Файл: Оценка рыночной стоимости ОТЧЕТ № 1/ОЦ-1 от 16.02.2020г..pdf

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой трехэтажное офисное здание общей площадью 950 кв.м, расположенное на участке общей площадью 1120,0 кв.м.

Таблица 3

Характеристики здания

Характеристики участка

Таблица 4

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Таблица 5

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Особенности местоположения объекта оценки

Москва́ – столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России и её субъект – 12 330 126 чел. (2016), самый населённый из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Центр Московской городской агломерации.

Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на востоке) и Мещёрской низменности (на юго-востоке). Территория города после изменения городских границ в 2012 году составляет 2550 км². Треть (870 км²) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1691,5 км² - за ней.

Средняя высота над уровнем моря составляет 156 м. Наивысшая точка находится на Теплостанской возвышенности и составляет 255 м, самая низкая точка — вблизи Бесединских мостов, где река Москва покидает город (высота этой точки над уровнем моря составляет 114,2 м). Протяжённость Москвы (без учёта чересполосных участков) с севера на юг в пределах МКАД – 38 км, за пределами МКАД – 51,7 км, с запада на восток – 39,7 км.

Город располагается на обоих берегах реки Москвы, в её среднем течении. Помимо этой реки, на территории города протекает несколько десятков других рек (притоков Москвы), наиболее крупные из которых – Сходня, Химка, Пресня, Неглинная, Яуза и Нищенка (левые притоки), а также Сетунь, Котловка и Городня (правые притоки). Многие малые реки (Неглинная, Пресня и др.) в пределах города протекают в коллекторах. В Москве много и других водоёмов: более 400 прудов и несколько озёр и 13 водохранилищ.

Территориальными единицами Москвы являются районы, поселения и административные округа, имеющие наименования и границы, закреплённые правовыми актами города.

Административный округ – территориальная единица города Москвы, образуемая для административного управления соответствующей территорией, включает в себя несколько районов или поселений Москвы. Границы административного округа не могут пересекать границ районов и поселений.

Район – образуется с учётом исторических, географических, градостроительных особенностей соответствующих территорий, численности населения, социально-экономических характеристик, расположения транспортных коммуникаций, наличия инженерной инфраструктуры и других особенностей территории.

Поселение – территориальная единица Москвы, образуемая на территориях, включённых в состав Москвы в ходе реализации проекта по расширению её территории с 1 июля 2012 года.

До 1 июля 2012 года в Москве было 125 районов и 10 административных округов. С 1 июля 2012 года, после расширения территории Москвы, были образованы 2 новых административных округа (Новомосковский и Троицкий), а в их составе 21 поселение.

Москва разделена на 12 административных округов, из которых Зеленоградский, Новомосковский и Троицкий полностью расположены за пределами МКАД: Центральный, Северный, Северо-восточный, Восточный, Юго-восточный, Южный, Юго-западный, Западный, Северо-западный, Зеленоградский, Новомосковский, Троицкий.

Описание региона Объекта оценки. Краткая характеристика региона^[1].

Основные показатели социально-экономического развития Москвы представлены в таблице 6.

Таблица 6

Основные показатели, характеризующие экономику г. Москвы,в январе-марте 2019г.

^{____________________________}

¹⁾ Индекс промышленного производства исчислен по видам экономической деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» на основе данных о динамике производства важнейших товаров-представителей (в натуральном или стоимостном выражении) в соответствии с ОКВЭД2 и ОКПД2.

²⁾ Январь-февраль 2019 г. в % к январю-февралю 2018 г. Темп роста номинальной начисленной заработной платы.

³⁾ Февраль 2019 г. в % к февралю 2018 г. Темп роста номинальной начисленной заработной платы.

⁴⁾ Январь-февраль 2018 г. в % к январю-февралю 2017 г. Темп роста номинальной начисленной заработной платы.

⁵⁾ Январь-февраль 2019 г. в % к январю-февралю 2018 г. в сопоставимой оценке.

⁶⁾ Февраль 2019 г. в % к февралю 2018 г. в сопоставимой оценке.

⁷⁾ Январь-февраль 2018 г. в % к январю-февралю 2017 г. в сопоставимой оценке.

⁸⁾ Март 2019 г. в % к декабрю 2018 г. в фактических ценах.

⁹⁾ Март 2018 г. в % к декабрю 2017 г. в фактических ценах.

