Файл: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м.pdf

1. передаваемые имущественные права;
2. условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
3. условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
4. условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки);
5. вид использования и (или) зонирование;
6. красная линия;
7. наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

По следующим элементам сравнения были выявлены различия между оцениваемым земельным участком и объектами-аналогами, что требует внесения в цену объектов-аналогов соответствующих корректировок. Представим далее описание необходимых корректировок для объектов-аналогов:

1. Условия рынка (скидки к ценам предложений)

По мнению оценщика, цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов.

Величина корректировки принята на основании данных портала недвижимости «Статриелт» по итогам на 01.01.2020г.^[2]

Рис. 21

Учитывая конъюнктуру рынка г.Брянска принимаем для объектов-аналогов №1-3 корректировку в размере среднего значения 0,93.

2. Местоположение объекта. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценно6образовании на рынке недвижимости. Корректировка на местоположение требуется, если характеристики местоположения объекта оценки и объектов аналогов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, стиля окружения, типа и плотности застройки, экономических показателей района (региона) где располагается объект аналог.

Корректировка на местоположение принята оценщиком на основании данных портала недвижимости «Статриелт» по итогам на 01.01.2020г. ^[3]

Рис. 22

Рис. 23

Таблица 14 Размер корректировки на местоположение

3. Физические характеристики объекта. Корректировка на физические характеристики учитывает различия физических и технических характеристиках оцениваемого земельного участка и объектов аналогов (рельеф, размер и форма земельного участка, заболоченность, подверженность затоплению грунтовыми водами, наличие на участке деревьев или зарослей кустарника, требующих вырубки, захламленность, наличие или близость инженерных коммуникаций, условия подключения к ним и др.).

Корректировка на площадь. Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки. Корректировка на масштаб принята оценщиком на основании данных портала недвижимости «Статриелт» по итогам на 01.01.2020г. ^[4]

Рис.24

Рис.25

Рис. 26

8.Наличие коммуникаций. Объект оценки оценивается в предположении отсутствия любых улучшений, в т.ч. коммуникаций. Данная корректировка не применялась т.к. коммуникации находятся на оцениваемом участке. У нас есть все коммуникации кроме газа, а у аналогов 1 и 2 все коммуникации проходят по границе участков, у аналога 3 есть все коммуникации кроме отопления, но присутствует газ.

Рис. 27

В нижеследующей расчетной таблице 15 оценщиком произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж путем корректировки цен предложений объектов аналогов с использованием выше представленных корректирующих коэффициентов (корректировок), с последующим получением рыночной стоимости земельного участка.

Таблица 15 Расчет рыночной стоимости земельного участка

10.5. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью.

Для сравнительного анализа офисного здания были отобраны следующие объекты-аналоги:

1. Брянская область, Брянск, район Советский, пр-т Станке Димитрова, д. 15, здание свободного назначения, площадь 1 196,0 кв. м, площадь земельного участка 2 597,0кв. м, количество этажей: 2 этажа и цокольный этаж, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения 60 000 000 руб.
2. Брянская область, Брянск, район Советский, ул. Карачевская, д. 32, офисное отдельно стоящее здание, площадь 849,0 кв. м, площадь земельного участка 200,0 кв.м, количество этажей: 3 этажа и цокольный этаж, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения 50 000 000 руб.
3. Брянская область, Брянск, район Советский, пер. 2 Советский, д. 3, здание свободного назначения, площадь 911,0 кв. м, площадь земельного участка 850,0 кв.м, количество этажей: 3 этажа и цокольный этаж, хорошее состояние. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения 18 990 000 руб.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, могут быть рассмотрены следующие типичные элементы сравнения:

1. условия рынка (скидки к ценам предложений);
2. местоположение объекта;
3. техническое состояние объекта;
4. состояние отделки;
5. наличие отопления;
6. эффект масштаба;
7. тип объекта.

Несомненно, что ни один из выбранных объектов-аналогов не может практически полностью соответствовать оцениваемому земельному участку. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

По следующим элементам сравнения не было выявлено различий между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, поэтому корректировка вноситься не будет, т.е. равна 1:

1. местоположение объекта;
2. состояние отделки;
3. наличие отопления;
4. тип объекта.

По следующим элементам сравнения были выявлены различия между оцениваемым зданием и объектами-аналогами, что требует внесения в цену объектов-аналогов соответствующих корректировок. Представим далее описание необходимых корректировок для объектов-аналогов:

1. Условия рынка (скидки к ценам предложений)

По мнению оценщика, цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов.

Величина корректировки принята на основании данных портала недвижимости «Статриелт» по итогам на 01.01.2020г. ^[5]

Рис. 28

Учитывая конъюнктуру рынка г.Брянска принимаем для объектов-аналогов №1-3 корректировку в размере среднего значения 0,95.

2.Техническое состояние (износ). Состояние, в котором находятся объектам оценки, оказывает непосредственное влияние на его цену. Принимая, что процент физического износа равен проценту снижения стоимости объектов по сравнению с новым, корректируем стоимость объектов аналогов так, как если бы их износ равнялся износу объектов оценки. Корректировка на физическое состояние объекта вводится в соответствии с данными портала недвижимости «Статриелт» по итогам на 01.01.2020г. ^[6]

Рис.29

Таблица 16. Корректировка на физическое состояние

3. Корректировка на эффект масштаба.

Для этого в настоящем отчете используем данные портала недвижимости «Статриелт» по итогам на 01.01.2020г. ^[7]

Рис. 30

Рис. 31

Рис. 32

Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Таблица 17. Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов