Файл: Анализ рынка ипотечного кредитования и его роль в экономике Российской Федерации.pdf

^[6]Социальная ипотека – комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. Существует несколько форм социальной ипотеки:

- Ипотечное кредитование с субсидией в виде пониженной процентной ставки;

- ипотечные программы, при которых субсидия дается на часть стоимости квартиры;

- продажа государственных квартир из фонда социального жилья по льготной цене в кредит.

В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например, для молодых семей и для бюджетников - молодых учителей и ученых, а также для военнослужащих.

Ипотека молодым семьям

Ипотека по федеральной программе «Молодой семье - доступное жилье» предназначена для молодежи, т. е. предполагается, что каждому члену семьи нет 35 лет. Кроме того, программа устанавливает ряд ограничений. Семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. На двоих человек полагается выделение 42 кв. метров, если детей нет, а если есть - 18 кв. метров на человека. Размер помощи молодым семьям определяется исходя из стоимости жилья в регионе.

Базовые показатели размера субсидии по программе «Молодой семье - доступное жилье» составляют: до 30% от средней стоимости жилья для молодых семей без детей и до 35% - с детьми. В ряде банков разработаны собственные программы социальной ипотеки молодым. Например, в Сбербанке России существует программа «Молодая семья» с более низкими процентными ставками по сравнению с базовыми условиями кредитования.

В то же время многие банки не выделяют молодые семьи в отдельную социальную группу при ипотечном кредитовании. Тем не менее большинство долгосрочных программ рассчитаны на молодых.

Военная ипотека

На сегодняшний день в нашей стране действует федеральная программа под названием «Военная ипотека». Суть ее заключается в том, что военнослужащие, принимающие участие в военной ипотеке, каждый год получают на свой специальный счет субсидию. Средства, накопленные на этом счете, могут быть использованы для внесения первоначального взноса при покупке жилья по программе военной ипотеки. Например, в ипотечных программах для военных участвуют следующие кредитные организации: Газпромбанк, Связь-Банк, банк «Зенит».

В целом, можно констатировать, что несмотря на существование целого комплекса государственных социальных программ, круг потенциальных пользователей социальной ипотеки крайне невелик, и в современных условиях не имеет выраженной тенденции к увеличению. Социальная ипотека в ее существующем варианте не способна масштабно решать жилищную проблему граждан и в целом оказывать существенное влияние на развитие ипотечного кредитования в стране. . Для уверенного роста ипотечного кредитования в стране и реального увеличения его доступности, необходимо, во-первых, расширить круг пользователей социальной ипотеки, уходя от «нуждающихся» слоев населения, вплоть до предоставления льготных ипотечных кредитов всем категориям дееспособных граждан с минимальным набором требований к ним как к потенциальным заемщикам. Во-вторых, необходима разработка и реализация механизмов господдержки региональных ипотечных рынков на основе системной дифференциации регионов РФ.

---

В заключении хотелось бы сказать, что основной задачей государства в становлении системы ипотечного кредитования — это создание законодательной базы и нормативное регулирование ипотеки с целью снижения рисков и повышения доступности жилья для населения. Все существующие на сегодняшний день проблемы на рынке ипотечного кредитования лишний раз подчеркивают роль государственного регулирования в данном секторе экономике — возможно, доминирующую роль в кризисных условиях

Завершая первую, можно выделить некоторые аспекты рынка ипотечного кредитования и ИЖК в целом. Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. Первичный и вторичный рынки недвижимости и их влияние друг на друга Первичный рынок — совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами. Вторичный рынок — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящихся уже в эксплуатации.

Итак, специальная ипотека - это комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. Существует несколько форм социальной ипотеки:

- Ипотечное кредитование с субсидией в виде пониженной процентной ставки;

- ипотечные программы, при которых субсидия дается на часть стоимости квартиры;

- продажа государственных квартир из фонда социального жилья по льготной цене в кредит.

