Файл: Курсовая работа Градостроительные принципы планировки и застройки жилых территорий и требования к жилой застройке.docx
Добавлен: 10.01.2024
Просмотров: 132
Скачиваний: 4
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
1) Периодически возникает ситуация, когда на дворовой территории формируется земельный участок из неразграниченных земель под строительство какого-либо объекта.
2) В связи с тем, что часть земли внутри кварталов, фактически занимаемая элементами благоустройства окружающих домов, юридически им не принадлежит, обязанность по содержанию такой территории возложена не на управляющие компании, как это должно быть, а на комбинаты благоустройства, в связи с чем город вынужден тратить на это бюджетные средства.
3) Кроме этого, не единичны случаи, когда при строительстве, собственник земельного участка для получения разрешения на строительство, с целью соблюдения действующих нормативов, может заявиться с участком нужного размера, а после ввода объекта - разделяет этот участок решением собственника и часть продает (как пример – строительство на ул. Лизюкова, 50а), а уже на новом участке новый собственник заявляется на новое строительство. На территории Воронежа таких участков несколько, один из них - около крупного торгового центра изначально предназначался под парковку, а впоследствии был размежован и продан под новое строительство.
4) В настоящее время в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (уполномоченный орган по распоряжению неразграниченными землями на территории Воронежа) начали обращаться жители ряда домов, желающие закрепить свое право на придомовые участки, однако они лишены такой возможности, так как их дома уже стоят на кадастровом учете, при этом юридическая возможность снять их с учета и увеличить придомовой участок отсутствует.
Что касается жилищного строительства на территории городского округа город Воронеж, то необходимо остановиться подробнее на проблеме реализации механизма развития застроенной территории. Поскольку жилищное строительство за счет муниципалитета в чистом виде в настоящее время не осуществляется, обновление жилищного фонда на территории городского округа город Воронеж происходит за счет развития застроенных территорий.
В городском округе город Воронеж действует муниципальная адресная программа «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж», утвержденная решением Воронежской городской Думы от 14.07.2010 № 150-III [18], которая является основанием для принятия решения о развитии застроенных территорий. Программа реализуется фактически с 2013 года – с момента проведения пилотного аукциона на ул. 9 Января, действует до 2030 года и выступает в качестве эффективного дополнения к программе по расселению аварийного жилого фонда за счет бюджетных средств [10], причем обеспечивает решение вопроса переселения из внебюджетных источников. На территории города расположено 25 территорий, подлежащих развитию, общая площадь территорий – 196 га, уже принято решения о развитии порядка 22 застроенных территорий (локальные территории, небольшие кварталы) общей площадью порядка 70 га, на которых расположено более 328 многоквартирных домов, площадью - 188,0 тыс. кв.м.
Стоит отметить, что за время реализации программы достигнуты определенные положительные результаты. Проведено 9 аукционов, из которых 7 результативных и по ним имеются заключенные договоры и соответственно инвесторы-застройщики (общая площадь - 20 га, количество домов 74 шт., площадью 49,0 тыс. кв.м).
В рамках реализации заключенных договоров уже расселено 19 домов площадью порядка 11,0 тыс.кв.м, более 300 семей получили новые благоустроенные помещения.
Рисунок 9 – Ввод в эксплуатацию объектов жилищного строительства на территории города Воронежа за 2016 – 2018 гг.
За период действия программы (2013 – 2018 годы) введено в эксплуатацию нового благоустроенного жилого фонда, который, в том числе, будет использован для переселения в него граждан – 23,0 тыс. кв.м.
Проекты по развитию застроенных территорий реализуются на территории городского округа город Воронеж в рамках муниципальной адресной программы «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж», утвержденной решением Воронежской городской Думы от 14.07.2010 № 150-III [18], в соответствии с Положением о порядке принятия решений о развитии застроенных территорий и проведении аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий в городском округе город Воронеж, утвержденным постановлением администрации городского округа город Воронеж от 25.04.2012 № 319 [19]. Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории определена Законом Воронежской области от 06.07.2009 № 78-ОЗ «Об установлении методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории» [12].
В середине 2000 годов в Воронеже уже была предпринята попытка расселения ветхого жилья, но она не получила полного развития из-за необоснованно завышенных требований расселяемых граждан. По свидетельству представителей крупных воронежских строительных компаний условия, которые выдвигали расселяемые граждане, невозможно было реализовать в рамках коммерческих проектов, в связи с чем коммерческое расселение фактически прекратилось [59].
Вторая попытка организовать процесс расселения ветхого жилья была предпринята с вступлением в силу в 2007 году Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [10], когда основная часть финансирования мероприятий по расселению была возложена на Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
В настоящее время программа расселения аварийного жилья, признанного таковым до 2012 года, к 1 апреля выполнена на 98,5% — всего с начала ее реализации расселено 10,6 млн. кв. м (по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ (далее - Фонд ЖКХ). Программа расселения за бюджетные средства действует с 2014 года и должна была завершиться 1 сентября 2017 года. Решением президента работа всей программы была продлена до конца 2018 года. Общий бюджет переселения граждан из аварийного жилья составил 576,7 млрд. руб. Досрочно программу удалось выполнить лишь 13 регионам, а в предусмотренный первоначально срок (к осени) завершили расселение программного аварийного жилья 44 субъекта Российской Федерации. Выявлено 141,3 тыс. кв. м дополнительного аварийного жилья, которое не включено в целевые показатели программы – для их расселения правительство выделило десяти регионам 3,2 млрд. руб. [28]
Вместе с тем, площади аварийного жилья, которое признано таковым после 1 января 2012 года, уже превысили площади расселения в рамках программы. Так, по состоянию на 1 апреля насчитывается уже 12,2 млн. кв. м такого жилья (против 10,8 млн. кв. м). К этому времени 29 регионов уже приступили к расселению такого аварийного фонда — на это пока предусматривается 113,7 млрд. руб., которые будут направлены на расселение 448,3 тыс. кв. м.
При разработке нового механизма расселения аварийного жилья, который должен начать работать с 2019 года, работа профильной госкорпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ, выступающего оператором действующей программы расселения,— была продлена до 2026 года [10].
2.2 Основные проблемные вопросы развития застроенных территорий в городском округе город Воронеж
Как было указано выше, наиболее перспективным механизмом комплексного освоения городской территории в городском округе город Воронеж является реализация проектов развития застроенных территорий [45]. Данное направление активно развивается, однако, вместе с тем, участие в проектах развития застроенных территорий предполагает определенное количество рисков для инвесторов. Данные риски или проблемные вопросы до настоящего времени в полной мере не урегулированы. Среди них можно выделить следующие.
1) Необходимость разрешения проблем, связанных с расселением жильцов (в том числе, необходимость урегулирования разногласий с собственниками расселяемых помещений, желающих получить необоснованную значительную выгоду, а также разногласий относительно параметров помещений, предоставляемых взамен расселяемых, проблемы реализации процедуры изъятия жилых помещений в аварийном жилом доме и занимаемого им земельного участка) [3].
При рассмотрении проблемы так называемых «непримиримых» расселяемых жильцов необходимо учитывать, что согласно Конституции РФ право собственности охраняется законом, механизмов принуждения собственников ветхого жилья (за исключением аварийного) к переселению не предусмотрено, поэтому спорные ситуации могут разрешаться только в судебном порядке [3].
В границах застроенных территорий расположено значительное количество ветхих многоквартирных домов с высокой степенью износа – более 70%, в которых осуществление капитального ремонта нецелесообразно и имеются предпосылки признания таких домов аварийными. В случае признания многоквартирных домов аварийными к собственникам помещений возможно применить нормы статьи 32 Жилищного кодекса РФ [3] об изъятии. Согласно пункту 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Таким образом, Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность компенсации за изымаемое у собственника жилое помещение, расположенное в аварийном доме, как в денежной форме, так и в виде предоставления другого жилого помещения.
Одновременно пунктом 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ [1] предусмотрено, что существенным условием договора развития застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор развития застроенной территории с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В данном случае Градостроительный кодекс РФ [1] устанавливает обязанность лица, заключившего договор развития застроенной территории, возместить затраты муниципалитета на расселение аварийных домов, расположенных в границах такой территории. При этом нормами действующего законодательства не определено, в какой именно форме может осуществляться возмещение в рассматриваемом случае [42].
В связи с изложенным в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ направлен запрос администрации городского округа город Воронеж с просьбой разъяснить, вправе ли инвестор-застройщик, заключивший договор развития застроенной территории, исполнить обязательство по уплате возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, в натуральной форме – путем передачи в собственность муниципалитета жилых помещений.
Также рассматривался вопрос о внесении изменений в федеральное законодательство, чтобы законодательно предусмотреть возможность изъятия жилых и нежилых помещений на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, по аналогии с процедурой изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 56.12 Земельного кодекса РФ). Данная процедура не предусматривает оспаривания собственниками решения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а предполагает лишь оспаривание размера возмещения за изымаемые земельные участки и объекты недвижимости [4].
Согласно разъяснениям Минстроя России (письмо от 03.12.2018 № 48173-ОК/07) на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится проект федерального закона № 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)» (проект прошел первое чтение 05.12.2018), согласно которому будут учтены запрашиваемые изменения в законодательство, регулирующее механизм развития застроенных территорий.
2) Длительность процедуры оформления правоустанавливающих документов на землю.
Данная проблема обусловлена, как правило, необходимостью выработки единой правоприменительной практики или несовершенством правового регулирования вопросов, возникающих в ходе реализации проектов развития застроенных территорий. Например, при формировании земельных участков в границах территории, подлежащей развитию, у инвестора-застройщика возникла необходимость проведения процедуры перераспределения земельных участков. Было принято решение о заключении соглашения о перераспределении земельных участков, расположенных в границах территории и находящихся в муниципальной собственности, с земельными участками, находящимися в государственной неразграниченной собственности, для постановки их на кадастровый учет и предоставления застройщику в соответствии с проектом межевания. В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 10.10.2017 № Д23и-5855 «О перераспределении земельных участков» согласно пункту 1 статьи 11.7 Земельного кодекса РФ [4] при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, таким образом при перераспределении может быть образован один земельный участок в случае перераспределения земель и одного земельного участка. При этом с учетом положений статьи 11.6 Земельного кодекса РФ образование одного земельного участка путем преобразования нескольких земельных участков допускается только при объединении земельных участков. По результатам проведения совещания с представителями уполномоченных органов было принято решение, что предлагаемая процедура перераспределения земельных участков на основе проекта планировки территории не противоречит нормам действующего законодательства, поскольку осуществляется в рамках мероприятий по развитию застроенной территории.