Файл: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м.pdf

7.3 Описание местоположения объекта оценки

Объекты оценки:

- Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25;

- Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с кадастровый номером 32:28:0031755:4, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25

Рис. 1

Брянская область - субъект Российской Федерации, расположенный в Центральной России к юго-западу от Москвы, на границе с Украиной и Белоруссией. Областной центр - город Брянск.

• Площадь - 34 857 км².
• Население - 1 210 982 чел. (2018). Плотность населения: 34,74 чел./км² (2018).
• Входит в состав Центрального федерального округа.

Область граничит на севере со Смоленской областью, на западе - с Гомельской и Могилёвской областями Белоруссии, на востоке – с Калужскойи Орловской областями, на юго-востоке - с Курской областью и на юге – с Черниговской и Сумской областями Украины.

Численность населения области по данным Росстата составляет 1 210 982 чел. (2018). Плотность населения - 34,74 чел./км² (2018). Городское население - 70,27 % (2018).

Основные отрасли промышленности: машиностроение, металлообработка, радиоэлектроника, пищевая промышленность, лесопереработка.

В Брянской области высоко развит железнодорожный транспорт. Протяжённость магистральных железнодорожных путей составляет 1132 км (густота сети - 32,5 км / 1000 км² - один из крупнейших показателей в России).

В связи с приграничным положением, в Брянске и области расположены несколько таможенных терминалов.

Через область проходят трассы федерального значения М3 Москва - Киев, М13 Брянск - Новозыбков - граница с Республикой Беларусь - (Кобрин), под Брянском их пересекает автодорога А141 Орёл - Рославль - Рудня).

Рис.2

Основные сведения о г. Брянске

Таблица 7

Город Брянск, областной центр (основан в 985 году), расположен на северо-востоке Брянской области, на расстоянии 379 км к юго-западу от Москвы. Город Брянск представляет собой крупный промышленный и культурный центр.

После создания в 1944 году Брянской области город окончательно получил статус областного центра.

Административно и территориально город разделен на 4 района: Бежицкий (включает посёлок Радица Крыловка), Володарский (включает посёлок Большое Полпино), Советский, Фокинский (включает посёлок городского типа Белые Берега).

Население города распределено по районам и поселкам следующим образом: Бежицкий район –35,56%, Советский район – 25,72%, Володарский район – 17,61%, Фокинский район – 16,84%, пгт Белые Берега – 2,30%, пгт Большое Полпино – 1,18%, пгт Радица-Крыловка – 0,79%.

Рис.3 Расположение объекта оценки на карте Брянска

Советский район — один из административных районов Брянска, его историческое ядро. Население района — около 109 тысяч человек, что составляет около четверти населения города.

В Советском районе размещаются органы власти Брянска и Брянской области, главпочтамт, главный телеграфно-телефонный узел, центральный универмаг, крупнейший продовольственно-вещевой рынок (Центральный).

Предприятий и заводов в районе сравнительно мало, самым крупным является АО «Брянский арсенал» (бывший завод дорожных машин «Дормаш»), также в Советском районе находятся завод «Кремний», завод «Брянскспиртпром».

Советский район, благодаря своему центральному положению, связан маршрутами городского транспорта со всеми районами и микрорайонами города. В районе 11 маршрутов троллейбуса, 11 маршрутов автобуса, около 40 — маршрутного такси.

В Советском районе находится центральный городской автовокзал, ряд автотранспортных предприятий, троллейбусное депо № 1 имени Сидорова.

Из-за сильно всхолмлённого рельефа, Советский район — это единственный район города Брянска, где нет железных дорог (кроме подъездного пути завода «Брянский Арсенал»). Около 1930 года в районе нынешней Набережной, на левом берегу Десны, была построена станция Брянск-Город, однако с постройкой (около 1960 года) железобетонного Октябрьского моста и открытием регулярного автобусного, а вскоре и троллейбусного сообщения с вокзалом Брянск-I, потребность в этой станции исчезла, и она была закрыта (ныне линия Брянск-I—Брянск-Город полностью демонтирована).

Основные транспортные магистрали района: проспект Ленина, Улица Бежицкая, улицы Фокина, Калинина, Красноармейская, Урицкого, Дуки, Крахмалёва, Бежицкая, Брянского Фронта.

7.4 Точное описание объекта оценки, характеризующее количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объект оценки - Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25;

Описание земельного участка составлено на основании визуального осмотра территории земельного участка, а также сведений, полученных в ходе консультаций с заказчиком. В нижеследующей таблице приведены основные сведения о земельном участке.

Таблица 8

Объект оценки - Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с кадастровый номером 32:28:0031755:4, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25.

Таблица 9

В данном случае, при оценке физического износа, оценщик воспользовался общей таблицей для оценки физического состояния строительных объектов («Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312), "Методика определения физического износа гражданских зданий" (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.10.1970 N 404)).

Таблица 10

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Темпы роста ВВП превзошли как оценки Минэкономразвития России, осуществленные на основе оперативных данных (см. Картина деловой активности. Январь 2019 года), так и консенсус-прогноз аналитиков (1,7 % в декабре).