Файл: Оценка стоимости недвижимости: Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путём сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

– индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Краснодарский край);

– индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московская область)^[2].

Средневзвешенный индекс риска Краснодарский край = 0,128;

Средневзвешенный индекс риска Московская область = 0,127.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,128/0,127-1)*12=0,12%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчёт данной премии по формуле:

, где

– безрисковая ставка дохода, %

– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчётах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: %

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

,где

– норма возврата капитала;

– безрисковая ставка дохода, %;

sff (п, )– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: =0,0894/((1+0,0894)^³⁰-1)= 0,007418 (≈0,7%)

Расчёт коэффициента капитализации (R) приведён в таблице ниже.

Таблица №57

Расчёт ставки капитализации

Расчёт рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведён в таблице ниже.

Таблица №18

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Лотос», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 18 октября 2019 г. составляет:

37 609 864 руб.

Согласование полученных результатов

Обобщение результатов

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица №19

Результаты расчёта рыночной стоимости

У каждого из подходов есть свои особенности. Стоимости, полученные в рамках разных подходов, могут значительно различаться. Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов.

Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учётом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Для определения весовых коэффициентов были проанализированы преимущества и недостатки используемых при оценке стоимости объекта оценки методов, а также полнота и достоверность имеющейся в распоряжении оценщика информации:

Табл. 20 Расчёт весовых коэффициентов

Табл. 20.1 Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет на дату проведения оценки (округлённо, с учётом НДС):

61 917 692 руб.

(Шестьдесят один миллион девятьсот семнадцать тысячь шестьсот девяносто два) рубля.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации". (принята всенародным голосованием 12.12.1993). (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ (ч.2 ст.8, 9).
2. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (Изменения, внесенные Федеральными законами от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2013 года.)
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) Часть 1. Ст.130, 131, 132.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013).
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013)
7. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2013)
8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
9. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственном кадастре недвижимости"
10. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)
11. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"
12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
13. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
14. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
16. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
17. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
18. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
19. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
20. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО -ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
21. Интернет версия Журнала БЮЛЛЕТЕНЬ НЕДВИЖИМОСТИ. http://www.bn.ru
22. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МФПА, 2006.
23. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.