Файл: Оценка рыночной стоимости ОТЧЕТ № 1/ОЦ-1 от 16.02.2020г..pdf

Цены на приобретенные основные строительные материалы, детали и конструкции повысились на 0,9%.

Общий уровень тарифов на перевозку грузов всеми видами транспорта в марте 2019 г. по сравнению с декабрем 2018 г. снизился на 5,2%. Повысились тарифы на транспортировку грузов железнодорожным транспортом на 3,6%, на перевозку грузов воздушным транспортом - на 0,3%, автомобильным транспортом - на 0,9%.Снизился тариф на перевозку грузов трубопроводным транспортом на 29,6%.

Тарифы на услуги связи для юридических лиц повысились на 2,4%.

Среднемесячная заработная плата работников предприятий, учреждений и организаций всех форм собственности, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, в январе - феврале 2019 г. составила 99934 рубля и выросла по сравнению с соответствующим периодом 2018 г. на 5,4%.

Наиболее высокая заработная плата наблюдалась на предприятиях и в организациях, осуществляющих добычу сырой нефти и природного газа - 376033 рубля, производство табачных изделий - 193633 рубля, разработку программного обеспечения и консультирование в этой области - 189642 рубля, рекламную деятельность - 180300 рублей, финансовую и страховую деятельность - 163434 рубля, оптовую торговлю непродовольственными потребительскими товарами - 154623 рубля, производство нефтепродуктов - 136203 рубля, производство лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях - 123515 рублей.

Ниже средней сложилась заработная плата на предприятиях по производству кожи и изделий из кожи - 45611 рублей, по обработке древесины и производству изделий из дерева - 47361 рубль, по производству обуви - 48759 рублей, по производству текстильных изделий - 54388 рублей, по производству одежды - 65565 рублей. В гостиницах и предприятиях общественного питания среднемесячная заработная плата составила 51640 рублей, в организациях строительства - 82116 рублей, в организациях, ведущих образовательную деятельность - 86799 рублей, здравоохранения и предоставления социальных услуг - 88126 рублей.

Численность рабочей силы (экономически активного населения) в возрасте 15-72 лет по оценке, в январе - марте 2019 г. составила 7271 тыс. человек. Во всех сферах экономики города было занято 7181 тыс. человек или 98,8% от рабочей силы (экономически активного населения).

Из общей численности работников списочного состава (без учета совместителей) предприятий и организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, в феврале 2019 г. было занято: в организациях, осуществляющих оптовую и розничную торговлю - 15%, в организациях, ведущих образовательную деятельность, в финансовых и страховых организациях , в организациях здравоохранения и предоставления социальных услуг - по 9%, в обрабатывающих производствах - 7%, в организациях, осуществляющих научные исследования и разработки - 6%, в строительстве - 4%.

На конец марта 2019 г. по данным Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы не имели занятий и активно искали работу 38,6 тыс. человек, из них 30,6 тыс. человек было официально признано безработными.

Численность незанятых трудовой деятельностью, ищущих работу, по сравнению с мартом 2018 г. увеличилась на 0,4 тыс. человек, или на 0,9%, по сравнению с февралем 2019 г. их численность уменьшилась на 0,6 тыс. человек, или на 1,5%.

Численность официально зарегистрированных безработных на конец марта 2019 г. по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. увеличилась на 1,5 тыс. человек, или на 5,2%. По сравнению с февралем 2019 г. их численность увеличилось на 0,6 тыс. человек, или на 1,9%.

Уровень официально зарегистрированной безработицы от общей численности рабочей силы (экономически активного населения) в марте 2019 г. составил 0,4%. Итоги проведенного Мосгорстатом обследования рабочей силы показывают, что реальный уровень безработицы выше и составил 1,2%.

Заявленная предприятиями и организациями потребность в работниках на конец марта 2019 г. составила 122,5 тыс. человек, из них 74,0 тыс. человек - рабочих профессий. Нагрузка незанятого населения, состоящего на учете в Департаменте труда и социальной защиты населения города Москвы, на 100 заявленных вакансий составила 32 человека, что на 33,7% больше, чем в марте 2018 года.

Правоохранительными органами в январе-марте 2019 г. зарегистрировано 35,4 тыс. преступлений, что на 2,3% больше, чем в январе-марте 2018 года. В расчете на 100 тыс. населения число зарегистрированных преступлений составило 281(в январе-марте 2018 г. - 277 преступлений). Из общего числа зарегистрированных преступлений 12,9 тыс. - тяжкие и особо тяжкие. Их число по сравнению с январем-мартом 2018 г. увеличилось на 10,3%.

За январь-март 2019 г. зарегистрировано 9 похищений людей (в январе-марте 2018 г. - 7 случаев). Число случаев изнасилований и покушений на изнасилование увеличилось в 2,4 раза (зарегистрирован 31 случай), убийств и покушений на убийство - на 4,2% (75 случаев), умышленного причинения тяжкого вреда здоровью - на 7,1% (227 случаев).

Число случаев разбоя уменьшилось на 8,1%, грабежа - на 0,5%, хулиганства - на 21,8%. Число краж увеличилось на 6,9%, фактов вымогательства - на 1,1%, мошенничества - на 7,5%.

Число преступлений, связанных с незаконным оборотом наркотиков, уменьшилось на 18,4%. С незаконным оборотом оружия было связано 218 преступлений (на 11,2% больше, чем в январе-марте 2018 г.).

Раскрываемость преступлений в январе-марте 2019 г. составила 39,5% (в январе-марте 2018 г. 37,4%), в том числе тяжких и особо тяжких преступлений - 46,2% (43,4%). Выявлено 8,7 тыс. лиц, совершивших преступления, из них 61,9% - не имели постоянного источника доходов, 21,7% - ранее судимые, 16,1% - женщины.

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Основные экономические и социальные показатели представлены в таблице 7. Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности в марте 2019г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 101,9%, в I квартале 2019г. - 100,5%.

Таблица 7

Основные экономические и социальные показатели^[2]

Производство ВВП. В соответствии с Регламентом разработки и публикации данных по ВВП осуществлена первая оценка ВВП за I квартал 2019 года.

Индекс промышленного производства в мае 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 100,9%, в январе-мае 2019 г. - 102,4%.

Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в мае 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 102,8%, в январе-мае 2019 г. - 104,3%.

Индекс производства по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в мае 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 99,0%, в январе-мае 2019 г. - 101,6%.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхоз организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в мае 2019 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 352,8 млрд рублей, в январе-мае 2019 г. - 1315,1 млрд рублей.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в мае 2019 г. составил 654,3 млрд рублей, или 100,2% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-мае 2019 г. - 2740,8 млрд рублей, или 100,1%.

В январе-мае 2019 г. грузооборот транспорта, по предварительным данным, составил 2368,8 млрд тонно-километров, в том числе железнодорожного - 1101,3 млрд, автомобильного - 103,5 млрд, морского - 14,7 млрд, внутреннего водного - 17,3 млрд, воздушного - 2,8 млрд, трубопроводного - 1129,2 млрд тонно-километров.

Оборот розничной торговли в мае 2019 г. составил 2688,9 млрд рублей, или 101,4% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-мае 2019 г. - 12956,5 млрд рублей, или 101,7%.

Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России1) (по методологии платежного баланса), в апреле 2019 г. составил (в фактически действовавших ценах) 57,6 млрд. долларов США (3722,4 млрд рублей), в том числе экспорт - 35,7 млрд долларов (2304,0 млрд рублей), импорт - 22,0 млрд долларов (1418,4 млрд рублей).

Сальдо торгового баланса в апреле 2019 г. сложилось положительное, 13,7 млрд долларов (в апреле 2018 г. - положительное, 15,0 млрд долларов).

В мае 2019 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,3%, в том числе на продовольственные товары - 100,4%, непродовольственные товары - 100,2%, услуги - 100,4%.

Индекс цен производителей промышленных товаров в мае 2019 г. относительно предыдущего месяца, по предварительным данным, составил 101,8%.

Индекс тарифов на грузовые перевозки в среднем по всем видам транспорта в мае 2019 г., по предварительным данным, составил 100,0%.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в мае 2019 г., по оценке, составила 48510 рублей и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года выросла на 8,1%, в январе-мае 2019 г. - на 7,3%.

Численность рабочей силы, по предварительным итогам выборочного обследования рабочей силы в возрасте 15 лет и старше, в мае 2019 г. составила 75,0 млн. человек, или 51% от общей численности населения страны.