¹⁰⁾ Март 2019 г. в % к марту 2018 г.

¹¹⁾ Март 2018 г. в % к марту 2017 г.

Оценка численности постоянного населения города Москвы по состоянию на 1 января 2019 г. составила 12615,3 тыс. человек.

Демографическая ситуация в январе-марте 2019 г. характеризовалась естественным приростом населения. Число родившихся составило 32,5 тыс. человек (на 5,1% больше, чем в январе-марте 2018 г.), число умерших – 31,3 тыс. человек (на 3,2% меньше).

За январь-март 2019 г. зарегистрировано 10310 браков или на 21% меньше, чем за январь-март 2018 г., разводов - 6323, на 41,3% меньше.

По данным о миграции населения, полученным в результате обработки поступающих от органов МВД России по г. Москве документов статистического учета прибытия и выбытия, в январе-марте 2019 г. в Москву прибыло 71,0 тыс. человек, выбыло - 49,2 тыс. человек, миграционный прирост составил 21,8 тыс. человек.

В территориальном разделе Статистического регистра хозяйствующих субъектов (Статрегистра Росстата) по г. Москве, ведущегося Мосгорстатом, по состоянию на 1 апреля 2019 г. насчитывалось 1146 тыс. хозяйствующих субъектов, включая предприятия, объединения, их филиалы и другие обособленные подразделения, индивидуальных предпринимателей. В их число входят действующие и не действующие, но зарегистрированные хозяйствующие субъекты.

Из общего количества хозяйствующих субъектов 336 тыс. - индивидуальные предприниматели, прошедшие государственную регистрацию в налоговых органах. В основном они зарегистрированы с видами деятельности в сфере оптовой и розничной торговли, ремонта автотранспортных средств, мотоциклов (28,6% от общего числа предпринимателей), осуществляющие профессиональную, научную и техническую деятельность (13,4%), операции с недвижимым имуществом (10,4%), транспортировка и хранение (9,8%), деятельность в области информации и связи (7,5%), обрабатывающие производства (4,7%).

В общем количестве предприятий и организаций по состоянию на 1 апреля 2019 г. наибольший удельный вес составляют предприятия и организации оптовой и розничной торговли, ремонта автотранспортных средств, мотоциклов (37,3%), осуществляющие профессиональную, научную и техническую деятельность (12,2%), строительства (11,6%), операции с недвижимым имуществом (5,6%), обрабатывающих производств (5,4%).

Из общего числа предприятий 90,3% - частные, 1,5% - в собственности общественных организаций, 0,3% - в федеральной собственности, 0,4% - в собственности субъекта Федерации и муниципальной собственности, 5,3% - в иностранной собственности, 0,4% - в смешанной российской собственности и 1,8% - в смешанной российской и иностранной собственности

За январь-февраль 2019 г. сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) работы предприятий и организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых организаций и бюджетных учреждений) составил 611,7 млрд. рублей прибыли (за январь-февраль 2018 г. по сопоставимому кругу предприятий - 403,4 млрд. рублей прибыли), что составило 151,6% от прибыли за соответствующий период 2018 года.

По видам экономической деятельности финансовые результаты за январь-февраль 2019 г. сложились следующим образом: по обрабатывающим производствам 13,6 млрд. рублей прибыли (в январе-феврале 2018 г. убыток составил - 34,6 млрд. рублей), в строительстве - 6,3 млрд. рублей прибыли (в январе-феврале 2018 г. - 2,8 млрд. рублей прибыли), в торговле оптовой и розничной, включая ремонт автотранспортных средств и мотоциклов - 269,3 млрд. рублей прибыли (в январе-феврале 2018 г. - 215,5 млрд. рублей прибыли).

По итогам хозяйственной деятельности за январь-февраль 2019 г. доля убыточных организаций по сравнению с соответствующим периодом 2018 г. уменьшилась на 0,7 процентных пункта и составила 34,3%. Сумма их убытка на 1 марта 2019 г. составила 239,0 млрд. рублей, на 1 марта 2018 г. убыток составлял 274,7 млрд. рублей. По обрабатывающим производствам убыток составил 39,9 млрд. рублей (на 1 марта 2018 г. - 78,9 млрд. рублей), в строительстве - 9,4 млрд. рублей (на 1 марта 2018 г. - 11,4 млрд. рублей), в торговле - 80,2 млрд. рублей (на 1 марта 2018 г. - 60,6 млрд. рублей).