Файл: Перспективы развития ипотечного кредитования в России.pdf

Социальная ипотека в Москве

В рамках программы «социальной ипотеки» Москва готова предоставить своим жителям, которым необходимо улучшения нынешних жилищных условий, возможность приобрести жилые (Дом, квартиру,) находящиеся в собственности у города Москвы, по льготной стоимости на основании договоров купли-продажи с использованием ипотечного кредитования. Цена такой недвижимости зачастую существенно ниже рыночной цены аналогичных помещений, не принадлежащих городу и реализуемых в рамках жилищных программ. Выкупная стоимость недвижимости рассчитывается на основании утвержденной правительством методики с учетом количества лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличия права на льготы при приобретении жилья.

Социальная ипотека предоставляется жителям города Москвы в возрасте от 18 до, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий. Заемщику необходимо получить положительное решение банка о выдаче кредита в необходимом для покупки квартиры размере

Ставка 6,5% для всех граждан РФ. С 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года можно купить жилье у застройщика в ипотеку с льготной ставкой. В условиях этой программы нет требований к возрасту заемщика, его семейному положению и наличию детей. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей. Минимальный взнос — 15%. 

Ипотека по федеральной программе «Молодой семье - доступное жилье» предназначена для молодежи, т. е. предполагается, что каждому члену семьи нет 35 лет. Кроме того, программа устанавливает ряд ограничений. Семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. На двоих человек полагается выделение 42 кв. метров, если детей нет, а если есть - 18 кв. метров на человека. Размер помощи молодым семьям определяется исходя из стоимости жилья в регионе.

Базовые показатели размера субсидии по программе «Молодой семье - доступное жилье» составляют: до 30% от средней стоимости жилья для молодых семей без детей и до 35% - с детьми. Например, в Сбербанке России существует программа «Молодая семья» с более низкими процентными ставками по сравнению с базовыми условиями кредитования.

Семейная ипотека

В 2018 году государством была запущена льготная ипотечная программа для семей, у которых в течение 2018-2022 годов родится второй и/или последующий ребенок. Механизм ее действия подразумевает субсидирование процентной ставки по кредиту в течение трех-восьми лет (в зависимости от количества детей) на уровне 6% годовых. После окончания срока субсидирования ставка устанавливается на уровне ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения кредита, увеличенной на 2 процентных пункта.

Ипотека в счет материнского капитала

После рождения второго ребенка семья может рассчитывать на погашение части задолженности по ипотеке за счет средств из материнского капитала. В то же время материнский капитал выплачивается только через три года после рождения второго ребенка. Программами большинства банков предусмотрена также возможность учета средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса.

Ипотека молодым специалистам

Так же, существуют государственные региональные программы, рассчитанные на молодых специалистов, работающих в бюджетных сферах. Так, для врачей и учителей предусмотрены льготы по процентным ставкам, а также специальные условия по накоплению первоначальных взносов. Как взять государственную ипотеку, можно узнать в местных органах власти.

Ставка 3% для покупки жилья в сельской местности. Еще одну программу можно использовать для покупки или строительства жилья в сельской местности. Исключения — Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Требований к возрасту и семейному положению заемщика нет. Для Дальнего Востока, Ямало-Ненецкого автономного округа и Ленинградской области максимальная сумма кредита по льготной ставке составляет 5 млн рублей, для остальных регионов — до 3 млн рублей. Срок ипотеки — до 25 лет, минимальный взнос — 10%.  На основании Постановление Правительства РФ от 30.11.19 г. № 1567

1.3 Проблемы ипотечного кредитования в России сегодня

На сегодняшний день с учетом эпидемии корона вируса происходят значительные изменения в различных сферах и жизнедеятельности человека. Так отдоим из самых значительных изменений перенесла на себе ипотека. Стоит обговорить заранее что в период карантина многие люди потеряли доход, и у многих из них могла быть ипотека. Так практически всем банкам пришлось изменять условия выдачи ипотеки, внедрять новые системы ее выплаты, а также решить ряд других проблем, связанных с ипотечным кредитованием. Ипотечный кредит предусматривает длительный период взаимоотношений заемщика и кредитора (банка). Одним из главных условий надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне сложно.

Одной из основных проблем развитияm ипотечного жилищного

кредитования на сегодняшний день является нестабильная экономическая

ситуация в стране. Т.к. ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, банкам, которые предлагают такие длительные проекты, требуется гарантия

экономической стабильности. Да и не только банки, но и заемщики хотят быть уверенными в том, что смогут выплачивать кредит в течение длительного периода времени.

Экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом. Поэтому предоставление долгосрочных кредитов для банков нашей страны связано с большими рисками. И для того, чтобы обезопасить себя, банки повышают процентные ставки по кредитам. Поэтому, отсюда вытекает следующая проблема ипотечного жилищного кредитования, которая заключается в завышенных процентных ставках по кредиту. На сегодняшний день уровень процентных ставок по ипотечным кредитам у нас в стране достаточно высокий, по сравнению с некоторыми зарубежными странами.

В виду отсутствия такой стабильности и, напротив, в условиях периодичных взлетов и падений на фоне кризисов, рассматриваемый рынок кредитования, к сожалению, имеет целый ряд проблем. Рассмотрим их подробнее.

Инфляция представляет одну из самых важных проблем. Несмотря на то, что власти делают постоянные заявления о снижении темпов инфляции в стране, уровень ее по-прежнему достаточно высок и имеет свойство к колебанию. Инфляционные процессы прямым образом негативно влияют на развитие системы ипотечного кредитования, так как подразумевают обесценивание денег. В результате, стоимость привлечения средств для банков не снижается.

В РФ темпы роста доходов населения всегда были ниже темпов роста инфляции. У банков на фоне таких процессов появляются свои проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, не желающих держать свои средства на депозитах, процент по которым не покрывает текущий прирост цен. Из-за инфляции развитие ипотеки осуществляется по пути отдельного предложения для избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем дохода и постоянной занятостью, а не как массовый продукт для всех.

Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски также относятся к проблемам ипотечного кредитования в России.

Рынок строительства жилья по сей день имеет массу проблем с прозрачностью и законодательного регулирования. Из-за того, что рынке действует ограниченное количество строительных компаний-монополий, занимающихся возведением новостроек, между застройщиками попросту отсутствует настоящая конкуренция. В результате потребители получают искусственно завышенные цены на объекты недвижимости и их постоянное удержание.

Только тогда, когда на рынок войдут новые строительные компании, готовые предложить потенциальным покупателям интересные проекты по адекватным ценам, когда они начнут конкурировать между собой за объемы реализации и когда рынок долевого строительства перестанет быть таким непрозрачным, тогда цены на недвижимость в соответствии с этим снизятся и позволят приобретать квартиры за счет ипотеки с не такой кредитной нагрузкой, которая существует сегодня.

Развитая система создания крупными девелоперами мелких компаний-дочек, являющихся по сути тем же субъектом, отсутствие прозрачности в финансовой и управленческой отчетности, вероятность банкротства компании и получения в итоге недостроенного дома, сомнительное качество строящегося жилья – все это является высокими рисками российского рынка новостроек.

А при оформлении такой квартиры в ипотеку риск удваивается.

Существующие изменения в 214 ФЗ проблемы ипотечного кредитования в новостройке не решат, а только взвинтят цены за счет ухода последних мелких игроков с рынка.

Низкая платежеспособность и серый доход не маловажная проблема, которая влияет на рынок ипотечного кредитования.

Одним из ключевых ограничений в развитии российского ипотечного рынка является низкая платежеспособность основной доли населения, которая делает жилищный займ и приобретение собственного жилья практически недоступным.

Средняя заработная плата по данным Росстата в Москве на начало 2018 г. составляет 97 тысяч рублей. По регионам эти цифры варьируются, но усредненное значение составляет около 44 тысяч рублей. Для человека с таким доходом кредитное бремя будет довольно тяжелым.

Так как получение ипотечного кредита невозможно сегодня без оплаты первоначального взноса, то накопить 15-30% от стоимости приобретаемой квартиры для рядового жителя нашего государства крайне сложно. Некоторые клиенты для этой цели специально оформляют дополнительный потребительский кредит, продают иное имущество, занимают деньги в долг. То есть наряду с высокими процентными ставками не последнюю роль играет невозможность накопить первоначальный взнос.

Любой банк функционирует, преследуя своей целью извлечение максимальной прибыли, получаемой, как многие думают, только путем составления кредитного портфеля. В кредитный портфель помимо ипотеки входят потребительские займы, автокредиты и т.д.

Однако помимо дохода, получаемого от клиентов за предоставление заемных средств, финансовые организации могут иметь альтернативные варианты вложений своих денег. К ним относятся инструменты фондового рынка и распространение государственных программ льготного ипотечного кредитования. Именно они подпитывают и финансируют текущий кредитный портфель российских банков.

Ипотечное кредитование предполагает длительный срок возврата заемных средств и долгий период окупаемости оформленной сделки (в среднем ипотека в РФ оформляется на 15-20 лет). И в этом смысле ипотека для банков менее выгодна.

Покупка и продажа ценных бумаг сегодня имеет массу сложностей, связанных с отсутствием должной законодательной базой и повышенными рисками, которые кредитные организации берут на себя в условиях колебаний экономики.

Когда рынок насытится другими продуктами, то очередь дойдет и до ипотеки.

Одна из основных проблема – это недостаточная платежеспособность населения. Минэкономразвития РФ выводя статистику говорит что лишь 10% населения нашей страны на сегодняшний могут позволить себе взять ипотеку даже на самых выгодных условиях кредитования. Чуть менее половины населения нашей страны нуждаются в улучшении своих жилищных условий. И поэтому, заемщики, желая получить ипотечный кредит, указывают в документах завышенные доходы, вследствие чего у них возникают проблемы с выплатой по кредиту. Для того чтобы у граждан была возможность ежемесячно платить по кредиту и при этом поддерживать оптимальный уровень жизни своей семьи, их семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-3 раза. Поэтому для большинства граждан нашей страны ипотечное кредитование недоступно.

Статистика приводит удручающие цифры: не более 10% российских граждан имеют в собственности жилье, превышающее 18 кв. м. на одного человека. И это при том что жилой фонд имеет свойство устаревать, ветшать и требовать капитального ремонта.

В России сейчас наблюдается острая нехватка жилья – лишь 1% имеют собственные средства для покупки собственной жилплощади и около 20 миллионов человек испытывают крайнюю необходимость в решении жилищного вопроса.

Даже действующие госпрограммы поддержки социально-незащищенного населения в вопросах улучшения жилищных условиях не спасают ситуацию. Многие люди продолжают снимать жилье или проживать в непригодных квартирах и домах. Обычная ипотека по-прежнему остается для них недоступной