Безработица. В мае 2019 г., по предварительным итогам выборочного обследования рабочей силы, 3,4 млн человек в возрасте 15 лет и старше, или 4,5% рабочей силы классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда).

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект^[3]

В 2019 году совокупный объем предложения на московском офисном рынке достиг 16,8 млн м2 офисных площадей. 26%,или 4,43 млн м2, относятся к площадям класса А, 74%, или 12,34 млн м2, – к классу В.

Годовой объем ввода офисов составил по итогам 2019 года 381 тыс. м2, что оказалось втрое больше результата 2018 года, когда на рынок было выведено всего 125 тыс. м2 площадей. Растущий спрос на офисы стимулирует девелоперов к выводу на рынок своих проектов, покрывая возросшие потребности в офисных площадях в ключевых деловых районах города. Крупнейшими объектами, вышедшими на рынок, стали «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте (Класс А, 55 596 м2 офисных площадей), «Стра-тос» вблизи инновационного центра «Сколково» (Класс А, 41 200 м2) и «Верейская Плаза IV» (Класс В, 40 000 м2).

Таблица 8

Основные показатели. Динамика. 2019

* Изменение по сравнению с показателем 2018 г.

** Без учета операционных расходов и НДС (20%).

Рис. 2. Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов А и В.

Рис. 3. Динамика показателей объемов чистого поглощения, ввода в эксплуатацию и доли вакантных площадей.

Несмотря на возросшие объемы ввода, достигнутый уровень все еще существенно ниже наблюдаемого поглощения офисов, что позволяет доле свободных площадей продолжить снижение. Так, по итогам 2019 года вакантность офисов класса А составила 9,4%, или 418 тыс. м2. Таким образом, годовое снижение в этом классе составило 3,0 п. п. В классе В свободными остаются 915 тыс. м2 офисных площадей, доля свободных офисов составила по итогам года 7,4%, снизившись за год на 1,9 п. п. Продолжительный застой в девелопменте офисных проектов привел к существенному снижению показателей вакантности для обоих классов, которые достигли минимальных уровней с 2008 года. Для стабилизации ситуации и установления баланса на рынке необходимо еще более быстрое и ощутимое увеличение объемов ввода в следующие несколько лет, однако, учитывая опыт прошлых циклов на рынке, пик объемов ввода вновь может совпасть с моментом начала падения объемов спроса, тем не менее до тех пор рынок по большей части будет находиться на стороне арендодателя.

Усиление дефицита офисов в центре города демонстрируется динамикой показателя вакантности: по итогам 2019 года как в классе А, так и в классе В наиболее существенное падение было зафиксировано в зоне внутри Бульварного кольца. Показатель в классе А за год снизился на 6,5 п. п. и составил 6,5%. В классе В доля свободных площадей оказалась еще меньше – всего 3,0%, а годовое снижение, таким образом, составило 4,9 п. п. Так, в рамках Бульварного кольца свободными остаются всего 25 тыс. м2 офисов. Пользователи офисов класса А, желавшие расположиться в самом центре города, были вынуждены перемещаться в объекты, расположенные в зоне БК-СК, что привело к снижению доли свободных офисов класса А на 3,5 п. п. – до 3,1%. При этом наибольший уровень вакантности офисов для обоих классов до сих пор наблюдается в зоне за пределами МКАД, доля свободных офисов по итогам года составила там в классе А 28,3%, в классе В – 15,3%.

Несмотря на ожидаемый прирост предложения в отдельных локациях города, в зоне Бульварного кольца новых проектов не ожидается, а значит, текущие занятые помещения будут оставаться такими еще долгое время. Дисбаланс спроса и предложения в таких локациях, формировавшийся на протяжении нескольких лет, создал, по сути, идеальную ситуацию для арендодателей, которые могут диктовать свои условия в силу текущей конъюнктуры рынка. Компания-арендатор, занимающая крупный офис внутри Бульварного кольца, не сможет найти альтернативу для переезда, более того, такую альтернативу уже сложно найти и в зоне БК–СК, а значит, по окончании сроков аренды они будут вынуждены либо подстраиваться под условия текущих арендодателей, либо перемещаться за пределы Садового кольца.