Добавлен: 29.03.2023
Просмотров: 248
Скачиваний: 1
В рамках ч. 1 ст. 1 Закона о долевом участии отмечается, что рассматриваемый Закон «регулирует правоотношения, которые связаны с привлечением финансовых ресурсов граждан и юр.лиц для долевого строительства...». Вместе с тем, в рамках ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительном производстве цену договора составляет именно размер денежных средств, которые должны быть уплачены участником процесса долевого строительства для возведения объекта процесса долевого строительства.
Таким образом, следует отметить, что в положениях Закона о долевом строительном производстве предусматривается исполнение обязательства, которое связано с оплатой цены договора только в денежном выражении.
Данный метод участия не сопровождается четким правовым регулированием процедур участия граждан в рамках процесса долевого строительства, не предусмотрен четкий контроль за строительством и его открытостью в сравнении с положениями норм, которые регламентируют участие во время долевого строительства многоквартирных жилых зданий в соответствии с положениями Закона о долевом строительном производстве, по данной причине он привлекателен для недобросовестных участников, которые могут злоупотреблять действующими правовыми лазейками. В связи с этим, и тот и иной институт должен быть подвержен процедуре правовой реформации, что позволяет усилить гарантии граждан- участников долевого строительства и граждан-инвесторов и обеспечить необходимый контроль со стороны государства в данном секторе правоотношений.
Использование обходных путей, которые позволяют привлекать финансовые ресурсы населения для осуществления процесса строительства многоквартирных домов, не соблюдая при этом требования Закона о долевом строительном произ- водстве, в настоящее время представляет собой ключевую проблему практики правоприменения в области правоотношений долевого строительства.
Можно предположить, что в п. 1 ч. 6 ст. 23 Закона о долевом строительном производстве целесообразно произвести замену слов «застройщиком» на слова
«лицами, которые привлекают и используют финансовые ресурсы населения для осуществления строительства», следовательно, будут своевременно выявлены факты нецелевого расходования таких средств.
Кроме того, следует отметить и недостатки, которые присутствуют в от- дельных положениях Закона о долевом строительном производстве в аспекте определения значительных условий договора долевого участия в ходе строитель- ства, в том числе предмета договора участия нем. Отталкиваясь от системного толкования рассматриваемого Закона, нужно заключить, что в качестве предмета рассматриваемого договора выступает процесс создания (строительства) застрой- щиком многоквартирного жилого здания и (или) другого объекта недвижимого имущества, а также процедура передачи дольщику объекта долевого строитель- ства после того как в установленные сроки будет закончено строительство (созда- ние) многоквартирного жилого здания и/или иного объекта недвижимого имуще- ства и будет выдано разрешение на запуск его в эксплуатацию, а дольщик примет данный объект, после того, как уплатит его стоимость, которая определена в положениях долевого контракта. В качестве предмета договора участия в ходе доле- вого строительства, который позволяет индивидуализировать исполнение, высту- пает объект долевого строительства.
Вместе с тем, объект долевого строительства также определен в рамках аб- заца 3 ст. 2 Закона о долевом строительном производстве, под ним следует пони- мать помещение нежилого или жилого назначения, общее имущество в много- квартирном жилом здании и (или) другом объекте недвижимого имущества, кото- рое должно передаваться участнику долевого строительства после того, как будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого здания и (или) другого объекта недвижимого имущества, и входит в состав указанного многоквартирного жилого здания и (или) иного объекта недвижимого имущества, создаваемое (строящееся) также с привлечением финансовых ресурсов участника долевого строительства [2].
Законодатель предложил индивидуализацию объекта процесса долевого строительства в соответстви с пунктами проектной документации. Однако переч- ня критериев для того чтобы описать объект долевого строительства в действую- щем законодательстве не содержится. В связи с этим, факт оставления определе- ния объекта долевого строительства на усмотрение застройщика активизирует злоупотребления с его стороны и в будущем признание договора участия в доле- вом строительном производстве ничтожным в силу того, что нет должного описа- ния предмета договора участия в ходе долевого строительства.
Обширно распространен был подход об отнесении договора участия в доле- вом строительном производстве к инвестиционным. Но на сегодняшнийдень мож- но сделать вывод о том, что договоры, которые заключает застройщик с владель- цами капитала в строительной инвестиционной сфере, относятся к разным катего- риям гражданско-правовых договоров.
Отличия инвестиционного договора от договора участия в долевом строи- тельном производстве заключаются в следующем:
- предмет строительства по договору участия в долевом строительном про- изводстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге согласно ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве»;
- инвестор по договору участия в долевом строительном производстве более защищен действующим законодательством согласно п. 1 ст. 3, ст. ст. 12.1, 15.2 ФЗ
«Об участии в долевом строительном производстве».
- согласно п. 3 ст. 7 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, которая осуществляется в форме капитальных вложений» (далее ФЗ «Об инвестиционной деятельности»): долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса являются незавершенные объекты инвестиционной деятельности до момента оплаты и приемки инвестором выполненных работ, при этом в правоприменительной практике нет однозначного определения незавершенных объектов инвестиционной деятельности и участников инвестиционной деятельности, которые обладают правом долевой собственности.