2. Состояние рынка ипотечного кредитования

2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в РФ

Российский ипотечный рынок на сегодня уже можно назвать вполне состоявшимся – устоялось законодательство, население разобралось с «правилами игры» и активно берет ипотеку. Ипотечное кредитование в нашей стране имеет массу нюансов, ограничений и минусов. Прежде чем заключать договор следует внимательно изучить целый список показателей, условия программ в различных банках и проанализировать их с точки зрения собственной выгоды. Относительно молодой рынок ипотеки РФ имеет отправной своей точкой 1995 год, когда Сбербанк и некоторые банки начали выдачу ипотечных займов населению. Именно с этого периода начинается поступательное развитие рынка, его взлеты и падения. Чтобы понимать состояние сферы банковского ипотечного кредитования, важно обладать сведениями об основных показателях. По данным ЦБ РФ на начало текущего года (1 квартал) в России работает примерно 400 банков, уполномоченных заниматься оформлением ипотечных кредитов. Среди них большинство относится к участникам рынка с высокой надежностью и эффективными результатами работы. Крупнейшими игроками являются:

---

– Сбербанк России;

– ВТБ;

– Газпромбанк;

– т.д.

Каждый из них имеет многолетнюю историю своей деятельности и предлагает потенциальным и действующим клиентам множество вариантов оформления ипотеки. Получить займ можно на покупку собственной квартиры, дома, апартаментов, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. ^[7]

Проведем анализ, в котором рассмотрим жилищное ипотечное кредитование по центральному федеральным округам:

Рисунок 1^[8]. Объем выданных кредитов по РФ

Из этой диаграммы можно понять, что в городе Москва и в Московской обл. займы по ипотечному кредитованию распространены, в центральном федеральном округе 387 933 тыс. выдано ипотечных кредитов из которых в Москве 165 305 тыс, из чего можно сделать вывод, что в Москве и Мск. Области выдано больше половины ипотечных кредитов из всего округа. (Приложение «2») Связано это разным уровнем дохода населения в регионах, что явно отрицательно влияет на развитие ипотечного кредитования в РФ.

В 2018 году выдачи ипотеки возросли на 48% и показали рекордный объем 3 трлн рублей. Объем ипотечного портфеля также вырос на 23%, до 6,3 трлн рублей, тем самым обогнав по темпам прироста другие сегменты розничного кредитования. Спрос на ипотеку в значительной степени сосредоточился в сегменте кредитов с первоначальным взносом менее 20%- их доля выросла с 37 до 46% за 2018 год. Сокращение первоначального взноса и низкие ставки привели к росту среднего размера ипотечного кредита. Однако для должного обслуживания ипотеки в условиях стагнации реальных доходов населения сроки кредитования в 2018-м увеличились – в среднем более чем на год, до 16,6 лет.

В 2020 году цены на первичное жилье имели стабильный рост, и в 2021-м положительная динамика усилится. Увеличивающаяся разница в ценах на первичное и вторичное жилье, а также уменьшение количества новых объектов на рынке привели к опережающему росту спроса на приобретение вторичного жилья: выдачи на готовое жилье прибавили 53 против 38% в сегменте новостроек. Но согласно рейтинговому агентству «Эксперт РА» можно сказать, что в долгосрочной перспективе новый механизм финансирования долевого строительства будет способствовать повышению доверия к рынку первичной недвижимости, что позитивно отразится на спросе на ипотеку в этом сегменте.

Таблица 1

Распределение объема выданных ипотечных кредитов с разбивкой по округам на 01.01.2021 г

---

Федеральный округ	Объем выданных ипотечных кредитов (%)
Центральный	23,2
Северно-Западный	11,9
Южный	7,5
Северо-Кавказский	2,4
Приволжский	25,2
Уральский	11,4
Сибирский	14,1
Дальневосточный	4,2
Крымский	-

Наибольшее снижение объема кредитования из округов РФ зафиксировано в Сибирском федеральном округе, оно достигло 52% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 01.08.2015 года в регионе было выдано кредитов на 61 млрд. рублей против 125,547 млрд. рублей в 2014 году. Среди регионов по темпам снижения выданных с начала года ипотечных кредитов лидерами стали Чукотский автономный округ (59,6%), Республика Бурятия (57,7%), Республика Тыва (56,19%), Томская область (55,41%), Омская область (54,19%), Новосибирская область (54,18%), Республика Коми (53,36%), Иркутская область (52,38%), Красноярский край (52,22%), Москва (50,93%).

