Добавлен: 29.03.2023
Просмотров: 247
Скачиваний: 1
Кроме того, застройщикам разрешат иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке и ограничат в способах использования денег.
Следует обратить внимание на то, что с появлением нововведений процедура регистрации договоров долевого участия не изменяется, все изменения касаются только нормативно - правовой базы. Поскольку застройщиком, который получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, будет считаться только коммерческая организация (ООО, АО), Росреестр при приеме документов на государственную регистрацию договора долевого участия должен проверить застройщика на отношение его к вышеуказанным организационно- правовым формам.
Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительном производстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.
Все принятые законодателями нововведения вступили в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.
Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.
В судебной практике и в литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа.
Так, Некоммерческая организация «Фонд содействия переселению жителей Крайнего Севера» обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к муниципальному учреждению «Управление капитального строительства города Камышина» и обществу с ограниченной ответственностью «Престиж АМ», заявив одновременно два требования:- признать отказ Учреждения от договора с Фондом на долевое участие в строительном производстве жилья и заключение такого же договора с иным лицом (Обществом) незаконными; обязать заключить с Фондом договор об участии в инвестировании строительства жилых домов N 45а, N 109а, N 102, N 103, N 104 в мкр. 5 и N 52 по ул. Мира города Камышина. Один из ответчиков предъявил к Фонду встречный иск о признании незаключенным договора долевого участия в строительном производстве жилья от 26.06.2003 N Решением от 31.08.2006 в удовлетворении требований по иску Фонда отказано полностью. Встречный иск удовлетворен, договор долевого участия в строительном производстве жилья от 26.06.2003 N 10 признан незаключенным. Принимая данное решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный договор от 26.06.2003 N 10 является смешанным договором, поскольку одновременно содержит элементы инвестиционного договора и договора подряда. При этом договор не определяет существенных условий, согласование которых необходимо для заключения инвестиционного договора и договора подряда, т.к. в нем не установлены инвестиции истца в денежном выражении и не указаны сроки строительства жилых домов. Суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Волгоградской области оставил без изменений.
Балахонцева О.А. отмечает, что появление и дальнейшее развитие договора участия в долевом строительном производстве в российском законодательстве имеют огромное значение для решения жилищной проблемы, поскольку надежное правовое регулирование отношений долевого строительства - гарантия успешного развития данных отношений. Начальный этап внедрения долевого строительства показал, что этот процесс пойдет успешно только в условиях высокого уровня правового обеспечения отношений, связанных с долевым строительством.
Исходя из определения, сторонами договора участия в долевом строительном производстве являются застройщик и участник долевого строительства. При этом застройщиком может быть только юридическое лицо, а участником долевого строительства, как организация (юридическое лицо), так и физическое лицо, в том числе и физическое лицо в статусе индивидуального предпринимателя.
На участника долевого строительства законодатель возложил такие обязанности, как обязанность по полному и своевременному внесению платежей в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительном производстве. Помимо этого, Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает участника оплатить изменение в площади завершенного строительством объекта долевого строительства, если изменения площади произошли в сторону увеличения, однако закон оговаривает, что участник будет обязан оплатить такие изменения только тогда, когда это непосредственно предусмотрено договором. Стоит отметить, что застройщики, как правило, оговаривают в своих договорах вопрос о возможном изменении площади объектов долевого строительства и процедуру оплаты таких изменений.
На застройщика, как на сторону-исполнителя, возложено больше обязанностей, но основными из них являются обязанности по внесению в проектную декларацию изменений, которые касаются данных о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих данных; обязанность передачи участнику объект долевого строительства не позднее срока, который предусматривает договор; уведомить участника долевого строительства об изменении даты передачи объекта долевого строительства в ситуации, если строительство многоквартирного дома не может быть закончено в предусмотренный договором срок; передать объект долевого строительства, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, условиям договора, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям; получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства.
Кроме того, возможность привлекать для строительства денежные средства участников, а значит и заключать договоры участия в долевом строительном производстве, возникает у застройщика после выполнения целого ряда условий как - то - получение разрешения на строительство; опубликование проектной декларации; оформление прав на земельный участок, предоставленный для строительства.
Установлено, что застройщик подвержен контролю со стороны соответствующих органов как на этапе подготовки к строительству, так и в период строительства, а так же на этапе ввода объекта в эксплуатацию, поскольку получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию становится возможным исключительно после проведения соответствующих проверок и установления соответствия завершенного строительством объекта долевого строительства строительным и иным нормативам. То есть, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что застройщик построил объект с соблюдением всех предъявляемых к таким постройкам требований закона, нормативных актов и строительных норм.
Таким образом, в настоящее время договор участия в долевом строительном производстве является для участников такого строительства гарантией того, что строительство объекта долевого строительства осуществляет надежный застройщик, а риск потери внесенных в строительство средств или получения объекта долевого строительства ненадлежащего качества максимально минимизирован.
В современных условиях жизни огромное количество граждан и юридических лиц вкладывают личные средства в строительство многоквартирных жилых домов или коммерческой недвижимости. Цель вложений - дальнейшее приобретение в собственность объектов такого строительства (квартир, офисных/торговых помещений).
