Файл: Организация ипотечного кредитования.Проблемы и перспективы.pdf

-   наличие постоянной работы и стабильных источников дохода, которые позволяют обеспечивать платеж по ипотеке и достойное существование заемщика, членов его семьи;

- стаж работы – от полугода на последнем месте, общий более года;

- возраст наибольшей трудоспособности и платежеспособности, в большинстве банков от 21 до 70 лет;

-    гражданство РФ и прописка на территории страны;

-   привлечение поручителей при нехватке собственного дохода для одобрения кредита;

-    оформление залога на недвижимость.

Из практики работы банка сумма кредита не равноценна имуществу, поступающего в залог (всего 70% оценочной стоимости объекта), остальные заемщик вносит самостоятельно на открытый в кредитной организации счет. Для принятия положительного решения по ипотеке соискателю необходимо предоставить достоверные данные о своих доходах и расходах – размер ежемесячного взноса не должен превышать треть чистого дохода соискателя. При расчете суммы кредитования принимается во внимание уровень ликвидности объекта, чтобы стоимость реализации залога соответствовала размеру ипотечного кредита и расходам банка на его обслуживание.

Главное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов состоит в его продолжительном сроке. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты сроком на 20–25 лет, несмотря на то, что фактически средний срок выданных ипотечных кредитов в стране составляет около 15 лет, а погашают ипотечные кредиты в среднем за семь лет.

Погашение ипотечного кредита должно закончиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика заметно снижается.

В редких случаях можно договориться о выдаче ипотечного кредита, срок погашения которого заканчивается уже после наступления пенсионного возраста. Но для этого потребуется дополнительное обеспечение: по достижении пенсионного рубежа необходимо взять в созаемщики совершеннолетних детей или оформить в залог еще какой-нибудь объект недвижимости.

За счет ипотечного кредита на приобретение недвижимости можно оплатить и расходы по ее ремонту, а также на ипотечное страхование – многие банки сами предлагают увеличить кредит на сумму этих расходов.

Ипотечным страхованием называют комплексную программу, которая включает в себя три вида страхования:

- страхование жизни и здоровья,

- страхование недвижимости от повреждения и разрушения,

- страхование титула – юридической чистоты сделки.

Во всех трех видах выгодополучателем является кредитор.

В соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» страхование недвижимости от повреждения и разрушения является обязательным условием получения ипотечного кредита.

Это делается для защиты кредитора от риска невозврата кредита: в случае когда объект недвижимости серьезно пострадает или будет разрушен, заемщику не будет резона продолжать выплачивать кредит. Вернуть средства для погашения остатка долга по кредиту за счет продажи залога в данном случае будет невозможно. Если же недвижимость застрахована, остаток долга по кредиту вместо заемщика выплатит страховая компания.

Кроме того, банки предлагают ипотечным заемщикам добровольно застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул – юридическую чистоту сделки. Если заемщик застраховал жизнь и здоровье, то в случае серьезных проблем со здоровьем или смерти заемщика, страховая компания возьмет на себя погашение кредита. В зависимости от того, насколько ухудшилось здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью, в случае смерти заемщика.

Страхование титула решит проблему в том случае, если сделку купли-продажи недвижимости, приобретенной на кредитные средства, признают недействительной. Причины, по которым сделку с недвижимостью могут признать ничтожной, перечислены в ст. 168–183 ГК РФ.

Если сделку купли-продажи недвижимости признают ничтожной, зарегистрированный договор купли-продажи аннулируется, и покупатель утрачивает право собственности на эту недвижимость. Несмотря на то, что продавец обязан вернуть покупателю деньги за недвижимость, осуществить это практически невозможно. В результате заемщик остается без жилья, без денег и с долгом по кредиту на крупную сумму. В этом случае по договору страхования титула остаток долга по кредиту погашается за счет страхового возмещения.

Рассмотрим Особенности российского законодательства в сфере ипотечного кредитования. ГК РФ запрещает вводить какие-либо ограничения на досрочное погашение кредита. Никаких пеней за досрочное погашение кредита частично или полностью банк вводить не должен – это противозаконно. Допускается устанавливать минимальный лимит платежа на досрочное погашение кредита, который должен быть прописан в кредитном договоре. В случае если этот момент в кредитном договоре не оговаривается, значит, досрочно можно вносить любую сумму.

Еще одна особенность российского законодательства выводит ипотечных заемщиков из-под действия правил обращения взыскания на имущество должника. ГК РФ установлено, что в случае принудительного взыскания долга, нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника.

Но это правило не применяется, если речь идет о просроченной задолженности по ипотечному кредиту. Неплатежеспособного заемщика могут лишить даже единственного жилья, если он не смог погасить ипотечный кредит. По решению суда жилье может быть продано с открытых торгов. При этом не поможет даже наличие у заемщика несовершеннолетних детей, зарегистрированных в жилье, которое служит предметом залога по ипотечному кредиту, их регистрацию аннулируют после того, как жилье перейдет в собственность нового владельца.

Глава 2. Анализ ипотечного кредитования в Сбербанке

2.1 Краткая характеристика Сбербанка

ПАО «Сбербанк» (полное наименование Публичное акционерное общество «Сбербанк России») — российский финансовый конгломерат, крупнейший транснациональный и универсальный банк России, Центральной и Восточной Европы. По итогам 2019 года у «Сбербанка» 96,2 млн. активных частных клиентов и 2,6 млн. активных корпоративных клиентов.

ПАО «Сбербанк» контролируется Правительством России, которому принадлежат 52,3 % простых акций, остальные акции находятся в публичном обращении. Предоставляет широкий спектр банковских услуг.

