Файл: Анализ рынка ипотечного кредитования и его роль в экономике Российской Федерации.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Ипотека является одним из правовых институтов, которые способны обеспечить эффективное функционирование рыночных институтов.

Актуальность данной темы обусловлена тем, что активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан. Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. А приобретение собственного жилья, это одна из главных потребностей любой семьи.

Исследование ситуации сформировавшейся в области жилья, сложный характер проблемы жилища, серьезная обусловленность социально-экономической стабильности от их урегулирования, надобность принятия необходимых мер, направленных на радикальное изменение обстановки с обеспеченностью людей жильем, запрашивает вкладывания системе ипотечного кредитования положения президентской программы.

Началом для достижения целей государственной жилищной политики служит система ипотечного жилищного кредитования.

Предметом курсовой работы является - ипотечное кредитование

Объектом курсовой работы является - рынок ипотечного кредитования

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, раскрытие особенно важных проблем в функционировании ипотечного кредитования в РФ и разбор возможных способов их решения

Задачи курсовой работы:

1.Раскрыть понятие рынка ипотечного кредитования;

2.Выявить её основные характеристики и функции;

3. Провести анализ ипотечного кредитования

4. Выявить проблемы и пути их решения в ипотечном кредитовании.

Методы исследования. Для решения определенных задач, достижения цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы причинно-следственного анализа, методы сравнительного анализа.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

---

1.1. Понятие рынка ипотечного кредитования

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости.^[1]

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона появления закладных, обеспеченных объектом недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать превращение в ликвидную (денежную) форму ^[2]имущественных прав на недвижимость залогодателя и возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

---

Схема деятельности Федерального ипотечного агентства на ипотечном рынке России представлена в приложении 1

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. Агентство получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК через свои региональные представительства выкупает закладные у банков. На регионы приходится 60% ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг – это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита:

между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГУ ФСР;

между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГУ ФСР;

заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитный договор и договор ипотечного кредитования заключаются между банком (кредитором) и заемщиком. Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

---

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных выше рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

В заключении первой главы хотелось бы сказать, что рынок ипотечного кредитования – это взаимосвязанная система между элементами рынка:

- Первичный ипотечный рынок - рынок кредитов, который основан на взаимоотношениях и обязательствах кредитора и заемщика. Его участники - это граждане и банки, кредиторы, ипотечные компании, выдающие долгосрочные займы под залог недвижимости. Для упрощения взаимоотношений между участниками существует вторичный рынок.

- Вторичный рынок - рынок ипотечных документов, которые продаются под заклад от организации, их выпускающей к другим инвесторам. Ипотека здесь предстает уже как закладная, подтверждающая право собственности на конкретное жилье. С помощью вторичного рынка финансы перенаправляются в ипотечный кредит. Этот рынок также подразделяется на первичный и вторичный: в первичном бумаги размещены у кредиторов, а вторичный помогает пустить их в обиход. Благодаря вторичному рынку возрастает спрос на ценные бумаги.

Рынок недвижимости - основа ипотечного кредитования, без него существование первых двух рынков не представляется возможным.

1.2 Роль государства в функционировании рынка ипотечного кредитования

Важной функцией ипотечного кредитования является развитие рынка недвижимости и банковской сферы. Банки постоянно улучшают ипотечные программы для населения, снижают процентные ставки и занимаются привлечением новых клиентов. Благодаря активным действиям банков ипотечное кредитование так популярно в современных условиях

---

Современные условия рынка ипотечного кредитования России характеризуются развитием важных социально-ориентированных программ, таких как военная ипотека, ипотека с использованием материнского капитала. Материнский капитал — форма государственной поддержки для семей, в которых родился ребенок или его усыновили. Также выплаты происходят и на последующих детей. В 2020 году его впервые за последние 4 года проиндексировали. Таким образом, семья может рассчитывать на финансовую помощь от государства в размере 466 617 рублей уже на первенца^[3]. Социально значимые программы являются одним из направлений тенденций развития ипотеки в России. Очевидно, что заемщики хотят снизить процентные ставки, выплаты, сумму долга. Еще одним способом уменьшить сумму кредита является использование права на налоговый вычет. Налоговые вычеты относятся на сумму выплаченных процентов по целевому ипотечному кредиту. Государство может выплатить гражданам 13% от всех выплаченных процентов по ипотеке. Максимальная сумма, которую можно получить по налоговому вычету на текущий год составит 390 000 рублей. Такую сумму государство дает при покупке недвижимого имущества (до 3 млн руб.) ^[4]

Государство также разрабатывает меры по поддержке населения, развитию ипотечного кредитования. Появилась новая программа «Господдержка 2020» по выдаче ипотеки на покупку строящегося или готового жилья от застройщика. 24 апреля 2020 года Центральный банк снизил ключевую ставку по процентам. На это снижение ЦБ подвигли пандемия и падение цен на нефть. Ипотечное кредитование столкнулось с тенденцией снижения ставок. Зарубежные и отечественные аналитики предсказывают, что к концу этого года ключевая ставка по ипотеке снизится до 8,5%. Банки будут вынуждены следовать этой тенденции по нескольким объективным причинам. Во-первых, конкурентный рынок, который растет с каждым годом. Борьба за потенциального клиента в данной сфере колоссальная, а заемщики становятся избирательными и требовательными. Во-вторых, из-за тенденции к снижению ставок в числе лидирующих программ по количеству заявок и участников станут программы по рефинансированию кредитов. Люди, которые брали ипотечные кредиты годами ранее по менее выгодным условиям, захотят снизить финансовую нагрузку и станут движущим звеном таких программ

В сложившейся ситуации в мире многие столкнулись с тем, что оказались запертыми в четырех стенах. Далеко не у всех оказалась загородная недвижимость, о которой сейчас мечтает большое количество людей. По опросу ВЦИОМ, около 60%^[5] выразили желание иметь загородный дом. Во многих банках существуют программы на покупку загородной недвижимости, однако получить ипотечный кредит с такой целью сложнее, чем ипотеку на квартиру. Таким образом, спрос на недвижимость за городом и частные дома вырастет. Банки будут предлагать более выгодные ипотечные условия по данным программам.

---