Максимальную популярность получил такой метод улучшения населением своих жилищных условий при нехватке государственных капитальных вложений, который состоит в участии граждан во время возведения жилья через его финансирования из собственных денежных средств. Однако участие населения в таких инвестиционных проектах несет в себе большое количество рисков.
По данной причине перед законодателем встала необходимость принятие специального правового акта, в рамках которого будет регламентироваться поря- док участия граждан во время долевого строительства, в качестве такого нормативного акты выступил ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон о долевом строительном производстве), благодаря которому гражданам была предоставлена определенная правовая поддержка, в вопросах реализации своего право на жилище.
В первую очередь, следует рассмотреть правовую природу договора о долевом строительном производстве.
В настоящий момент в литературе есть несколько точек зрения по поводу правовой природы договора участия в долевом строительном производстве. Некоторые авторы относят этот договор к договорам простого товарищества , другие доказывают, что это два различных по своей природе договора и «нет оснований утверждать, что стороны по договору долевого участия вносят вклады, как в договоре простого товарищества» .Также некоторые ученые рассматривают договор участия в долевом строи- тельном производстве как «договор бытового подряда», «договор строительного подряда», «обязательство подрядного типа» или «основание возникновения подрядного обязательства» и отождествляют таким образом договор участия в долевом строительном производстве с договором подряда, другие, наоборот, утверждают, что договор участия в долевом строительном производстве «не может быть признан договором строительного подряда».
По своей правовой природе договор участия в долевом строительном производстве и договор подряда различаются.
Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязан выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее итог заказчику, заказчик обязан принять итог данной работы и оплатить его. По договору строительного подряда подрядчик обязан в срок, установленный договором, по заданию заказчика построить определенный объект или же выполнить другие строительные работы, а заказчик обязан создать подрядчику требуемые условия для выполнения работ, принять их итог и уплатить обусловленную цену. Согласно положениям об участии в долевом строительном производстве непосредственно правовая связь с лицом, которое осуществляет строительство с подрядчиком, в некоторых случаях может отсутствовать, а в отношении подряда, ГК РФ предусматривает вступление в правоотношение по строительству непосредственно с подрядчиком – организацией, которая в дальнейшем и осуществляет строительство. Из этого вытекает, что договор долевого участия и договор подряда не являются одним и тем же договором. Лицо, участвующее в долевом строительном производстве, не имеет возможности определять деятельность лица, которое получило денежные средства, а застройщик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика. Застройщик - лицо, которое привлекает финансовые средства участников не только для строительства, но и для создания домов или других объектов. Зачастую застройщик является заказчиком по договору строительного подряда. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определено самим застройщиком. Иногда дольщик присоединяется на стадии, когда строительство дома почти закончено. Поскольку объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой многоквартирный дом, на стороне кредитора выступает много лиц-дольщиков, что невозможно в конструкции договора подряда. Также в договоре долевого участия отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка, и ряд других
Спорной является точка зрения, в соответствии с которой относят договор участия в долевом строительном производстве к договорам присоединения. Например, А.С. Дурнов считает, что договор участия в долевом строительном производстве по методы своего заключения в большей мере можно отнести к договорам присоединения, главным признаком которого является наличие формуляра. При этом при заключении договора участия в долевом строительном производстве посредством присоединения участник долевого строительства имеет право требовать его расторжения или изменения по особенным основаниям, которые предусмотрены п. 2 ст. 428 ГК РФ
О.Л. Капица провел неоднократные исследования по вопросам применения правовой природы договора долевого участия в ходе долевого строительства. Исследователь заключил, что действия застройщика могут быть рассмотрены в качестве процесса исполнения работ, итог которого - непосредственно сам процесс возведения объекта недвижимого имущества. О.Г. Ершов согласился с этим утверждением, и дополнил его следующим предположением, что действия застройщика могут быть расценены как итог исполнения работы, где в качестве окончательного момента выступает возведение объекта недвижимого имущества.
По причине того, что предмет рассматриваемого договора направлен именно на исполнение работ, итогом которых является часть объекта строительства, в том числе передачу прав части объекта недвижимого имущества дольщику пропорционально сумме привлеченных им финансовых ресурсов.
Однако, невзирая на действие специального ФЗ в области правоотношений долевого строительства, до текущего времени не разработана система защиты граждан от рисков, которые связаны с возможной потерей вложенных в процесс строительства финансовых ресурсов. Учитывая, что в большей степени именно это обуславливает эффективность решения иных более сложных вопросов процесса долевого строительства, проблемы определения правовой природы договора участия в процесс долевого строительства должны быть решены в наиболее краткие сроки.
Можно предположить, что при закреплении исчерпывающего понятия договора участия в ходе долевого строительства в рамках ГК РФ будет устранен существующий на сегодняшний день беспорядок в вопросах определения правовой природы рассматриваемого вида договора. Вместе с тем, в настоящее время законом в недостаточном объеме обеспечена правовая защита участников процесса долевого строительства.
Опираясь на вышепредставленные факты, можно выделить недостатки Закона о долевом строительном производстве, на основе которых могут быть сформулированы возможные направления для усовершенствования законодательства, которое регулирует правоотношения, которые возникают в ходе участия в долевом строительном производстве зданий жилого назначения.