Есть еще много разных мнений исследователей по рассматриваемому во- просу, но большая часть склонна считать, что является правильной точка зрения, согласно которой договор участия в долевом строительном производстве представляет собой самостоятельный тип гражданско-правового договора. Его положение среди договоров смежных форм определяет специфика сферы его применения, индивидуальность предмета договора и других его элементов.
В ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве» содержится определение договора участия в долевом строительном производстве, согласно которым одна сторона (застройщик) обязана в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данных объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязана уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости.
Следовательно, это определение указывает, что договор участия в долевом строительном производстве является кoнсeнсуaльным. Возведение многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости, а также передача такого объекта участнику долевого строительства представляют собой выполнение заключенного и вступившего в силу договора долевого участия со стороны застройщика.
Договор участия в долевом строительном производстве является возмездным и двусторонним. Возмездным договор является, поскольку в определении, которое представлено в законе, устанавливается обязанность участника долевого строительства заплатить застройщику установленную договором цену[13].
Он также представляет собой синаллагматический, поскольку выполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены. Синаллагматические договоры представляют собой одну из разновидностей двусторонних договоров. Особенность синаллагматических двусторонних договоров состоит в том, что эти взаимные обязательства опосредуют экономический обмен.
Является спорным мнение, что договор долевого участия - это публичный договор. Представляется более корректным не отнесение этого договора к публичным, поскольку для последних характерны признаки: обязательным участником является коммерческая организация, которая выступает в качестве исполнителя; деятельность, которую осуществляет данная организация, должна иметь связь с исполнением обязанности по реализации товаров, оказанию услуг и выполнению работ в отношении каждого, кто к ней обращается.
Если отнести данные признаки к изучаемому договору, можно сделать следующий вывод. В договоре долевого участия стороной, коммерческой организацией, является застройщик, которым, в свою очередь, может быть как некоммерческая, так и коммерческая организация; ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве» прямо не предусматривает обязанность застройщика заключать договор с каждым, кто обратится. Кроме того, застройщик может не заключать договор, если обратившееся лицо неплатежеспособно.
Кроме того, в статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве» нет прямых указаний на публичный характер договора долевого участия. Тем не менее, в ней есть один из признаков публичного договора: предусмотренное ч. 2 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве» право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его исполнении и заключении. Это положение указанного закона воспроизводит ч. 4 ст. 426 ГК РФ.
В свою очередь, отнесение договора долевого участия к публичным значило бы, что цена и другие условия договора долевого участия должны быть одинаковыми для всех потребителей (ч. 2 ст. 426 ГК РФ), практика показывает, застройщик всегда уменьшит цену или пойдет на какие-то уступки более выгодному контрагенту. В результате, публичным признать договор участия в долевом строительном производстве нельзя.
Предмет договора обозначен в ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве». В широком смысле идет речь о создании объекта долевого строительства в виде нежилого или жилого помещения и передаче данного объекта участнику долевого строительства.
Следовательно, вопрос о предмете договора для отечественной науки является дискуссионным. Так, имеет место точка зрения, согласно которой предмет договора участия в долевом строительном производстве имеет две части. Первую часть образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, при этом не всего здания (сооружения), а только его части. Вторая часть предмета договора участия в долевом строительном производстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно его вложенным в строительство финансовым средствам.
Подчеркнем, что соблюдение в договоре всех существенных условий и его государственная регистрация являются необходимыми основаниями для определения договора участия в долевом строительном производстве как заключенного. Следовательно, застройщик имеет право стать членом договорных отношений с участниками долевого строительства по поводу строительства определенного многоквартирного дома или другого объекта недвижимости только в случае выполнения перечня предварительных обязанностей, которые предусматривает ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве».
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительном производстве имеет ряд признаков, которые отличают его от других смежных договоров и предоставляют возможность доказать обоснованность выделения его как нового самостоятельного вида договора[14].
Федеральным законом установлены следующие методы обеспечения исполнения застройщиком обязательств:
-
- Поручительство банка в порядке, который устанавливается ст. 15.1 Федерального закона;
- Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, который установлен ст.15.2 Федерального закона.
Обеспечение обязательств застройщика поручительством банка существовало и ранее, но закон № 294-ФЗ внес существенные изменения в порядок предоставления данного вида обеспечения.
Во-первых, в соответствии ФЗ № 214-ФЗ, поручительство можно обеспечить только натуральное обязательство застройщика – по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости (ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ).
Во-вторых, новая редакция закона № 214-ФЗ выдвигает особенные требования к банку-поручителю, который может выступить поручителем (ч. 1 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).
В частности, поручителя застройщикам придется искать только среди банков с лицензиями на выдачу банковских гарантий, уставным капиталом не меньше 200 млн рублей, существующих на рынке банковских услуг не менее пяти лет и соблюдающих обязательные нормативы в течение последних шести месяцев (ч. 1 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ). Кроме того, повышен срок действия договора поручительства, а именно: он должен превышать срок передачи помещения дольщику не меньше чем на два года (п. 3 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ).
По смыслу ч. 3 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ договор поручительства с банком заключает сам застройщик. Это не вполне отвечает статье 361 ГК РФ, в соответствии с которой договор поручительства заключается между кредитором и поручителем. Учитывая, что застройщик в обеспечиваемых отношениях является должником, видимо, в долевом строительном производстве придется заключать в обязательном порядке трехсторонние договоры поручительства: с участием банка, дольщика и застройщика.