Добавлен: 29.03.2023
Просмотров: 249
Скачиваний: 1
Очень жесткое и строгое внимание финны обращают на проблему неплатежей. При накоплении у неплательщика определенной суммы долга ему грозит выселение из места проживания. При этом жильцы не лишены права своей собственности, но члены акционерного общества лишают их права пользования этой собственностью.
Во Франции инфраструктура в коммунальной среде не передается в частную собственность, а в главной массе остается муниципальной и эксплуатируется частными операторами на условиях договора концессии. Осуществление жилищ- ных услуг проводится за счет концессионера, который за предоставление рассматриваемых услуг вправе взимать с потребителей соответствующие платежи. В этой ситуации заказы и на эксплуатацию, и на строительство распределяются самими муниципалитетами через тендеры и жестко контролируются на соответствующем этапе эксплуатации и строительства. На уровне правительства устанавливаются государственные стандарты на все необходимые услуги, которыми должны быть обеспечены жилые дома (к примеру, на качество воды). В этом же контракте на производимые услуги определяются будущие тарифы Следует отметить, что во Франции в большинстве ситуаций для использования теплоснабжения применяется децентрализованная схема. Следовательно, при эксплуатации местного источника тепла расходы на текущие нужды по теплоснабжению в значительной мере уменьшаются, хотя дополнительная установка котельного оборудования при строительстве жилых домов требует определенных дополнительных инвестиций. Владельцы отдельных домов в частной собственности могут обслуживать свои дома самостоятельно (к примеру, мелкий ремонт). Но при этом они заключают договоры в виде контрактов с муниципалитетом на предоставление коммунальных услуг[8].
Польша стала одной из первых посткоммунистических стран, которые начали осуществлять реформу в жилищно-коммунальном хозяйстве. В настоящее время в сфере содержания и обслуживания жилого фонда в Польше, помимо муниципального, служебного и приватизированного жилья, широко развиваются товарищества собственников жилья (ТСЖ). Товарищества в свою очередь своевременно оплачивают все коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, электроэнергию и. д.), а с неплательщиками разбираются уже самостоятельно. Максимальный срок неуплаты составляет не более трех месяцев. В то же время даже в находящихся близко друг к другу жилых домах тарифы на коммунальные услуги могут значительно отличаться друг от друга. Это связано с тем, что при установлении тарифов учитывается широкий и детальный список критериев: сама конструкция здания, материал, из которого изготовлены оконные и дверные проемы, кровля, срок службы здания и многое другое. В Польше используется льготная программа, которая предусматривает помощь в оплате ЖКУ для нуждающихся, а для малоимущих выделяются целевые дотации. Их сумма зависит от семейного дохода, состава семью, жилой площади и размера расходов на жилье.
Во многих развитых странах управление в сфере ЖКХ осуществляется акционерным обществом со стопроцентным государственным или городским капиталом. В данном случае все виды коммунальных услуг осуществляются единым холдингом.
В Китае управление жилищно-коммунальным хозяйством в большей части децентрализованное – районам дана большая самостоятельность. Районы имеют собственный бюджет, поэтому средства на содержание домовладений выделяются не городским бюджетом, а бюджетами районов, главным источником пополнения которых являются коммерческие структуры. Последние, кроме общих отчислений, платят специальный «жилищный» налог около 1%, который расходуется исключительно на содержание жилых строений. Кроме того, плата за аренду помещений различными коммерческими организациями также поступает в районы, и часть их направляется в дома.
Ремонт и обслуживание зданий осуществляются за счет городской казны. А на содержание управляющих в домах расходуются внебюджетные средства. Основные направления реформы ЖКХ китайская партия видит в коммерциализации жилья и переходе на рыночные формы управления жилым фондом на принципах местного самоуправления, через жилищные товарищества и акционерные общества[9].
Таким образом, даже поверхностный анализ практики функционирования коммунальных предприятий во многих зарубежных странах (Франции, Финляндии, Польше и др.) показывает, что успешность жилищно-коммунальной политики в этих странах определяется наличием гибких форм и методов управления объектами общественной собственности с использованием механизма свободной конкуренции, использованием возможностей частной инициативы, частного капитала и др. В целом, наиболее значимыми и перспективными понятиями, связанными с предоставлением коммунальных услуг в указанных выше странах, являются концессии, приватизация и акционирование.
В большинстве зарубежных стран управление в сфере жилищно- коммунального хозяйства рассматривается как отдельный вид предпринимательства, за что управляющая организация получает вознаграждение от собственников жилья, а ответственность перед ними за содержание собственности несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Все важнейшие управленческие решения (прежде всего по распоряжению финансами и заключению до- говоров на приобретение товаров и услуг) принимаются руководством ТСЖ, а управляющий подготавливает соответствующие решения для правления товарищества.
