Файл: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м.pdf
Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 775
Скачиваний: 2
СОДЕРЖАНИЕ
2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ
3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
7.2 Реквизиты собственника (юридического / физического лица) и балансовая стоимость объекта оценки
9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
9.1. Наиболее эффективное использование земельного участка «с существующими улучшениями»
9.2. Критерий юридической допустимости
9.3. Критерий физической осуществимости
9.4 Критерий финансовой обеспеченности
10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
10.5. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом
10.6. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом
1. Задание на оценку
Таблица 1.
|
Задание на оценку |
||
|---|---|---|
|
1.1 |
Объект оценки |
- Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25; - Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с кадастровый номером 32:28:0031755:4, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25 |
|
1.2 |
Состав объекта оценки |
Объект оценки рассматривается как единое целое, то есть не имеет составных частей |
|
1.3 |
Характеристики объектов оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики |
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.; - Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.; - Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.; - Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г. |
|
1.4 |
Права, учитываемые при оценке объектов оценки |
Право собственности |
|
1.5 |
Ограничения (обременения) прав, учитываемые при оценке объектов оценки |
Ограничений (обременений) права собственности на объект оценки не выявлено, для цели и задачи настоящей оценки объекты оценки принимаются свободными от каких-либо ограничений (обременений) |
|
1.6 |
Цель оценки |
Определение рыночной стоимости объекта оценки |
|
1.7 |
Предполагаемое использование результатов оценки |
Результаты оценки используются для подтверждения стоимости залогового обеспечения банковского кредита. |
|
1.8 |
Вид стоимости |
Рыночная стоимость |
|
1.9 |
Дата оценки |
23 марта 2020 года |
|
1.10 |
Допущения, на которых должна основываться оценка |
Право оцениваемой собственности считается достоверным. Объект оценки считается свободным от любых обременений и (или) ограничений, влияние на рыночную стоимость любых обременений прав собственности не учитывается. Предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности, на качественные и количественные характеристики объекта оценки. Предполагается, что общее техническое состояние объекта оценки и его составных частей (при их наличии) на дату оценки соответствует общему техническому состоянию на дату составления отчета об оценке. Стоимость определяется исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта на дату оценки. Рыночная стоимость объектов оценки в отчете определяется без учета НДС. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления до целых единиц, в рублях Российской Федерации (без указания возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость объекта оценки) |
|
1.11 |
Дата проведения осмотра объекта оценки |
28 марта 2020 года |
|
1.12 |
Проведение расчета иных расчетных величин |
Не производилось |
|
1.13 |
Иная информация предусмотренная стандартами оценки - представление итоговой величины стоимости в отчете[1] |
Итоговая величина стоимости объекта оценки представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления до целых единиц, в рублях Российской Федерации |
2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ
При проведении оценки оценщиком использовались федеральные стандарты оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией оценщика (СРО), членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Перечень применяемых (используемых) стандартов оценки:
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 г. №297.
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015г. №298.
- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015г. №299.
- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития России от 25 сентября 2014 г. №611.
Применение Федеральных Стандартов Оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7) обусловлено тем, что оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации и является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности.
Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):
- ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
- ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
- ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
- ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
- Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оценщик не несет ответственности за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Объект оценки считается свободным от любых обременений и (или) ограничений, влияние на рыночную стоимость любых обременений прав собственности не учитывается.
- Оценщик исходит из предположения, что общее техническое состояние объекта оценки и его составных частей (при их наличии) на дату оценки соответствует общему техническому состоянию на дату составления отчета об оценке.
- Стоимость определяется исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта на дату оценки.
- Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности, на количественные и качественные характеристики объекта оценки. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых. В случае обнаружения фактов, существенно влияющих на изменение стоимости объекта оценки, оценщик оставляет за собой право изменения своего мнения о стоимости объекта оценки.
- Оценщик не имел возможности лично осмотреть объект оценки на дату оценки в связи с ретроспективной датой оценки, характеристики приняты по представленным документам и иным доступным для оценщика источникам, имеющим ретроспективную информацию. При использовании сведений для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки из документов, полученных после даты оценки, оценщик предполагает, что объект оценки не изменил своих характеристик с даты оценки.
- В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
- Настоящая оценка является обязательной (ст. 8, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
- Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанной в нем цели и задачи, принимая во внимание все приведенные допущения. Отдельные части настоящего отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет или любую его часть иначе, чем это предусмотрено в нем. Приложения к отчету являются его неотъемлемой частью.
- Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где это, возможно, указывается источник информации.
- Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после даты оценки и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
- Оценщик приводит в отчете/приложении к отчету обзорные материалы (фотографии) по объекту оценки. Обзорные материалы в отчете включены исключительно в ознакомительных целях для того, чтобы помочь заказчику получить представление об объекте оценки.
Рыночная стоимость объекта оценки в отчете определяется без учета НДС.
