Файл: Оценка рыночной стоимости ОТЧЕТ № 1/ОЦ-1 от 16.02.2020г..pdf

Рис. 4. Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании.

Рис. 5. Деловые районы Москвы. Уровень вакантных площадей.

.

Рис. 6. Распределение объема сделок в зависимости от расположения офисного здания.

Рис. 7. Распределение количества сделок с офисной недвижимостью по размеру офисного блока

Совокупный объем поглощения офисов в 2019 году составил 719 тыс. м², демонстрируя рост на 19% по сравнению с показателем 2018 года. При этом основной вклад в такое увеличение произошел благодаря активности офисных пользователей в сегменте класса В: если в прошлом году на этот класс пришлось 48% в объеме поглощения офисов, то в 2019 доля выросла до 58%. Лидерами в структуре спроса по итогам года оказались банки компаний финансового сектора, на которые совокупно пришлось 34% в структуре объема сделок против 12% в 2018. Среди крупнейших сделок этого года с компаниями данного сегмента – BTS-проект для «Райффайзенбанка» в «Нагатино i-Land» (34 000 м²), приобретение «Альфа-Банком» бизнесцентра «Немецкий Центр» (24 585 м²), а также покупка «Газпромбанком» дополнительных площадей в рамках проекта «Аквамарин III» (18 759 м²). Стоит отметить, что компании этого сектора являются наиболее активными покупателями: в пятерке крупнейших сделок с этим сектором лишь одна является сделкой аренды. На втором месте расположились компании сектора телекоммуникации и технологии с долей в структуре спроса 19%, которая не изменилась по сравнению с 2018 годом. Первые две крупнейшие сделки в этом сегменте принадлежат компании «Яндекс», которая арендовала 15 836 м² в «Лотте Плаза» на Новинском бульваре для «Яндекс.Маркета», а также 14 892 м² в первой фазе «ОКО». На третьем месте расположились компании производственного сектора, чья доля составила 15% против 12% годом ранее.

В 2019 году произошли заметные изменения в структуре спроса по размеру офисного блока. Доля блоков размером 2 000–5 000 м² осталась без изменений на уровне 19%, доля блоков 5 000 –10 000 м² выросла на 1 п. п. – до 7%, а для сегмента свыше 10 000 м² доля составила, как и в 2018 году, 3%. При этом произошло снижение в сегментах 1 000–2 000 м² (17% против 23% в 2018 году) и 500–1 000 м² (19% против 22% в 2018 году). Данное снижение было обусловлено ростом сегмента небольших офисных блоков (до 500 м²), связанное в основном с ростом количества сделок в гибких рабочих пространствах – коворкингах и сервисных офисах.

По итогам года средневзвешенный показатель ставки аренды в классе А составил 24 991 руб./м²/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Таким образом, к концу 2018 года зафиксировано снижение на уровне 0,8%. Такая коррекция связана в первую очередь с вымыванием наиболее качественных и дорогих офисных блоков в центральных деловых зонах города: предложение в этом классе теперь в большей степени формируется офисными центрами, расположенными в нецентральных локациях, где ставки аренды ниже, чем, например, в зоне Бульварного кольца. В классе В, напротив, наблюдался активный рост: средневзвешенная ставка аренды в этом классе составила по итогам года 16 820 руб./м²/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Годовой рост показателя зафиксирован на уровне 13%. В 2019 году мы наблюдали динамику ставки аренды в классе В, схожую с той, которая была в 2018 году в классе А, когда снижающаяся доступность офисов этого класса в центре города позволила собственникам многих объектов существенно увеличить ставки аренды. Выросшие ставки и активное поглощение наиболее качественных офисов сместили вектор спроса на менее качественные, но расположенные в тех же центральных локациях города объекты класса В. Таким образом, пик роста в классе В пришелся на 2019 год. В классе А среди деловых зон города наиболее активный рост наблюдался в зоне БК-СК и СК-ТТК – 8% и 15% соответственно. В классе В отложенный рост вылился в существенный подъем средних уровней в отдельных локациях города: например, внутри Бульварного кольца показатель вырос на 24%. Низкие объемы свободных площадей внутри Садового кольца продолжат смещение спроса в нецентральные локации, где ожидается рост ставок в будущем году. В 2019 году наблюдался рост активности пользователей офисов по предварительной аренде и покупке помещений, что является главным изменением в практике рынка. Другие типовые условия не изменились. Средний срок договора по аренде офисов по-прежнему находится в диапазоне 5–7 лет с возможностью досрочного расторжения. Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к индексу потребительских цен, но остается поводом для переговоров, поскольку арендаторы и собственники бизнес-центров понимают, что за 5 лет ставки аренды и ставка инфляции могут вырасти.

Размер арендуемого офисного блока является основным фактором отклонения достижимой ставки аренды от запрашиваемой, девелоперы зачастую предпочитают сдавать здание нескольким крупным арендаторам вместо моно-арендатора или дробления площадей на мелкие блоки. Для них это создаёт стабильный арендный доход, который менее зависим от ротации с одной стороны, и не столь сложен в администрировании – с другой.

Офисы арендуются в основном в состоянии «как есть», а компенсация отделочных работ со стороны собственника зачастую минимальна или отсутствует вовсе.

Совокупный объем новых офисов в 2020 году прогнозируется на уровне 522 тыс. м², что на 37% больше, чем результат 2019 года. Таким образом, в следующем году объем рынка преодолеет отметку в 17 млн м². Столь существенный рост объемов ввода стимулируется в первую очередь растущим объемом поглощения офисов, которое в 2020 году ожидается на уровне 700–750 тыс. м². Стоит отметить, что ожидается значительный рост объемов сделок в строящихся объектах, ввод которых анонсирован на 2020 год – арендаторы в стремлении занять площади в сформированных деловых районах все больше обращают внимание на перспективные проекты ввиду дефицита офисов в ключевых деловых зонах города. На фоне активного вымывания качественных офисных площадей доля свободных площадей продолжит снижение, однако более сдержанное, чем наблюдалось в 2019 году. Так, вакантность офисов класса А прогнозируется на уровне 8,9%, в классе В – 6,6%. Усиление позиций собственников на рынке позволит им продолжить диктовать свои условия, в особенности в центральных локациях города. Это приведет к росту ставок аренды, которые по итогам года ожидаются на уровне 26 800 руб./м²/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС) в классе А и 17 700 руб./м2/год в классе В (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Рис. 8. Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в российских рублях

Рынок продажи офисов на Московском офисном рынке можно условно разделить на два сегмента – сделки по покупке так называемых «розничных офисов» небольшого размера (до 500 м²) и крупные покупки целых зданий, которых в последнее время было немного. В обоих случаях площади могут использоваться как для собственного размещения, так и для дальнейшей сдачи в пользование другим компаниям. При этом если в случае покупки небольших офисов достижимая цена продажи будет слабо отличаться от запрашиваемой, то в случае крупных покупок возможно существенное снижение цены как в офисах класса А, так и класса В. Запрашиваемая средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 239 433 руб./м², в офисах класса В – 145 480 руб./м², в особняках – 291 957 руб./м². Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 149 698 руб./м².

Таблица 9

Деловые районы. Запрашиваемая средневзвешенная цена продажи*.

Таблица 10

Деловые районы Москвы. Основные показатели

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.^[4]

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.