Практика показывает, что самыми благоприятными направлениями развития частного бизнеса в системе муниципального хозяйства являются:
- организации эксплуатации жилищного фонда;
- благоустройство дворовых территорий, бытовые, в том числе ремонтные, услуги населению, сбор, переработка и удаление бытовых отходов;
- выполнение уборочных работ, озеленение;
- содержание прилегающей территории и ремонт дорог.
Изучение передового зарубежного опыта выявляет следующие основные направления его применения в российских условиях:
- развитие свободной конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг;
- совершенствование антимонопольных регуляторов;
- разделение функций заказчика и подрядчика;
- использование средств по целевому назначению;
- контроль за деятельностью собственников жилья; привлечение частного капитала в сферу обслуживания и предоставления коммунальных услуг.
Нормативно-правовая база, регулирующая вопросы приватизации жилых и нежилых помещений в РФ
Институт муниципальной собственности получил свое закрепление в Конституции Российской Федерации, в федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Гражданском и Земельном кодексах, в федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю», в других федеральных законах, в ряде нормативных актов Президента РФ и Правительства РФ, в правовых актах субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Разнообразие отраслей права, регулирующих институт муниципальной собственности, обусловлено тем, что муниципальное право есть отрасль комплексная, сочетающая в себе элементы различных отраслей российского права.
Во главе системы актов, представляющих собой нормативно-правовое регулирование местного самоуправления в нашей стране, стоит Конституция РФ[10].
Конституция признает и служит гарантией права местного самоуправления, обуславливая экономические условия его функционирования. Что выражается, в первую очередь, в равном признании и защите муниципальной собственности наравне с государственной и частной собственностью. А также в правах владения, пользования, распоряжения муниципальной собственностью и самостоятельном управлении.
Вышеперечисленные положения Конституции имеют свое развитие в Гражданском кодексе РФ, где указывается, что права собственности на муниципальное имущество принадлежат городским, поселковым, сельским и другим муниципальным образованиям, в границах которых осуществляется местное самоуправление. Такие права реализуются органами местного самоуправления от имени муниципальных образований.
Как говорилось ранее, основным законодательным актом федерального уровня служит Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», который устанавливает исчерпывающий перечень видов муниципального имущества, а также критериев отнесения отдельного имущества к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности.
Также права владения, пользования и распоряжения имуществом могут быть закреплены в Уставе муниципального образования, так как управление муниципальным имуществом является одним из главных вопросов местного значения. Помимо Устава данная область может регулироваться дополнительными правовыми актами, изданными и утвержденными органами местного самоуправления.
Если у муниципального образования возникает право собственности на имущество, которое не может являться имуществом муниципального образования, оно подлежит перепрофилированию или отчуждению.
В соответствие с Гражданским кодексом «имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение пользование и распоряжение». «Средства местного бюджета и иное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования».
Муниципалитет располагает достаточными правами владения, пользования и распоряжения имуществом муниципальной казны в пределах, установленными законодательными актами. Необходимо учитывать, что к муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов[11].
Нормативно-правовую основу муниципальной собственности составляют федеральные правовые акты и муниципальные правовые акты, которые регулируют вопросы владения, формирования, распоряжения, пользования, управления муниципальной собственностью.
«Необходимо осознавать особенность муниципальных образований как субъектов гражданских правоотношений, так как чаще всего действия муниципальных образований в отношении муниципального имущества отличаются от со- ответствующих прав и обязанностей юридических лиц». Это необходимо учитывать при рассмотрении вопроса о муниципальной собственности, ведь об этом иногда забывают органы местного самоуправления.
До последнего времени приватизация, в первую очередь, регулировалась Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно ст. 1 указанного Федерального закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Кроме того, до настоящего времени в России действует Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 09.09.1999 N 1024, в редакции Постановления Правительства РФ от 29.11.2000 N 903. Таким образом, изменения в указанный основополагающий нормативно-правовой акт не вносились 15 лет. В указанной Концепции изложено, что «несмотря на то что в результате массовой приватизации 58,9% предприятий стали частными, ряд поставленных целей не был достигнут: не сформирован широкий слои эффективных частных собственников; структурная перестройка экономики не привела к желаемому повышению эффективной деятельности предприятий; привлеченных в процессе приватизации инвестиций явно недостаточно для производственного, технологического и социального развития предприятий; в ряде отраслей не удалось сохранить конкурентное положение предприятий на отечественном и мировом рынках»[12].
Отдельно стоит упомянуть приватизацию долевого договора.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительном производстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительном производстве, с 1 июля 2018 года вступают в силу нововведения, при которых застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года будет считаться только хозяйственное общество, то есть коммерческая организация (ООО, АО).
Также следует отметить, что в соответствии со ст. 3 Закона об участии в долевом строительном производстве вносится запрет на строительство по нескольким разрешениям и введено дополнительное требование к застройщику (размер собственных средств застройщика должен составлять не менее, чем десять процентов от планируемой стоимости строительства и наличие на дату направления проектной декларации денежных средств не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке).