Файл: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м.pdf

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений. Для оценки рыночной стоимости земельного участка выбираем сравнительный подход.

В силу сложности определения стоимости офисного здания с учетом недостатка информации о материалах, применяемых для строительства в 1977 году, а также степени износа объекта на дату оценки, затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом

В результате анализа данных о ценах предложений земельных участков в г. Брянске было выявлено, что сопоставимых объектов с объектом оценки назначению достаточно. В результате этого были выделены 3 земельных участка в г.Брянске, которые схожи по экономическим характеристикам, местоположению с оцениваемым объектом и могут рассматриваться в качестве объектов-аналогов. А имеющиеся отличия можно скорректировать.

Сегмент рынка, необходимый для исследования – это земельные участки площадью от 400 до 1 500 кв.м., расположенные в г. Брянске, предназначенные для коммерческих целей (рассматриваются соизмеримые участки по площади на которых возможна коммерческая деятельность и расположенные в местах с подходящим окружением, а так же земельные участки изменение вида использования которых возможно).

Оценщик счел достаточным использование трех объектов-аналогов. Выбранные объекты - аналоги наиболее близки к объекту оценки по ценообразующим факторам.

Таблица 13 Характеристика объектов аналогов

Выбор подходящих единиц измерения или сравнения и ценообразующих факторов или элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами.

Корректировки цен предложения объектов-аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, сотка, квадратный метр), так и для цены в целом. Единицы сравнения используются для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнительного анализа объектов оценки и аналогов.

В настоящем отчете оценщик для выполнения расчетов использует типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого земельного участка удельные показатели стоимости (единицы сравнения) - 1 квадратный метр площади земельных участков. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Необходимо привести объекты аналоги к оцениваемым земельным участкам на дату оценки, для чего требуется выполнить корректировки цены продажи (цены предложения) каждого объекта аналога по каждой позиции элементов сравнения.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, могут быть рассмотрены следующие типичные элементы сравнения:

1. передаваемые имущественные права;
2. условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
3. условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
4. условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
5. вид использования и (или) зонирование;
6. местоположение объекта;
7. красная линия;
8. физические характеристики объекта;
9. наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
10. наличие коммуникаций.

Сравнение оцениваемого объекта и объектов-аналогов по выбранным элементам сравнения, определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта, корректировка цен объектов-аналогов или их удельных показателей.

Несомненно, что ни один из выбранных объектов-аналогов не может практически полностью соответствовать оцениваемому земельному участку. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

По следующим элементам сравнения не было выявлено различий между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, поэтому корректировка вноситься не будет, т.е. равна 1: