Файл: Курсовая работа Градостроительные принципы планировки и застройки жилых территорий и требования к жилой застройке.docx

В этой связи необходимо отметить, что в соответствии с поручением губернатора Воронежской области от 24.03.2014 № 9 следует «обеспечить через механизм развития застроенных территорий комплексное освоение земельных участков, освобожденных после расселения и сноса аварийных домов».

Таким образом, определено, что земельные участки, освобожденные в результате сноса аварийных многоквартирных жилых домов и расположенные в границах территории, подлежащей развитию, должны использоваться в качестве «стартовых» при заключении договора о развитии с инвестором–победителем открытого аукциона на право заключения договора, то предоставление для использования земельных участков отдельно от договора о развитии застроенной территории не представляется возможным. Предоставление инвесторам территорий с исключением из них земельных участков под аварийными домами приведет к образованию точечных земельных участков на соответствующей территории, и тем самым создаст условия, неприемлемые для проектирования и размещения группы жилых домов, что, в свою очередь, также окажет отрицательное влияние на городское строительство в целом [50]. С помощью реализации проектов развития застроенных территорий и за счет привлечения средств инвесторов-застройщиков решается проблема расселения граждан из аварийного и ветхого жилого фонда. Представляется целесообразным максимально привлекать к участию в мероприятиях по расселению аварийных домов внебюджетные источники финансирования, но на вовлечение инвесторов в проекты развития застроенных территорий оказывает влияние ряд сдерживающих факторов и непреодолимых рисков, которые в настоящее время не отрегулированы (рисунок 7):

---

Сдерживающие факторы и риски при реализации проектов развития застроенных территорий

Необходимость разрешения проблем, связанных с расселением жильцов

Проблема выполнения градостроительных нормативов при разработке документации по планировке территории

Проблема оборота земельных участков при развитии застроенных территорий (объект аукциона — это право на заключение договора, став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории) и комплексном освоении территории

Длительность процедуры оформления правоустанавливающих документов на землю

Затраты инвестора-застройщика на выкуп у собственников гаражей и сараев

Проблема взаимодействия с территориальным управлением Росимущества в Воронежской области по вопросу включения мероприятий относительно объектов федеральной собственности

Получение инвесторами-застройщиками технических условий на энерго-, водо-, газо- снабжение, оплата техприсоединения

Отсутствие свободных мощностей по электроэнергии, необходимость их закупки на вторичном рынке


Рисунок 7 – Сдерживающие факторы и риски при реализации проектов развития застроенных территорий

2. Комплексное освоение территорий (ст. 46.4 Градостроительного кодекса РФ) - проводится в сфере строительства основных жилых (нежилых) объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель: на торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц; победитель аукциона заключает договор о комплексном освоении территории. В результате комплексного освоения территорий свободная земля осваивается комплексным образом [43].

---

3. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ) - применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на земле муниципалитета за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков, заключающих договор о комплексном развитии территории, стороной в котором могут быть как собственники, так и арендаторы муниципальных земельных участков, с органами местного самоуправления.

В данном случае необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Согласно п. 3 ч. 14 ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей. Данная форма позволяет инвестору профинансировать строительство объектов инфраструктуры целевым образом [50].

4. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 Градостроительного кодекса РФ) - применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем. Инвестор получает широкие возможности по изъятию земли и ее дальнейшему коммерческому использованию. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято в отношении территории, на которой расположены [39]:

- объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

- объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

- виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

- на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Необходимым условием реализации проекта комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления является указание соответствующей территории в правилах землепользования или застройки.

---

Статьей 56.12 Земельного кодекса РФ [4] предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков при комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления:

- подписание соглашения об изъятии должно быть осуществлено в течение месяца;

- решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению, при этом в судебном порядке оспаривается прежде всего размер компенсации.

В этом случае освобождение земельных участков от прав третьих лиц происходит силами органов местного самоуправления.

В настоящее время в действующее законодательство вносятся изменения, предусматривающие распространение действия ст. 56.12 Земельного кодекса РФ на проекты развития застроенных территорий.

Таким образом, договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории, договор комплексного развития территории являются правовыми формами, которые позволяют осуществлять реновацию более крупного элемента планировочной структуры поселения, чем один земельный участок. В связи с тем, что финансовые возможности муниципалитетов по строительству объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур сократились, использование вышеперечисленных механизмов при осуществлении городской застройки является необходимым для обеспечения вновь построенных жилых кварталов объектами социальной и инженерной инфраструктуры [66].

Наиболее вероятная сфера практического применения механизма развития застроенной территории — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд. Комплексное освоение территории проводится в сфере строительства основных жилых или нежилых объектов при первичном предоставлении из публичных земель участка, свободного от прав третьих лиц, для строительства, в том числе, объектов инфраструктуры. Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле, при этом строительство объектов инфраструктуры может осуществляться как за счет бюджета, так и за счет правообладателей. Все перечисленные механизмы позволяют более эффективно использовать городские территории при осуществлении застройки [50].

С учетом изложенного, в качестве первоочередной меры по внедрению вышеперечисленных механизмов при предоставлении и застройке земельных участков на территории городского округа город Воронеж представляется целесообразным определить территории, пригодные для реализации данных процедур, а также рассмотреть вопрос о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж [17] для определения соответствующих территориальных зон.

---

Необходимо отметить, что ранее проблема комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства в значительной степени была решена постановлением Воронежской городской Думы от 23.05.2002 № 98-I «О регулировании отношений субъектов градостроительной деятельности» (отменено решением Воронежской городской Думы от 25.10.2006 № 206-II), которым решались задачи [44]:

1. 
   урегулировать взаимодействие строительных организаций и организаций коммунального комплекса;
   
2. 
   установить объем затрат застройщиков на строительство объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур;
   
3. 
   организовать передачу в муниципальную собственность объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктур на основе договоров об условиях строительства без участия в этом процессе бюджета города, что позволило в итоге снизить количество бесхозяйных объектов.
   

Имевшая место практика взаимовыгодной деятельности застройщиков, администрации городского округа, организаций коммунального комплекса в условиях изменившихся требований законодательства позволяет сделать вывод о необходимости усовершенствования нормативно-правового регулирования в развитие норм Градостроительного кодекса РФ для использования механизмов развития застроенных территорий и комплексного развития территорий применительно к территории городского округа город Воронеж [30].

Можно выделить следующие основные проблемные вопросы застройки территории городского округа город Воронеж [50].

Первая – это так называемая «точечная застройка». Надо отметить, что определения «точечной застройки» – это строительство какого-либо объекта в месте, логически, а зачастую и физически для этого не приспособленном и не предназначенном. Примеров тому множество, при этом зачастую уполномоченные органы местного самоуправления (в данном случае – администрация городского округа город Воронеж) не имеют формальных оснований отказать в выдаче разрешения на строительство правообладателя земельного участка, поскольку перечень оснований для отказа закреплен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ [1] и является исчерпывающим.

Рисунок 8 – Распределение жилых новостроек по этажности в 2018 году
Еще одна проблема, которая перекликается с первой и зачастую является причиной ее возникновения – это некорректно сформированные земельные участки под многоквартирными жилыми домами старой застройки. Большинство из таких земельных участков сформированы и поставлены на кадастровый учет по границам здания, что следует из данных публичной кадастровой карты. Данное обстоятельство порождает в свою очередь несколько проблем:

---