Файл: Ипотечное кредитование в России (Понятие ипотечного кредитования).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Ипотека является одним из правовых институтов, которые способны обеспечить эффективное функционирование рыночных институтов.

Актуальность данной темы обусловлена тем, что активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан. Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности. Это подтверждается тем что даже во время упадка экономики в связи политической ситуацией в стране в 2015 году брали ипотеку, меньше чем в 2014, но брали .Например: Объем ипотечного кредитования физических лиц в 2014 году, составил 1537,55 млрд. рублей, а в 2015 - 971,9 млрд. рублей.^[1]

Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. А приобретение собственного жилья, это одна из главных потребностей любой семьи.

Исследование ситуации сформировавшейся в области жилья, сложный характер проблемы жилища, серьезная обусловленность социально-экономической стабильности от их урегулирования, надобность принятия необходимых мер, направленных на радикальное изменение обстановки с обеспеченностью людей жильем, запрашивает вкладывания системе ипотечного кредитования положения президентской программы.

Началом для достижения целей государственной жилищной политики служит система ипотечного жилищного кредитования.^[2]

Предметом курсовой работы является - ипотечное кредитование

Объектом курсовой работы является - рынок ипотечного кредитования

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, раскрытие особенно важных проблем в функционировании ипотечного кредитования в РФ и разбор возможных способов их решения

Задачи курсовой работы:

1.Раскрыть понятие ипотеки;

2.Выявить её основные характеристики и функции;

3.Выявить проблемы и пути их решения в ипотечном кредитовании.

4.Провести анализ ипотечного кредитования

Методы исследования. Для решения определенных задач, достижения цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы причино-следственного анализа, методы сравнительного анализа.

---

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1.Понятие и особенности ипотечного кредитования.

Ипотека - это имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). ^[3]

Ипотечный кредит - целевой долгосрочный кредит на покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде. Также залогом может выступать недвижимость, имеющаяся в собственности у заемщика.

При разборе ипотеки как части экономической системы нужно выделить три наиболее важные свойства:

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:^[4]

1) Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2) Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3) Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Отдельно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Итак, функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и прочее.

Можно раскрыть следующие отличительные черты ипотечного кредита, такие как:

---

1.Срок ипотеки.

2.Сумма займа.

3.Возможность досрочного погашения.

4.Поддержка государства льготами и спец программами.

Срок кредитования по ипотеке согласуется между банком и заемщиком в и может достигать до 30 лет. В распространенном виде этот параметр зависит от 3-х ключевых факторов:

- возраст заемщика

- уровень кредитоспособности

- сумма займа

Конкретно эти показатели прямым образом влияют на минимально и максимальный возможный период погашения задолженности. Кредитный учреждения в соответствии с реализуемой политикой стараются равномерно распределять финансовую нагрузку на клиента. Для этого ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 40-60% от общего объема семейного бюджета.

Конкретные сроки погашения займа зависят от сложившейся ситуации. Например, люди в молодом возрасте с высоким доходом могут рассчитывать на максимальный срок кредитования, а клиенты же пред пенсионного возраста, наоборот, на минимальный.

Сумма ипотечных кредитов в российском банковском сегодня колеблется в интервале от 300-400 тысяч до десятков и даже сотен миллионов рублей. Одобренная по поданной заявке сумма зависит от целого ряда факторов, включая доход заемщика, занятость, отношение к привилегированным

категориям клиентов, оценочную стоимость недвижимости, местоположение, выбранный кредитный продукт и т.д.^[5]

Относительно высокая величина кредита обусловлена необоснованно высокими ценами на недвижимость в РФ. За одну и ту же сумму в различных субъектах федерации и муниципальных образованиях можно приобрести совершенно разные по многим характеристикам объекты. В крупном мегаполисе за несколько миллионов рублей это будет маленькая однокомнатная квартира , а в небольшом городке на окраине региона, наоборот, комфортное жилье достаточной площади.

Законодательство РФ не запрещает досрочно погашать кредиты, в том числе и ипотечные. Банк обязан принять от клиента досрочный платеж без каких-либо штрафов и комиссий. Единственным нюансом здесь может быть необходимость заблаговременного уведомления кредитной организации о предстоящем платеже вне графика. Для этого потребуется заранее написать заявление в произвольной форме с указанием даты и суммы платежа.

После досрочного погашения ипотечного займа проценты пересчитаются в пользу заемщика (в сторону уменьшения).

Жилищная политика на государственном уровне выстроена, как одна из приоритетных сфер развития российской экономики и общества. Государство с помощью специальных ипотечных и льготных жилищных программ дает возможность социально-незащищенным слоям населения, которые не имеют возможности самостоятельно приобрести собственное жилье.

---

Выработаны и успешно применяются программы помощи по выдачи ипотеки для военнослужащих, молодых семей с детьми, работников бюджетной сферы, инвалидов и другие нуждающиеся группы людей.^[6]

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, так как на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят характерные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

Иной не менее важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередных заемщиков.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между ^[7]инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования на первичном рынке может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями принимают решение приобрести жилую недвижимость посредством ипотеки.

Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, они являются стандартными

Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам

Наличие собственных средств для внесения первоначального взноса.

Наличие постоянной работы в том регионе, где проживает заемщик.

Наличие достаточного совокупного дохода на семью для погашения. кредита.

(Рисунок 1)^[8]

Оформление ипотечного кредита - многоэтапный процесс

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта часть больше, например, 40-60%, то такой кредит уже превращается в рискованный.

---

Кроме заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами. Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка, но, как правило, он включает в себя документы Которые предоставлены в таблице 1.

Перечень документов:
Документы Заемщика/Созаемщика	Примечания
Паспорт (все страницы)	Копия всех страниц
Страховое свидетельство гос. Пенсионного страхования	Копия
Документ об образовании(аттестат, диплом и т.п)	Копии
Военный билет( при наличии)	Копия всех заполненных страниц
Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика/Созаемщика
Паспорт супруга	Копия 2,3,4,5,6,12,14 страниц
Свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака.	Копия
Свидетельство о рождении детей	Копия всех страниц
Свидетельство о смерти, детей, супругов.	Копия
Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика/ Созаемщика
Трудовая книжка Заемщика/ Созаемщика. Трудовой контракт с места дополнительной работы.	Заверенные работодателем копии всех страниц
Справка с места основной (дополнительной ) работы о размере дохода, за последние 6 месяцев. Иные документы о фактически получаемых доходах	Оригиналы

(Таблица 1)

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение.

Выбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после.

Оформление кредитного и других договоров по сделке — главный этап процедуры ипотечного кредитования. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор страхования включает страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.

---