфраструктура ЖК
Анализ развития рынка недвижимости говорит о еще одной явной тенденции - спросу на продуманную жилую среду. Еще после локдауна в 2020 году, люди стали особенно ценить инфраструктурные объекты, находящиеся в пешем доступе. А уже в январе 2021 в 494-ФЗ и Градостроительный кодекс были внесены изменения, прежде всего, понятие комплексного развития территорий и их благоустройства. Теперь застройщики обязаны при составлении проекта учитывать близость расположения дорог, социальных объектов, зеленых зон. Уходит в прошлое «точечная» застройка, а более актуальной становится застройка микрорайонами со своей инфраструктурой. Строительные компании, которые комплексно развивают территорию ЖК, в 2023 году сохранят свои позиции в топе.
Снижение средней площади квартир
Как можно было отметить в последние годы, среди покупателей значительно повысился спрос на квартиры с небольшой площадью. В большинстве своем это были студии, однушки, евродвушки. Что способствовало такой тенденции и к чему она приведет уже в этом году?
Спрос на чистовую отделку и частичную обстановку
Спрос на квартиры с чистовой отделкой будет лишь расти, по мнению аналитиков. Для покупателей подобное приобретение - это сразу несколько плюсов. Ведь они получают не только недвижимость с уже готовым ремонтом, но и возможность практически сразу сдавать квартиру в аренду. За такую покупку приходится переплатить, но это вполне оправдано - из-за роста цен на строительные материалы, ремонт обошелся бы в разы дороже. Застройщик получает скидку за счет объемов закупок, поэтому выгода очевидна.