Файл: Ипотечное кредитование в России и перспективы его развития.pdf

Введение

Исходя из статистики социологических опросов, около 2/3 россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Продолжающееся падение курса рубля к главным мировым валютам, а также секторальные санкции, значительно повлиявшие на отдельные сегменты экономики России, и главное - последующий рост цен и падение жизненного уровня части населения, - похоже, не сломили рынок ипотеки, а на начальный период даже подстегнули его.

Ипотека позволяет мобилизовать некоторую часть сбережений граждан и средств инвесторов и опосредствованно нацеливать их на финансирование тех, несомненно, значительных отраслей хозяйства, которые объединены с жилищным строительством. По утверждениям некоторых экспертов, опыт зарубежных инвесторов, а также практика российских регионов указывает, что ипотечное кредитование имеет как минимум четырехкратный мультипликативный эффект, т.е. каждый рубль кредита, в конце концов, привлекает в хозяйственный оборот не меньше четырех рублей средств населения. Следовательно, благодаря ипотеке можно привлечь значительные финансовые средства, которые хранятся у населения в ликвидной форме, в том числе в виде наличной валюты, величину которой можно сравнить с государственным бюджетом какой-либо страны. Помимо решения глобальных социальных финансовых задач, ипотека помогает решить ряд локальных, например, укреплять доверие населения к банкам.

Развитие ипотечного бизнеса положительно воздействует на реальный сегмент экономики, вследствие чего приостанавливается сокращение производства в связанных с жилищным строительством отраслях промышленности, возникает возможность обновления производства, приводящая к повышению конкурентоспособности и качества продукции практически во многих других смежных отраслях.

Все это в целом предопределяет актуальность избранной темы, цель и задачи работы.

Цель работы - анализ и оценка схем организации ипотечного кредитования в банке.

Цель исследования определила постановку таких задач:

- исследовать содержание и суть ипотечного кредитования;

- проанализировать механизм ипотечного кредитования;

- проанализировать современное состояние и проблемы развития сектора ипотечного кредитования в России в условиях финансовой глобализации;

- выполнить оценку системы ипотечного кредитования в объекте исследования: банк «Сбербанк России»;

- установить перспективы развития ипотечных продуктов в данном банке;

- разработать предложения по развитию ипотечного кредитования в России.

Предметом исследования является механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации. Объект исследования – ПАО «Сбербанк России».

Теоретической основой работы являются базисные положения, которые содержатся в трудах отечественных и зарубежных ученых, занимающихся теоретическими и практическими вопросами работы системы ипотечного кредитования, изменении рыночных, валютных и процентных рисков, и оценкой воздействия положения рынка ипотечного кредитования на работу нефинансовых организаций и институциональных инвесторов. Тем не менее, мало освещены вопросы нынешнего состояния и опыта реструктуризации ипотечных кредитов за рубежом в аспекте адаптации его к условиям российской действительности. Недостаточно рассматриваются проблемы цикличности формирования ипотечного рынка.

1. Экономическая сущность и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

1.1. Экономическая сущность ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – это целевой долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому и физическому лицу кредитными учреждениями под залог недвижимого имущества: земли производственных иㅤ жилых зданий, сооружений, помещений.^[1]

Другие определения понятия «ипотечного кредита» приведены в табл.1.

Таблица 1

Подходы к определению понятия «ипотечный кредит»

Проанализировав представленные в таблице 1 определения, можно сказать, что сущность ипотечного кредита следует рассматривать с позиций его подсистем - кредит и ипотека. С одной стороны, кредит - суммарность экономических взаимоотношений, возникающих между кредитором и заемщиком в вопросе движения ссуженной стоимости.

С другой - ипотекой предусматривается ясный правовой механизм, который реализует принцип обеспеченности кредитных обязательств недвижимым имуществом, сопровождается появлением прав кредитора на подобное недвижимое имущество и последовательность их реализации. Для лучшего понимания ипотеки важное значение имеет ее классификация.

1.2. Виды и механизмы ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты классифицируются по разным признакам:

1) исходя из объекта недвижимости на:

— земельные участки;

— предприятия, сооружения, здания и иная недвижимость, которая применяется в предпринимательской деятельности;

— садовые дома, дачи, гаражи и прочие строительные постройки потребительского назначения; 

—  квартиры, жилые дома и части жилых домов и квартир, которые состоят из нескольких отдельных комнат или одной комнаты;

— объекты неоконченного строительства, морские, воздушные суда, корабли каботажного плавания и космические объекты;

2) исходя из целей кредитования на:

- покупку дома для сезонного проживания: садовые домики с земельными участками; дачи, приобретение участка земли под застройку;

— покупку готового жилища в многоквартирном доме или отдельного жилья на несколько семей либо одну - как основное или дополнительное место проживания;

3) по виду кредитора на банковский и небанковский ипотечный кредит;

4) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

—  кредиты, которые предоставляются строителям и застройщикам;

—  кредиты, которые предоставляются будущему обладателю жилья;

5)  по степени аффилированности заемщиков.

