Файл: Перспективы развития ипотечного кредитования в России: особенности, основные виды.pdf
Добавлен: 28.03.2023
Просмотров: 105
Скачиваний: 1
Введение
Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.
В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.
Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.
Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.
Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.
Целью данного дипломного исследования является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития.
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в России: особенности, основные виды.
Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит.
Виды ипотечного кредитования.
Кредитование с помощью ипотеки развивается и видоизменяется с каждым годом. Доступные гражданам, желающим приобрести квартиру или иную жилую недвижимость, виды ипотечного кредитования можно квалифицировать по нескольким признакам.
- Залог. Для обеспечения обязательств по займу гражданин предлагает в залог своё имущество, собственником которого он является, или недвижимость, которую он покупает. Кредитор может реализовать его (залог), если заёмщик не выполняет кредитные обязательства.
- Объект. Заёмщик может строить жильё или приобретать недвижимость нескольких видов:
- готовый дом за городом или его строительство;
- новую квартиру в новостройке.
В зависимости от уровня недвижимости и его ликвидности, банки устанавливают условия кредитования.
- Социальный/коммерческий кредит. В первом случае кредитование происходит напрямую, во втором – с участием государства, обеспечивающего заёмщикам выгодные условия кредита.
- Платеж:
- аннуитетный, когда основной долг + %% делится на суммы для оплаты в течение всего срока;
- дифференцированный – снижает платеж.
- Целевая направленность. Целевая ипотека берётся на конкретные цели – получение определённого объекта.
- Нецелевая – позволяет тратить деньги на любые цели.
Перспективы развития ипотечного кредита.
Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим, Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.
Роль ипотечного кредитования в развитии экономики. В настоящее время большой интерес для нашей страны представляет ипотечное кредитование, главная цель которого -- формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным, жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Рисунок 1. Схема ипотечного кредитования.
1.Ипотечный кредит
Предоставление кредитов кредитным организациям, юридическим лицам, осуществляется только в безналичном порядке, путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, открытый в том или другом банке. Физическим лицам, кредитным организациям предоставляют кредиты путем зачисления денежных средств на счет физическим лицам или наличными денежными средствами через кассу. Предоставление ипотечного кредита может производиться разовым зачислением на банковские счета или выдачей наличных денежных средств.
Предоставление денежных средств заемщику производится на основании распоряжения кредитного отдела, где указывается дата, номер, срок уплаты процентов и размер процентной ставки.
Для учета предоставленных кредитов открываются следующие активные балансовые счета:
Для физических лиц - 455,457
Для юридических лиц-441-454,456, в зависимости от формы собственности и вида деятельности.
Для учета предоставленных кредитов открываются следующие активные балансовые счета первого порядка: 320-321.
Второй порядок открывается в зависимости от срока. Аналитический учет осуществляется в размере заёмщиков по каждому кредитному договору.
По предоставленным кредитам в зависимости от субъекта открываются пассивные счета по учету резервов под возможные потери:
- - «Резервы на возможные потери по ссудам»
- - «Резервы на возможные потери по ссудам»
- - «Резервы на возможные потери по ссудам»
Для обеспечения по условным обязательствам кредитного характера используется 913 счет. При ипотечном кредитовании обеспечением обязательства является имущество, для этого используется счет 91312.
Учёт начисленных процентов отражается на счете 47427 - «Требования по получению процентов».
Для учета просроченной задолженности открываются счета:
- - «Просроченная задолженность по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам»
- - «Просроченные проценты по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам».
Ипотечные кредиты предоставляются на срок свыше трех лет на приобретение недвижимости с оформлением права собственности на нее кредитной организации в случае непогашения кредита заемщиком.
Проводка по выдаче ипотечного кредита:
Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)
Кт 20202 Касса кредитной организации или
Счет юридического лица, продавшего недвижимость.
Приход по внебалансовым счетам:
или 91307.
Возможен другой вариант выдачи ипотечного кредита, когда клиент открывает целевой вклад, куда вносит взносы в оплату недвижимости:
Дт 20202 Касса кредитной организации
Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.
В этом случае валюта ссуды может зачисляться также на депозитный счет:
Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)
Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.
В дальнейшем платежи за недвижимость могут осуществляться с депозитного счета:
Дт Депозитный счет заемщика с правом пополнения и расходования
Кт Счет юридического или физического лица, продающего недвижимость; или Касса кредитной организации (в пределах установленного лимита).
В практике возможны четыре способа погашения ипотечного кредита:
) Прямые отчисления от заработной платы. Этот способ предполагает заключение соглашения с работодателем клиента о периодическом перечислении в счет погашения кредита части заработной платы заемщика платежным поручением:
Дт Расчетный счет юридического лица - работодателя заемщика Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).
) Перечисление заработной платы на целевой депозитный счет в банке. Заемщик открывает счет в той же кредитной организации, где взят кредит, и суммы периодических платежей списываются в этого счета.
Дт Расчетный счет работодателя заемщика
Кт Депозитный целевой счет заемщика
Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).
Для нейтрализации инфляции могут быть открыты валютные счета.
) Наличные взносы:
Дт Касса кредитной организации
Кт Ссудный счет «Граждане (физические лица)»
) Взносы на счета «Расчеты с клиентами». Кредитная организация открывает несколько счетов расчетов с клиентами в других кредитных организациях в разных районах города, на которые заемщики могут вносить взносы. Кредитная организация - получатель обязуется перечислять соответствующие суммы на корреспондентский счет организации, выдавшей кредит.
Дт Касса банка-корреспондента
Кт Корреспондентский счет.
Дт Корреспондентский счет,
Кт Ссудный-счет «Граждане (физические лица)».
Расход по внебалансовым платежам:
или 91307.
При нарушении сроков погашения, сумма просроченного платежа переносится на счета просроченных ссуд и процентов в том же порядке, что и по краткосрочным кредитам.
При длительной просроченной задолженности необходима реализация заложенного имущества.
1) Предоставленные кредиты отражаются: Д 455 - К 20202
) Создание резервов под возможные потери по предоставленному кредиту: Д 45509 - К 42301
) Учет обеспечения по предоставленным кредитам отражается на счете 913: Д 99998 - К 91312
При полном погашении ссудной задолженности списывается сумма обеспечения: Д 91312 - К 99998
Отражение начисленных процентов по предоставленным кредитам начисляется по методу начисления. При этом КО, самостоятельно определяет сроки получения процентов не позднее последнего рабочего дня месяца.
В учете начисленных процентов отражаются: Д 47424 - К 70601-в срок, установленный документом.
При уплате процентов на сумму получения процентов составляют проводки: Д 30102; 20202; 423 - К 47427А
При этом составляется резерв под возможные потери по полученным процентам: Д 47425 - К 70601А
Учёт просроченной задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам.
Неполученные в срок проценты по предоставленным кредитам отражаются: Д 45415А - «Резервы на возможные потери» - К 47427А - «Требования по полученным процентам»
Просроченные проценты и основной долг переносится на внебалансовые счета, при этом составляются проводки по основному долгу: Д 91802 - К 99999, Д 91702 - К 91604
При поступлении денежных средств от должников: Д 30102, 20202 - К 70601
При этом одновременно закрываются внебалансовые счета по учету просроченной задолженности по основному долгу и процентам: Д 99999 - К 91704, Д 99999 - К 91802
При несвоевременном возврате кредита уплачивается штраф: Д 30102, 20202, 423 - К 70601
Глава 2. Организация ипотечного кредитования на примере ВТБ.
Банк ВТБ был учрежден в 1990 году в форме закрытого акционерного общества с государственным участием в капитале. ВТБ был призван обеспечить эффективное банковское обслуживание внешнеэкономических связей предприятий и организаций Российской Федерации. Датой рождения ВТБ является 17 октября 1990 г. - день, когда был зарегистрирован Устав Банка. После непродолжительного организационного периода, получив Генеральную лицензию на право совершения всех видов банковских операций в рублях и иностранной валюте, ВТБ начал свою деятельность. В 1998 г. Банк был преобразован в открытое акционерное общество (ОАО). Главным акционером является Правительство РФ, доля которого составляет 99,9%.