Файл: Оценка стоимости недвижимости: Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

5.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

На сегодняшний день можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на земельные участки:

право аренды;

право собственности;

право постоянного (бессрочного) пользования.

Право аренды земли. Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Право собственности. Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число коммерческих организаций.

Заказчик пользуется земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного (постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству, исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком заключает в себе возможность пользоваться участком в течение неограниченного периода времени. При этом следует учитывать, что участок находится в государственной или муниципальной собственности.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года землевладельцы имели право передавать земельные участки, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.)

Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется.

Более того, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) могут получить свидетельство на право собственности на указанные земельные участки (зарегистрировать право собственности в органах обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст.216, 268-270 Гражданского кодекса РФ, ст. 20 Кодекса.

Стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации и распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, которым утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков».

Стоимость земельного участка определялась в данном отчёте методом сравнения продаж.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчёта рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Краснодар, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица № 6

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Таблица № 7

Таблица выявленных различий

Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объекта-аналога №1. Но так как сравнивать только один аналог с оцениваемым объектом некорректно, поэтому все аналоги были выбраны для дальнейших расчётов. Расчёт величины поправок для объектов-аналогов приведён далее. Все цены даны без учёта НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчётов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

- условия рынка (время продажи/предложения) (все аналоги уже проданы, сделки состоялись);

- на наличие свободного въезда (у аналогов №2,№3 пропускная система, которая даёт преимущество в цене).

Таблица № 8

Таблица внесения поправок и расчёт рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Расчет поправки на время продажи:

П_{вр пр} = (1 + ∆I_цен)^{(tоц – tан)} – 1,где

П_{вр пр} – поправка на время продажи;

∆I_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте рынка цены растут на 20% в год:

Поправка для аналога №1:

П_{вр пр} = (1+0,2)^8/12 – 1 = 0,1292 или + 12,92%

Поправка для аналога №2:

П_{вр пр} = (1+0,2)^3/12 – 1 = 0,0954 или + 4,66%

Поправка для аналога №3

П_{вр пр} = (1+0,2)^6/12 – 1 = или + 9,54%

Для расчета и внесения поправки на наличие дополнительных коммуникаций используется метод парных продаж.

Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

, где

– поправка (корректировка) в процентном выражении;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

– цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Расчёт поправки на наличие свободного въезда.

Для расчёта поправки для аналогов №2 и №3, использовался метод парных продаж. Из таблицы №8 были выявлены объекты парных продаж аналогов №1 и №2, все характеристики которых идентичны, кроме свободного въезда.

= (2333/ 1857) - 1 = 0,25632741 (или + 25,63%)

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов определяется средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесённых поправок, так как каждая внесённая поправка снижает точность расчётов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

, где

- удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

- количество внесённых поправок в стоимость i-того сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка. Чтобы найти стоимость всего объекта, умножаем скорректированную стоимость 1 кв.м. на площадь участка, которая равна 1920 м².