Файл: Организация ипотечного кредитования.Проблемы и перспективы.pdf

В настоящее время ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокую процентную ставку, средневзвешенная процентная ставка пот итогам 2020 года составила 7,32 %, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита.

В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный жилищный кредит в решении жилищной проблемы, что напрямую сказывается на развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. В связи с этим предлагается снизить процентную ставку по ипотечному жилищному кредиту, что позволит вовлечь в ипотечное жилищное кредитование значительные слои населения с различным уровнем дохода.

В соответствии с существующими проблемами на рынке ипотечного жилищного кредитования в России в целом была выявлена необходимость повышения уровня жизни населения, обеспечения доступности первичного жилья.

Решение данных проблем прописаны в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации
от 19 июля 2010 г. № 1201-Р.

Далее представлены прогнозные значения, установленные Правительством, в соответствие со Стратегией (см. Приложение 6).

На основании вышеуказанных данных рассчитаем объем ипотечного жилищного кредитования в 2020 году в соответствии с программой «Стратегия развития Сбербанка 2020», главной целью которой является увеличение масштаба бизнеса, рост прибыльности и эффективности результатов деятельности ПАО Сбербанк. Базовый сценарий сформирован на прогнозе наиболее вероятных ключевых показателей: цена на нефть 55 долларов США за баррель, курс доллара США 60 рублей, уровень инфляции 4%.

Наибольший рост активов планируется обеспечить за счет розничного кредитования, в котором ипотека является долгосрочным драйвером рынка, как следствие, планируется повышение доли на рынке ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с этой стратегией развития ПАО Сбербанк ожидается среднегодовой темп роста кредитного портфеля на 7%, при этом розничное кредитование будет показывать рост выше корпоративного. Среднегодовой прирост розничного портфеля составит в среднем 11%, среднегодовой темп роста ипотечного жилищного кредитования будет выше 12% на фоне возвращения ставок на докризисный период. С учетом секьюритизации кредитов через оператора вторичного рынка среднегодовой темп роста ипотечного жилищного кредитования составит 17% (см. Приложение 7).

Индекс потребительских цен взят для расчетов на основании прогноза долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года Министерства экономического развития Российской Федерации.

Как видно из расчетов, при общем снижении средней процентной ставки по ипотечному жилищному кредитованию ПАО Сбербанк, наблюдается увеличение процентных доходов банка.

В исследуемом периоде 2018-2020гг., за три года, процентные доходы банка от предоставленных ипотечных жилищных кредитов постоянно увеличиваются (см. Приложение 8).

Темп роста процентных доходов от предоставленных ипотечных жилищных кредитов снизился только в 2018 году за счет резкого понижения средневзвешенной ставки, далее данный показатель показывает положительную динамику, в 2019 году относительно 2018 года составляет 113,92%, в 2020 году относительно 2019 – 107,51%, что составляет 301 077,96 млн. рублей, что обусловлено ростом объема выданных ипотечных жилищных кредитов (рис. 3).

Увеличение объема ипотечного кредитования потребует дополнительного привлечения ресурсов банком за счет депозитов. При этом ставки по депозитам не должны быть выше выдаваемых ипотечных кредитов, иначе данные программы не будут рентабельными для банка. В настоящее время средняя ставка по вкладам в банке составляет 3,95% (см. Приложение 9).

Рассчитаем чистый процентный доход по ипотечному кредитованию при различных условиях депозитной политики банка (см. Приложение 10).

Использование первого варианта депозитной политики ПАО Сбербанк – снижение ставок по депозитам в соответствии с темпами снижения средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам позволило ПАО Сбербанк сохранить рентабельность операций на уровне 61,84% и увеличить чистые процентные доходы на 8 667,71 млн. рублей за период 2018- 2020 гг. (см. Приложение 11). Однако депозиты для населения становятся менее привлекательными при сложившемся уровне инфляции, следовательно, при применении данной политики ПАО Сбербанк приходится предлагать населению вклады, для обеспечения ликвидности, но с низким уровнем дохода, и более доходные продукты, такие как государственные облигации, инвестиционные облигации Сбербанка, защищенные инвестиционные продукты для получения более высокого дохода и соблюдения баланса между активами и пассивами банка.

