Файл: Оценка рыночной стоимости ОТЧЕТ № 1/ОЦ-1 от 16.02.2020г..pdf
Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 785
Скачиваний: 5
СОДЕРЖАНИЕ
2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ
3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.
9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Затратный подход к оценке недвижимости
Доходный подход к оценке недвижимости
Определение итогового значения рыночной стоимости объекта
Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж
Величина возможного отклонения от рассчитанной в Отчете стоимости зависит также от типа объекта оценки и степени активности (развитости) рынка.
Диапазон стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) составил ± 20%[8] (развитость рынка - высокая, ликвидность - низкая).
Анализ показателя качества модели приведен в табл. 28.
Таблица 28
Анализ качества модели
|
Параметр |
Подход к оценке |
||
|
затратный |
сравнительный |
доходный |
|
|
Качество исходной информации по параметрам расчета |
Фактические и оценочные показатели |
Фактические и оценочные показатели |
Оценочные и прогнозные показатели |
|
Количество параметров в расчетной модели |
среднее |
среднее |
среднее |
|
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели |
Специфика не выявлена |
Специфика не выявлена |
Мультипликативный эффект |
|
Качество модели |
1,0 |
1,0 |
1,2 |
Итоговый анализ диапазонов, определение итоговой величины рыночной стоимости и ее интервала могут быть представлены в виде, показанном в табл. 29.
Таблица 29
Анализ диапазонов стоимости
|
Параметр |
Подход к оценке |
||
|
затратный |
сравнительный |
доходный |
|
|
Результат расчета, руб. |
93184528 |
94 025 120 |
110 248 501 |
|
Диапазон стоимости по двум критериям, ± % |
20 |
||
|
Показатель качества модели, ед. |
1 |
1 |
1,2 |
|
Диапазон стоимости, ± % |
20 |
20 |
24 |
|
Нижняя граница диапазона стоимости (Сmin), руб. |
74547622 |
75220096 |
83788861 |
|
Верхняя граница диапазона стоимости (Сmax), руб. |
111821434 |
112830144 |
136708141 |
|
Существенность отличий |
Отличия не существенны: результат доходного подхода находится в границах диапазона стоимости, полученной сравнительным и затратным подходом, результат сравнительного подхода - в границах доходного и затратного, результат затратного подхода - в границах доходного и сравнительного. |
||
|
Анализ и установление причин расхождений |
Учитывая вышеизложенное, возможно для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты трех подходов к оценке |
||
Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки
Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки является заключительным этапом проведения оценки.
Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке, осуществляется методом взвешивания результатов на основе профессионального суждения Оценщика.
Этапами расчета весов подходов являются:
1. Определение факторов согласования - критериев, учитываемых при взвешивании достоинств и недостатков примененных подходов;
2. Присвоение каждому подходу балла по 5-бальной шкале (чем больше подход удовлетворяет данному критерию, тем выше балл);
3. Определение расчетного веса подхода путем деления суммы баллов по всем критериям данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов.
Округление расчетных весов подходов с целью устранения погрешностей расчета и более корректного учета вклада каждого подхода в итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Таблица 30
Определение веса подхода
|
Подход |
Доходный |
Сравнительный |
Затратный |
|
Промежуточные результаты оценки, руб. |
110 248 501 |
94 025 120 |
93 184 528 |
|
Критерий |
Баллы |
||
|
Полнота и достоверность исходной информации |
3 |
5 |
3 |
|
Способность подхода учитывать индивидуальные особенности объекта оценки |
2 |
5 |
2 |
|
Способность подхода учитывать ценообразующие факторы и конъюнктуру рынка |
2 |
5 |
2 |
|
Соответствие подхода целям и задачам оценки, предполагаемому использованию результатов оценки, принятым допущениям |
3 |
5 |
3 |
|
Итого суммы баллов |
10 |
20 |
10 |
|
Подход применялся |
Да |
Да |
Да |
|
Сумма баллов |
40 |
||
|
Вес подхода округленно, % |
25% |
50% |
25% |
|
Итоговая рыночная стоимость с НДС, руб. (с учетом разумного округления) |
97 871 000 |
||
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости
Рис. 11. 3D-матрица интервальной стоимости [9]
Объект оценки – стандартная недвижимость;
- результат расчета стоимости – 97 871 000 руб.;
- качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «среднее», развитость рынка - "высокая", ликвидность - "низкая".
В соответствии с данными рис. 4 имеем:
- ширина интервала = +/-20%;
- нижняя граница = 97 871 000- 97 871 000*20% = 78296800 руб. ;
- верхняя граница = 97 871 000+97 871 000*20% = 117445200 руб.
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 78296800 руб. – 117445200 руб., включительно.
Выводы
Рыночная стоимость здания общей площадью 950 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1120 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, проспект 60-летия Октября. по состоянию на дату оценки составляет:
97 871 000 (Девяносто семь миллионов восемьсот семьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 78296800 руб. – 117445200 руб., включительно.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
|
Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.). |
|
|
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.). |
|
|
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.). |
|
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1) |
|
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) |
|
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) |
|
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7) |
|
|
Стандарты РОО |
|
|
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990. |
|
|
Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с. |
|
|
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» |
|
|
«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с. |
|
|
СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015 |
|
|
Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60. |