Файл: Курсовая работа Градостроительные принципы планировки и застройки жилых территорий и требования к жилой застройке.docx
Добавлен: 10.01.2024
Просмотров: 129
Скачиваний: 4
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
3) Затраты инвестора-застройщика на выкуп у собственников гаражей и сараев, расположенных в границах территории, подлежащей развитию.
Инвестор-застройщик не осуществляет права и обязанности в отношении зданий, строений, сооружений, расположенных в пределах застроенной территории и не соответствующих критериям, установленным ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ [1], а земельные участки, на которых расположены такие объекты, инвестору-застройщику не предоставляются.
Необходимо учитывать, что разрешение данной проблемы затруднено тем, что действующее законодательство не содержит оснований ограничения права собственности граждан [2].
Ранее администрацией городского округа город Воронеж было предложено внесение законодательной инициативы в виде проекта Федерального закона «О внесении изменений в статью 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации». Законопроектом предлагалось предусмотреть правовое регулирование изъятия помещений в многоквартирных домах, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, земельных участков, на которых расположены такие объекты, а также земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Проект был отклонен Комитетом Государственной Думы по земельным отношениям и строительству как не соответствующий Конституции РФ, а также нормам Градостроительного и Гражданского кодекса РФ [50].
Позднее был подготовлен проект федерального закона о внесении изменений в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ в части закрепления в федеральном законодательстве возможности принудительного изъятия имущества у собственников по инициативе и решению общего собрания собственников помещений многоквартирных домов в рамках договора развития застроенной территории для предотвращения попыток недобросовестных собственников извлечь необоснованную выгоду. Данный законопроект получил отрицательное заключение правового управления администрации городского округа город Воронеж как противоречащий Конституции РФ, а также нормам Градостроительного и Гражданского кодекса РФ [50].
В настоящее время находится на рассмотрении Государственной Думы РФ и включен в примерную программу на июнь 2019 года проект федерального закона № 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», согласно которому решение о развитии застроенной территории предусмотрено в качестве основания изъятия жилых и нежилых помещений на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, по аналогии с процедурой изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 56.12 Земельного кодекса РФ). Как было указано выше, данная процедура предполагает оспаривание размера возмещения за изымаемые объекты, и не требует дополнительного обоснования решения об изъятии помимо решения о развитии соответствующей застроенной территории.
4) Проблема выполнения градостроительных нормативов при разработке документации по планировке территории (далее – ППТ) по автопарковкам, школьным, дошкольным, медицинским учреждениям, получение справок о наличии свободных мест в детских учреждениях.
Разработка ППТ с соблюдением региональных нормативов градостроительного проектирования в рамках проектов развития застроенных территорий предусмотрена нормами действующего законодательства в области градостроительства [1].
Строительство объектов социальной инфраструктуры с привлечением бюджетных средств может быть обеспечено в рамках реализации различных муниципальных, региональных и федеральных программ, в том числе, путем реконструкции существующих образовательных учреждений и пристройки к ним. Необходимо включение объектов социальной инфраструктуры в городские и региональные программы в приоритетном порядке, рассмотрение возможности создания отдельной программы по стимулированию развития застроенных территорий через субсидирование строительства социальных объектов (в том числе их выкуп). В связи с тем, что возведение отдельно стоящих социальных объектов на застроенных территориях практически невозможно, необходимо предусмотреть возможность выкупа встроенных помещений (детских садов, поликлиник и прочих объектов).
Рассмотрение проблемных вопросов подготовки ППТ также возможно в рамках рабочих совещаний с участием представителей инвестора и управления главного архитектора городского округа, а также на заседаниях Комиссии по рассмотрению, обсуждению и подготовке рекомендаций по вопросам градостроительства и формированию единой правоприменительной практики в сфере градостроительной деятельности на территории городского округа город Воронеж, образованной постановлением администрации городского округа город Воронеж от 04.06.2018 № 329 «О создании комиссии по рассмотрению и обсуждению вопросов градостроительства на территории городского округа город Воронеж».
5) Проблема взаимодействия с территориальным управлением Росимущества в Воронежской области по вопросу включения мероприятий относительно объектов федеральной собственности (бомбоубежища, почтовые отделения) в договоры развития застроенной территории.
В случае нахождения федеральных объектов на территории, в отношении которой принято решение о развитии, для включения мероприятий в отношении таких объектов в договор о развитии застроенной территории необходимо получение согласования отраслевых федеральных министерств. Данная процедура является длительной по времени в связи с необходимостью формирования и согласования соответствующей документации на федеральном уровне.
Кроме того, действующим законодательством не регламентирована процедура мены федеральных помещений на помещения, создаваемые инвестором в рамках развития застроенной территории.
Данный вопрос может быть решен по результатам судебного разбирательства по иску инвестора. Так, в отношении территории, ограниченной пр-том Труда – улицей Солнечная, инвестором ЖБИ-2Инвест в арбитражный суд Воронежской области были поданы исковые заявления об утверждении мировых соглашений о мене федерального помещения (пр-т Труда, 60, дело №А14-11438/2017) на помещение инвестора, а также об исключении аварийного федерального помещения из реестра федерального имущества (пр-т Труда, 68, дело №А14-11730/2017) и передаче инвестором помещения в федеральную собственность; приняты определения суда об утверждении мировых соглашений, исключении помещений из федеральной собственности. Передача в федеральную собственность объектов, построенных инвестором, будет осуществляться в ходе исполнительного производства.
6) Получение инвесторами-застройщиками технических условий на энерго-, водо-, газо- снабжение, оплата техприсоединения.
В ходе реализации мероприятий по заключенным договорам развития застроенных территорий администрация городского округа город Воронеж при необходимости направляет ресурсоснабжающим организациям запросы на получение технических условий от своего имени в связи с тем, что права инвестора на земельные участки не оформлены.
В целях формирования плана развития инженерной инфраструктуры застраиваемых и планируемых к застройке территорий в рамках программы «Развитие застроенных территорий» (в том числе инвестиционных программ, разработки вариантов технических присоединений) прорабатывался вопрос о возможности включения в инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций мероприятий по обеспечению объектами инженерной инфраструктуры территорий, в отношении которых принято решение о развитии. В соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 29.07.2013 № 641 «Об инвестиционных и производственных программах организаций, осуществляющих деятельность в сфере водоснабжения и водоотведения» включение в инвестиционные программы мероприятий по обеспечению объектами инженерной инфраструктуры возможно только в отношении территорий, по которым заключены договоры развития застроенных территорий.
Информация, полученная от инвесторов-застройщиков, осуществляющих освоение застроенных территорий в рамках заключенных договоров о развитии, по планируемым объектам капитального строительства, которые необходимо подключить к системам ресурсоснабжения, направлена ресурсоснабжающим организациям для рассмотрения вопроса о возможности внесения соответствующих изменений в инвестиционные программы.
Согласно информации, полученной от сетевых организаций по вопросу учета мощностей, которые обеспечивают существующую застройку, при выдаче технических условий на энерго-, водо-, газо- снабжение для подключения вновь строящихся жилых домов на застроенных территориях, существующие мощности при выдаче технических условий учитываются, однако нагрузка вновь строящихся жилых домов в разы превышает нагрузку сносимых.
Так, для обеспечения Левобережной части города питьевой водой требуется строительство водоподъемной станции (стоимость проекта порядка 3,0 млрд. рублей), которая в том числе обеспечит территории по ул. Ленинградской, предлагаемые к развитию. Строительство предполагалось частично за счет инвестиционной программы ООО «РВК-Воронеж» (линии водоподачи), частично за счет средств консолидированного бюджета.
По информации МКП «Воронежтеплосеть» зачастую строительство жилых домов производится в зоне теплоснабжения котельных с дефицитом тепловой мощности, а также с недостаточной пропускной способностью трубопроводов, не способных обеспечить запрашиваемую нагрузку даже с учетом сносимых домов.
7) Отсутствие свободных мощностей по электроэнергии, необходимость их закупки на вторичном рынке.
В Правительство Российской Федерации в 2017 году было направлено обращение за подписью губернатора Воронежской области А.В. Гордеева о рассмотрении проекта постановления «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам определения обязательств потребителей по оплате услуг по передаче электрической энергии с учетом оплаты резервируемой максимальной мощности и взаимодействия субъектов розничных рынков электрической энергии». Проект предусматривает оплату организациями-потребителями резервируемых и неиспользуемых трансформаторных мощностей.
Данное обращение было принято к рассмотрению Минэнерго России, которое осуществляет разработку проекта нормативного акта, предусматривающего возможность высвобождения у недобросовестных заявителей части неиспользуемых мощностей по разным видам энергетических ресурсов, а также установление порядка её перераспределения. Указанный проект предусматривает оплату организациями – потребителями резервируемых и неиспользуемых трансформаторных мощностей. До настоящего времени проект находится на стадии обсуждения.
Необходимо обеспечить возможность резервирования электрических мощностей без заключения договоров на технологическое присоединение на центрах питания для обеспечения ресурсами застроенных территорий до проведения аукционов на право их развития. Так, на сегодняшний день для обеспечения электроэнергией планируемой застройки по ул. Ленинградской требуется 17 МВт (расчетная мощность) при том, что на подстанциях имеется возможность подключения только 6,07 МВт.
Для этого в первую очередь необходимо внесение вышеуказанных изменений в федеральное законодательство. В настоящее время уже подготовлен ряд изменений в Федеральном законодательстве, регулирующих большинство указанных сложностей. В качестве примера можно привести перечисленные выше проект федерального закона № 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», проект федерального закона № 550294-7 «О реновации жилищного фонда в РФ», проект постановления Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам определения обязательств потребителей по оплате услуг по передаче электрической энергии с учетом оплаты резервируемой максимальной мощности и взаимодействия субъектов розничных рынков электрической энергии».
8) В настоящее время не отрегулирована проблема оборота земельных участков при развитии застроенных территорий (объект аукциона — это право на заключение договора, став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории) и комплексном освоении территории (стороной договора о комплексном освоении территории становится победитель аукциона на заключение договора аренды земельного участка).
Фактически ч. 7, 8 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ [1] допускает передачу права аренды земельных участков другим лицам. Однако в соответствии с действующей с 2015 года редакцией Гражданского кодекса РФ [2] если договор может заключаться только на торгах, сторона договора должна исполнить свои обязательства лично и уступка права аренды запрещена (ст. 448 Гражданского кодекса РФ). В настоящее время практика, в том числе и судебная, позволяющая оценить возможность применения норм Градостроительного