4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Таблица 2.
|
Сведения о заказчике |
||
|
4.1 |
Заказчик оценки |
Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК» (ООО «ЗАКАЗЧИК») |
|
4.2 |
Реквизиты |
ИНН: 3250073222, КПП: 325701001 |
|
4.3 |
ОГРН |
1037789046547 от 15 декабря 2009 года |
|
4.4 |
Месторасположение |
241050, Брянская область, г. Брянск, ул.Фокина, д.2 |
|
4.5 |
ФИО (генерального директора) |
Иванов Иван Иванович |
Сведения об оценщике |
||
|
4.6 |
ФИО Оценщика |
Крылова Галина Геннадьевна |
|
4.7 |
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков |
Оценщик – член саморегулируемой организации Российское Общество Оценщиков, адрес: 105066, г. Москва, 1-й Басманный пер., 2А, Свидетельство о членстве №01506 от 27.03.2019г. |
|
4.8 |
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности |
Диплом Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова. ПП № 898760 от 15 мая 2007г.) |
|
4.9 |
Стаж работы в оценочной деятельности |
с марта 2007 (11 лет) |
|
4.10 |
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика |
Полис о страховании Ингосстрах №333-563-7669471/19 от 19 июня 2019 г. срок страхования с 22.06.2019г., по 21 июня 2020 г. Лимит ответственности – 30 000 000 руб. |
|
4.11 |
Контактная информация оценщика |
моб. 8-988-288-88-88 |
|
4.12 |
E-mail оценщика |
|
|
4.13 |
Местонахождение оценщика (почтовый адрес) |
Брянская область, Карачевский район, г. Карачев¸ ул. Октябрьская, д.35. |
|
Дополнительно указывается для Оценщика, работающего на основании трудового договора |
||
|
4.14 |
Организационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договор |
Общество с ограниченной ответственностью |
|
4.15 |
Полное наименование организации |
ООО «Оценщик» |
|
4.16 |
ОГРН |
1148888882657 |
|
4.17 |
Дата присвоения ОГРН |
22.08.2014 г. |
|
4.18 |
Местонахождение организации (почтовый адрес) |
241050 г., г. Брянск, пер. Фокина, д.8 |
|
4.19 |
Контактная информация юридического лица |
тел. /факс (483)277-77-88 |
|
4.20 |
E-mail юридического лица |
|
|
4.21 |
Сведения о страховании юридического лица |
Полис о страховании ВСК №19888В888888 от 01 апреля 2019г. срок страхования с 01.04.2019г., по 31 марта 2020 г. Страховая сумма – 5 000 000 руб. |
5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах
К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.
Таблица 3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
|
№ п/п |
Перечень использованных данных |
Источники получения данных |
|---|---|---|
|
1 |
Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости |
www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway» |
|
2 |
Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью |
Еженедельник «Моя реклама», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью |
Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.
6. Основные факты и выводы
Таблица 4.
|
Основные факты и выводы |
||||
|---|---|---|---|---|
|
6.1 |
Порядковый номер отчета об оценке |
№ 20/ОЦ-8 |
||
|
6.2 |
Дата составления отчета |
30 марта 2020 года |
||
|
6.3 |
Основание для проведения оценки |
Договор на проведение оценки № 20/ОЦ-8 от 19 марта 2020г. |
||
|
6.4 |
Правообладатель объекта оценки: - Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25 |
ООО «ЗАКАЗЧИК» Долгосрочная аренда до 26.01.2025г. Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. (Копии правоустанавливающих документов приведены в приложении к отчету) |
||
|
6.5 |
Правообладатель объекта оценки: - Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с кадастровый номером 32:28:0031755:4, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25; |
ООО «ЗАКАЗЧИК» Право собственности на здание, право аренды на земельный участок Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г. (Копии правоустанавливающих документов приведены в приложении к отчету) |
||
|
6.6 |
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке: - Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25 |
Затратный подход, руб. |
Сравнительный подход, руб. |
Доходный подход, руб. |
|
Не применялся |
10 639 000 |
Не применялся |
||
|
6.7 |
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке: - Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с кадастровый номером 32:28:0031755:4, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25; |
Затратный подход, руб. |
Сравнительный подход, руб. |
Доходный подход, руб. |
|
32 747 000 |
20 033 000 |
27 420 000 |
||
|
6.8 |
Итоговая величина рыночной стоимости офисного здания (С учетом НДС) |
23 431 000 |
||
|
6.9 |
Итоговая величина рыночной стоимости единого объекта оценки (С учетом НДС) |
34 070 000 |
||
|
6.10 |
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости |
Результаты оценки объекта оценки могут быть использованы только для оспаривания кадастровой стоимости. Итоговая величина стоимости объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости объекта (дату оценки). Содержащиеся в данной работе анализ, мнения и заключения действительны строго в пределах допущений и ограничивающих условий, изложенных в настоящем Отчете. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления до целых единиц, в рублях Российской Федерации(без указания возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость объекта оценки). |
||
7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
7.1 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Перечень правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (заказчиком представлены заверенные копии оригиналов) и документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки, представлен в таблице 5.
Таблица 5
|
Наименование объекта |
Перечень документов |
|
- Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25; - Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с кадастровый номером 32:28:0031755:4, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25 |
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.; - Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.; - Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.; - Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г. |
7.2 Реквизиты собственника (юридического / физического лица) и балансовая стоимость объекта оценки
В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, представим сведения о собственнике в следующей таблице:
Таблица 6
|
Собственник |
Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК» |
|
Сведения о собственнике |
Организационно-правовая форма: Общество с ограниченной ответственностью Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК» Сокращенное наименование: ООО «ЗАКАЗЧИК» ОГРН: 1037789046547 от 15 декабря 2009 года ИНН: 3250073222, КПП: 325701001 Адрес местонахождения: 241050, Брянская область, г. Брянск, ул.Фокина, д.2 Генеральный директор: Иванов Иван Иванович |
|
Балансовая стоимость объектов оценки, руб. |
6 990 400 |