Кредиты могут даваться работникам банков; персоналу фирм, которые являются клиентами банка; клиентам риэлтерских фирм; особам, которые проживают в этом регионе; всем – кто желает;

6) исходя из способа рефинансирования. Ипотечное кредитование осуществляют разные кредитные институты. Специфика их деятельности заключена в методах рефинансирования выдаваемых кредитов.

6) исходя из способа амортизации долга на:

— кредит с единовременным погашением соответственно особенным условиям; 

— кредит с переменными выплатами;

—  постоянный ипотечный кредит;

7) по виду процентной ставки ипотечные кредиты делятся на кредиты с:

— фиксированной процентной ставкой;

— переменной процентной ставкой;

8) согласно возможности досрочного погашения:

—  отсутствует право досрочного погашения;

—  есть право досрочного погашения;

— есть право досрочного погашения, однако с уплатой штрафных санкций;

9) по степени обеспеченности (величина первого платежа). Сумма кредита может быть от 50% до 100% стоимости заложенного имущества. ^[2]

Таким образом, классификация ипотечных кредитов осуществляется по различным признакам, в том числе и по объектам недвижимости, приобретаемым в ипотеку.

1.3. Нормативно правовое регулирование деятельности организаций и ипотечного кредитования

Правовое регулирование банковской деятельности выполняется Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ (в редакции, Федеральных законов от 30.09.2010 № 245-ФЗ) "О Центральном банке РФ (Банке России)" (далее – Закон о Банке России), ФЗ от 2 декабря 1990 года № 395-1 (с изменениями, внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 07.02.2011 № 8-ФЗ) "О банках и банковской деятельности", прочими федеральными законами и нормативными актами Банка России.

Первая ступень в иерархии нормативно-правовых актов - Конституция РФ, которая обладает высшей юридической силой, непосредственным воздействием, а также применяется на всей территории Российской Федерации. Все законы и прочие правовые акты, которые принимаются в Российской Федерации, соответственно ч. 1 ст. 15 Конституции, не имеют права противоречить Конституции РФ.

Вторая ступень - Федеральные законы, которые приняты в соответствии с Конституцией, регулирующие финансово-хозяйственные взаимоотношения. Ключевое место занимают акты Центрального банка Российской Федерации, они находятся в иерархии нормативно-правовых актов отдельно. На следующей ступени - имеющие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ: министерств и ведомств, также используются в области регулирования кредитных взаимоотношений и стоят на пятой ступени в общей иерархии. Нужно обратить внимание на разные Соглашения, которые заключила Россия с другими странами в сфере регулирования финансово-кредитных отношений.

В анализируемую систему нормативно-правовых актов, возможно и введение и локальных актов, которые определяют порядок деятельности определенных подразделений кредитной организации, также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных взаимоотношений.

Центральный, основной закон, который регулирует гражданско-правовые - Гражданский кодекс Российской Федерации.

Общие положения, которые регулируют последовательность организации юридических лиц – это кредитные организации, пути обеспечения обязательств, например, кредитных, позиции построения договорных взаимоотношений и т.д., заключаются в первой части ГК, более подробно кредитные отношения отображаются в части второй ГК, гл. 42 которая имеет наименование «Займ и кредит», а раздел 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 определяют суждение кредитного договора, условия его заключения, в том числе взаимоотношения сторон, которые появляются при предоставлении кредита.

Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" № 86-ФЗ определяет цели и направления деятельности Банка России, в том числе его функции: осуществлять единственную государственную денежно-кредитную политику; монопольно выполнять эмиссию наличных денег и организацию наличного денежного обращения; кредитовать в последней инстанции для кредитных организаций, образовывать системы их рефинансирования; определять правила ведения расчетов в РФ и правил осуществления банковских операций и т.д.

Соответственно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель - кредитор по обязательству и обеспечен ипотекой, вправе иметь удовлетворение собственных денежных запросов к должнику по данному обязательству из стоимости заложенной недвижимости второй стороны – залогодателя, главным образом, перед иными кредиторами, залогодателя за изъятиями, которые установлены законом.

Предмет ипотеки - предприятия, земельные участки, а также здания, сооружения и прочая недвижимость, использующееся в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких отдельных комнат, садовые дома, дачи, гаражи и иные постройки потребительского назначения, морские и воздушные суда, корабли внутреннего плавания и космические объекты.