Рисунок 2. Динамика средневзвешенных процентных ставок по ИЖК в рублях

Анализируя динамику изменения процентной ставки по выданным ипотечным кредитам за период с 2017 по 2020 г. надо отметить, что самый высокий уровень сложился по итогам 2017 г. (9,79%). Самый низкий уровень процентных ставок по рублевым кредитам сложился в 2020 г. – 7,38%.

Рисунок 3. Динамика задолженности по ИЖК, млн руб.

За рассмотренный период мы наблюдаем активную тенденцию к росту, и с каждым годом задолженность увеличивается в среднем на 625 миллиардов рублей в год. Если сравнивать показатели за 2011 год и 2015 год, то мы наблюдаем увеличение задолженности по предоставленным рублевым кредитам почти в 2,7 раза. Такое увеличение связано с тем, что многие банки после кризиса стали предлагать продукты по перекредитованию в рублях. Динамика доли задолженности по ИЖК в сумме задолженности по кредитам физических лиц показана на рисунке

Таким образом, основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: снижение реально располагаемых доходов населения, падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, высокий реальный уровень инфляции – все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования.

Можно утверждать, что потенциал ипотечного жилищного кредитования в России используется далеко не полностью, в сравнении с зарубежными странами. Объемы выданных ипотечных жилищных кредитов росли на протяжении пяти последних лет, изменив эту тенденцию лишь в 2015 году. В ближайшие годы ожидается рост процентной ставки по данному виду кредита, что вызвано ростом риска невозврата кредитов и инфляционными процессами в стране. В долгосрочной перспективе рынок ипотеки очень зависит от реальных доходов населения.

---

2.2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ и пути решения

В 2019 году ипотека в банках России поменялась, как условии кредитования, так и проценты. Давайте рассмотрим нововведения. В 2019 году в среднем процентная ставка повысилась от 0,5 до 1%. При этом ставка в 9% является уже менее привлекательной для клиентов, а 10% – критическая для большего населения России . Процентная ставка зависит от истории кредитования клиента, раннего участия в страховых программах, а также документах, которые подтверждают материальную и финансовую состоятельность. С 14 января 2019 года Сбербанк России снизил процентную ставку по ипотеке на 1%. Такое повышение затронуло ипотеку с первоначальным взносом более 20%, а на 1,2 процента выросла ставка по кредитованию со взносом меньше 20%. Единственными, кого не коснулось это изменение, являются военные и семьи с государственной поддержкой.

Таблица 1.

Ипотечное кредитование Сбербанка^[9]

Программа	Ставка от %
В строящемся доме	от 7,3%
Готовое жилье (на вторичном рынке)	от 8%
Рефинансирование ипотеки других банков	9,7%
Военная ипотека	7,9%

С 1 января 2019 года ВТБ снизил свою ипотечную ставку на 0,6%. Сейчас процентная ставка составляет 7,4%.

Таблица 2.

Информация по ипотечным ставкам в ВТБ^[10]

Программа	Ставка от %
Новостройка	от 7,4%
Готовое жилье (на вторичном рынке)	от 7,4%
Рефинансирование ипотеки других банков	от 8%
Ипотека для военных	от 7,3%

Несмотря на эти установленные нормы ипотечных ставок, все же процент рассчитывается индивидуально. Учитываются следующие факторы: 1) платежеспособность; 2) выбранная программа; 3) финансовое состояние заемщика; 4) являетесь ли вы клиентом банка. На сегодняшний день ставка на ипотеку в Газпромбанке не самая выгодная. Так как этот банк – государственный, то здесь есть много льготных категорий. Уменьшенные ставки могут получить: 1) сотрудники Газпромбанка; 2) работники Газпрома или те люди, которые как-то с ним связаны; 3) крупные предприятия ТЭК и другие. Более детальную информацию по ставкам вы можете посмотреть в таблице.

---