Файл: Оценка стоимости недвижимости: Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

Таблица 11

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Расчет функционального износа

Функциональный износ (И_фн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространённые строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.

Расчёт внешнего износа

Внешний износ (И_вн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ равным нулю.

Результаты расчёта рыночной стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица № 124

Расчет рыночной стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки, принадлежащего ООО «Лотос», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 18 октября 2019 г. (с учётом НДС), составляет:

28 621 464 + 47 425 920 = 76 047 384 руб.

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Обоснование выбора аналогов

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в качестве офисных помещений.

В результате проведённого исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов производственно-складского назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена с сайта domofond.ru, а также из сайтов риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на шести объектах – аналогах.

При выборе объектов-аналогов была использована информация как о состоявшихся сделках купли-продажи в декабре 2018 (аналог № 3), в январе 2019 года (аналоги №1, №2), так и данные по публичным предложениям о продаже аналогичных объектов, которые были выставлены на публичную оферту в сентябре 2019 года (аналоги №4) и сентябрь 2019 (аналог №5, №6). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке какого-либо объекта, проанализирует текущее состояние рынка и придёт к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учётом НДС).

Таблица № 13

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Таблица № 14

Таблица выявленных различий

Пояснения к таблице.

На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен с декабря 2018г по начало октября 2019г не произошло.

Из предыдущей таблицы видно, что меньше всего количество различий у объектов-аналогов №1, №2 и №3. Именно эти аналоги были выбраны для дальнейших расчётов. Расчёт величины поправок для объектов-аналогов приведён далее.

Таблица № 15

Таблица внесения поправок и расчёт рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.