Файл: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м.pdf

- физическое состояние. При сопоставлении объектов капитального строительства учитывается их физическое состояние с учетом возраста и износа.

- материал стен. Величина данной корректировки зависит от материала несущих конструкций. На основании экспертной оценки параметров рынка, проведенной «Приволжским центром финансового консалтинга и оценки» разница может составлять до 30%.

В результате анализа данных о ценах предложений объектов торгово-офисного назначения г.Брянска было выявлено, что сопоставимых объектов с объектом оценки достаточно.

Анализ основных показателей экономики в стране и регионе показывает, что негативные явления, способные повлиять на рыночную стоимость объекта оценки, на дату оценки, незначительны.

Не смотря на достаточное количество продавцов количество сделок незначительное. В общем, рынок можно охарактеризовать ограничено-развитым.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Главным условием определения рыночной стоимости является соблюдение принципа наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости (максимальная доходность).

Исходя из приведенного выше определения, вариант наиболее эффективного использования объекта оценки должен отвечать четырем критериям – это: юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность (прибыль).

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объектов экспертизы и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (ФСО №7).

Анализ наиболее эффективного использования обычно выполняется:

• для земельного участка как свободного;
• для земельного участка с существующими улучшениями.

Большинство объектов имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях, как правило, мы оцениваем рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями.

В нашем случае текущее использование земельного участка с улучшениями соответствует всем вышеизложенным критериям: является законодательно разрешенным, физически осуществлено.

Согласно п.16 ФСО №7 анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Кроме того для целей внесения стоимости в государственный кадастр недвижимости: рыночная стоимость объектов капитального строительства должна быть оценена исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Таким образом, оценщик рассматривает земельный участок в существующих границах и анализирует возможные варианты использования участка с существующими улучшениями, исключая варианты сноса или реконструкции расположенного на нем офисного здания.

9.1. Наиболее эффективное использование земельного участка «с существующими улучшениями»

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта оценки как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования земельного участка с существующими улучшениями, в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях и проводится исходя из перспектив оптимизации функционального назначения оцениваемого объекта.

Поскольку при выполнении настоящей оценки перед оценщиком поставлена задача определения рыночной стоимости здания в его фактическом состоянии на дату оценки, которое совпадает с текущим использованием, оценщик считает что объект оценки должны оцениваться ис­ключительно с позиций существующего использования и соответственно в данном разделе не рассматривает изменение и различное функциональное использование эксплуатации офисного здания.

9.2. Критерий юридической допустимости

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которое может оказать влияние на конкретные виды потенциального или текущего использования.

Текущее использование объекта оценки является законодательно разрешенным.

9.3. Критерий физической осуществимости

Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта должен опираться на физическую осуществимость.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики, состояние имеющихся улучшений, подъездные пути к участкам и инженерные коммуникации и др.

Строительные характеристики, электротехнические устройства соответствуют функциональному назначению объекта оценки.

9.4 Критерий финансовой обеспеченности

Следующим этапом отбора видов использования должен был бы быть анализ финансовой обеспеченности - рассмотрение того, какое физически осуществимое и юридически допустимое использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

Текущее использование объекта оценки должно обеспечивать доход, вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации улучшений, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования объекта оценки, которые могут обеспечивать положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

В рамках настоящего отчета данный критерий можно рассматривать в более узком разрезе - является ли фактическое использование доходным, что, в свою очередь, и будет создавать стоимость объекта оценки.

Использование объекта оценки по прямому назначению - в качестве нежилой недвижимости, с учетом его местоположения, может приносить регулярный доход от его эксплуатации.

Поэтому этот вариант использования можно рассматривать как финансово обеспеченный.

9.5. Вариант использования, обеспечивающий максимальную прибыль

В рамках настоящего отчета, поскольку не проводилось дополнительных специальных исследований (рассмотрения иных финансово обеспеченных вариантов использования объекта оценки, отличных от его фактического использования) в ходе анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, на основании вышеизложенного, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективному использованию объекта оценки соответствует его фактическая эксплуатация на дату оценки без изменения функционального назначения, т.е. в качестве офисного здания.

Определяя наиболее эффективное использование, оценщик принимал во внимание следующие обстоятельства:

• цель и задачу оценки объекта оценки;
• местоположение объекта оценки, транспортную доступность;
• объемно-планировочные и конструктивные характеристики объекта оценки;
• функциональное назначение, техническое состояние;
• наличие соответствующей инженерной инфраструктуры.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;