Использование второго варианта развития депозитной политики ПАО Сбербанк – снижение процентных ставок по депозитам в соответствии со снижением индекса цен приводит к снижению чистого процентного доход на 8 676,87 млн. рублей и снижает рентабельность на 5,78% (см. Приложение 12).

Использование второго варианта депозитной политики ПАО Сбербанк делает вклады населения более привлекательными, чем при первом варианте развития депозитной политики, так как ставки по депозитам меняются соответственно уровню инфляции. Однако для поддержания баланса между активами и пассивами банка необходимо предложение населению более доходных продуктов. Снижение чистого процентного дохода от данного вида операций для ПАО Сбербанк не критично.

Использование третьего варианта депозитной политики ПАО Сбербанк – сохранение процентной ставки по депозитам на уровне 2017 года, приведет к снижению рентабельности операций на 20,11%, чистый денежных доход снизится на 51 676,85 млн. рублей (см. Приложение 13).

Этот вариант депозитной политики ПАО Сбербанк делает вклады для населения также привлекательными для размещения средств, при этом для соблюдения баланса между активами и пассивами банка необходимо предложение населению более доходных продуктов. Снижение чистого процентного дохода от данного вида операций для ПАО Сбербанк является значимой величиной по отношению к базовому сценарию.

По результатам проведенного анализа, можно сделать следующие выводы: наиболее выгодным вариантом развития депозитной политики в соответствии с величиной чистого процентного дохода для ПАО Сбербанк является 1 вариант – снижение ставок по депозитам в соответствии с темпами снижения процентов по ипотечным кредитам, но в данном случае такие депозиты будут не выгодны населению и привлечь значительную долю средств у банка не получится. При понижении ставок по депозитам будет необходимо предоставлять дополнительные привилегии для вкладчиков, что приведет к дополнительным затратам.

Таким образом, наиболее оптимальным вариантом депозитной политики ПАО Сбербанк для развития системы ипотечного жилищного кредитования служит снижение процентных ставок по депозитам пропорционально снижению индекса цен, в данном случае падение чистого процентного дохода располагается в допустимых пределах. В современных условиях согласно прогнозам наметившаяся тенденция снижения процентных ставок будет оказывать отрицательное влияние на чистую процентную маржу ПАО Сбербанк. Тем не менее, главным источником роста прибыли, будет по-прежнему оставаться чистый процентный доход, в котором снижение маржи компенсируется увеличением активов в среднем примерно на 8% ежегодно.

Основным источником увеличения операционного дохода ПАО Сбербанк является устойчивый рост комиссионного дохода, в исследуемом периоде рост безрискового операционного дохода находится в пределах 15%, основной прирост данного показателя обеспечивается банковскими картами и расчетно-кассовыми операциями. К концу 2020 году, непроцентный доход за счет управления активами, страхования, брокерского обслуживания увеличился с 3 до 8%.

Также достижение увеличения прибыльности и эффективности результатов деятельности ПАО Сбербанк достигнуто за счет сокращения операционных расходов, за счет совершенствования бизнес-процессов, автоматизации операций, оптимизации расходов на персонал. Также оптимизированы другие направления расходов: содержание недвижимости, расходы на устройства самообслуживания и прочее.

В совершенствовании системы ипотечного жилищного кредитования возникает проблема повышения качества портфеля ипотечного жилищного кредитования, основным источником кредитного риска ПАО Сбербанк является кредитный портфель физических лиц, основным фактором которого выступает задолженность по ипотечным жилищным кредитам. Так, в исследуемом периоде 2017-2020 гг., совокупная задолженность по ипотечному жилищному кредитованию ПАО Сбербанк имела положительную динамику, темп роста составил 195,84%, и по итогам 2017 года величина данного показателя составила 5,2 трлн. рублей.

В последний экономический кризис 2014 года основной удар пришелся на заемщиков, у которых была валютная ипотека, но не было доходов в валюте. Из-за скачка курсов платежи по ипотеке стали неподъемны для многих из них. В результате чего в 2015–2016 годах большая часть валютных кредитов была реструктурирована в рублевые.