В рамках стратегии трансформации «Сбербанка» в технологическую компанию начинает расти доля небанковских услуг, таких как медицина, страхование, онлайн-магазины электронной торговли, телекомы и прочее. В 2018 году ценность бренда «Сбербанка» составила 670,4 млрд. рублей. На протяжении
4-х лет (с 2017 по 2020 год) «Сбербанк» удерживает звание «Самого дорогого бренда России» по версии аналитиков компании Brand Financeruen.

ПАО «Сбербанк России» — самый востребованный банк среди розничных клиентов, его услугами пользуется большинство жителей России (87,1% на сентябрь 2020 года), его объёмы розничного бизнеса в несколько раз превышают ближайшего конкурента — ПАО «ВТБ».

ПАО «Сбербанк России» является крупнейшим в России банком по объёмам операций с физическими лицами, по объёму использования банковских карт (71% на сентябрь 2020 года), по числу частных клиентов, хранящих в нём свои сбережения (64%). Также среди клиентов Сбербанка больше доля клиентов, которые пользуются вкладами Сбербанка для хранения сбережений (41%, немного меньше — у ПАО «ВТБ»: 38%). Сбербанк не является лидером по использованию клиентами мобильных приложений банка (второе место в рейтинге Deloitte) и по использованию его клиентами кросс-продуктов (на восьмом месте).

В первом квартале 2018 года чистая прибыль по международным стандартам финансовой отчётности (МСФО) выросла в 3,8 раза (на 284,6 %) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 117,7 млрд. рублей. Для оценки и аудита активов и собственности банк пользуется услугами независимых аудиторов.

По итогам 2018 года «Сбербанк» получил прибыль более 831,0 млрд. руб., которую председатель правления банка назвал рекордной. Прибыль кредитной организации по сравнению с прошлым годом выросла на 11,1 %.

В июле 2019 года «Сбербанк» возглавил список самых дорогих брендов России по версии Brand Finance. Его стоимость за год выросла на 25,6 % и составила 842,1 млрд. рублей. «Сбербанк» возглавляет данный рейтинг с 2017 года, опережая компании нефтегазового сектора.

В ноябре 2019 года «Сбербанк» был признан богатейшей компанией России по версии издания РБК. Рейтинг составлялся на основе бухгалтерской отчетности Росстата и самих компаний. Объём накопленных средств на конец 2019 года — 2,3 триллиона рублей.

Объемы ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» за период 2017-2019 гг. (см. Приложение 3).

2.2 Оценка заемщика в рамках ипотечного кредитования в сбербанке.

Методика разработана на основе приложения к Регламенту предоставления кредитов юридическим лицам Сбербанком России для определения финансового состояния и степени кредитоспособности заемщика.

Для определения кредитоспособности заемщика проводится количественный (оценка финансового состояния) и качественный анализ рисков. Целью проведения анализа рисков – определение возможности, размера и условий предоставления кредита.

Оценка финансового состояния заемщика по методике Сбербанка производится с учетом тенденций в изменении финансового состояния и факторов, влияющих на эти изменения. С этой целью необходимо проанализировать качество активов, основные направления финансово-хозяйственной деятельности предприятия, динамику оценочных показателей, структуру статей баланса.

Оценка результатов расчетов коэффициентов заключается в присвоении Заемщику категории по каждому из этих показателей на основе сравнения полученных значений с установленными достаточными.(см. Приложение 4)

Включение в модель трех коэффициентов ликвидности не случайно и определяется их важностью при оценке текущей кредитоспособности. При инвестиционном кредитовании дополнительно проводится анализ бизнес-плана.

Оценка результатов расчетов К1-К5 заключается в присвоении заемщику категории по каждому из этих показателей на основе сравнения полученных значений с установленными эмпирическим путем достаточными. Далее определяется сумма баллов по этим показателям с учетом их коэффициентных весов. В соответствии с полученной суммой баллов определяется рейтинг или класс заемщика.

Разбивка показателей на категории в зависимости от их фактических значений (см. Приложение 5)

Далее на основании определенных категорий показателей, в соответствии с их весом рассчитывается сумма баллов заемщика (S - рейтинговое число):

S = 0,11 x К1 + 0,05 x К2 + 0,42 x К3 + 0,21 x К4 + 0,21 x К5

Заключительным этапом рейтинговой оценки кредитоспособности является определение класса заемщика, проводимое на основе рассчитанной суммы баллов.

S = 1 или 1,05 – заемщик может быть отнесен к первому классу кредитоспособности;

S больше 1,05, но меньше 2,42 – соответствует второму классу;

S = или больше 2,42 – соответствует третьему классу.

При этом кредитование первоклассных заемщиков обычно приветствуется, кредитование заемщиков второго класса требует у банка взвешенного подхода, а кредитование заемщиков, принадлежащих к третьему классу кредитоспособности, связано с повышенным риском и редко одобряется Сбербанком.

В дополнение к количественному проводят качественный анализ кредитоспособности предприятия. Качественный анализ кредитоспособности предприятия основан на использовании информации, которая не может быть выражена в количественных показателях. Для такого анализа используются сведения, представленные заемщиком и другими организациями.

2.3 Основные проблемы и способы улучшения организации ипотечного кредитования в Сбербанке.

В настоящее время поступательное развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в целом, и в ПАО Сбербанк в частности, тормозится рядом существующих проблем.

В данном разделе будут рассмотрены только те проблемы, решение которых возможно со стороны коммерческого банка: высокий уровень процентной ставки по ипотечному жилищному кредитованию и проблема просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, в связи с этим предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования в ПАО Сбербанк.