До пика финансового кризиса обслуживание ипотеки было на достаточно высоком уровне. Так, в 2014 году доля ипотечных кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней была на уровне 1,5%. Постепенно показатель стал ухудшаться. Пикового значения просрочка достигла в 2015 году — до 2,5–3%. Именно в 2015 году вызрела просрочка после кризисных явлений 2014 года. Последующие три года характеризовались ростом «плохих» долгов не только в сегменте ипотеки, но и во всем розничном кредитовании.

К концу 2019 года показатель просроченной задолженности по ипотеке вернулся к докризисному уровню. По данным ЦБ, на 1 января 2020 года доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле составила около 1%.
В начале года возникла некоторая тенденция к увеличению объема таких «плохих» кредитов, однако она была достаточно слабой. (см. Приложение 14)

В отличие от 2014 года сейчас под ударом может оказаться подавляющее число ипотечных заемщиков. «Пандемия и падение цен на нефть ударили по реальному сектору во многих отраслях. Вынужденное сокращение производства в условиях мер по борьбе с коронавирусом, фактическая приостановка деятельности многих субъектов малого и среднего бизнеса приводят к росту безработицы и снижению доходов значительного числа граждан.

Пик безработицы пришелся на конец второго квартала 2020 года. Около трети российских предприятий уже отправили своих работников в отпуск без содержания. Еще 20% существенно снизили зарплаты на время карантина, Увольнения работников начали уже 16% компаний.

Ухудшение экономической ситуации в стране может привести к проблемам по выплате кредитов, включая ипотеку, и сказаться на качестве кредитного портфеля российских банков. По оценке НАФИ, сейчас у четверти населения ежемесячные выплаты по кредитам составляют 21–30% от совокупного дохода.

Таким образом, одним из важных направлений развития ПАО Сбербанк является совершенствование системы управления рисками.

Осуществляя управление кредитным риском ипотечного жилищного кредитования, ПАО Сбербанк применяет следующие методы управления:

– планирование уровня риска ипотечного жилищного кредитования через оценку уровня ожидаемых потерь;

– внедрение единых процессов оценки и идентификации рисков ипотечного жилищного кредитования;

– управление обеспечением сделок ипотечного жилищного кредитования;

– предупреждение риска путем идентификации, анализа и оценки потенциальных рисков ипотечного жилищного кредитования на стадии, предшествующей проведению операций;

–формирование резервов для покрытия возможных потерь по предоставленным ипотечным жилищным кредитам;

– ограничение риска путем установления лимитов по ипотечным жилищным кредитам (лимитирование);

– структурирование сделок ипотечного жилищного кредитования;

– мониторинг и контроль уровня риска по ипотечным жилищным кредитам.

Уровень кредитного риска ПАО Сбербанк по ипотечному жилищному кредитованию в 2017-2020 гг. был признан повышенным, что подтверждают элементы, включаемые в расчет резерва на возможные потери. Главным инструментом управления кредитным риском ПАО Сбербанк выступает резервирование, предполагающее создание резервов на возможные потери по ссудам в размере ожидаемых потерь по кредитам, которые будут возвращены заемщиками. Согласно требованиям Банка России (положения № 254-П, №283-П) и внутренним стандартам, создание резерва осуществляется на дату совершения сделки, корректировка размера сформированного резерва осуществляется на первое число месяца, следующего за отчетным.

Для повышения качества портфеля ипотечного жилищного кредитования ПАО Сбербанк применяет метод реструктуризации просроченной задолженности 5-ой категории качества по ипотечному жилищному кредитованию, так как она представляет более высокий уровень риска для банка. В кредитном портфеле ПАО Сбербанк происходит рост ипотечных жилищных кредитов 5-ой категории качества. По данной категории формируется наибольший объем резервных сумм. Так, по итогам 2020 года размер резерва на возможные потери по ссудам по 5-ой категории качества ипотечных жилищных кредитов составил 62% от общего размера резерва по кредитному портфелю физических лиц ПАО Сбербанк.