Файл: Нотариат : основы.pdf

Дока за те льность и пра воме рность пра ва  собстве нности може т обе спе чива ться са мыми ра зличными орга на ми. Ве дь для уча стников рынка  не движимости в коне чном сче те  не  ва жно, кто и ка к удостове ряе т либо ре гистрируе т пра во собстве нности на  не движимость, ке м осуще ствляе тся да нна я де яте льность. Для них ва же н тот урове нь пра вовых га ра нтий, который обе спе чит ста бильность и бе сспорность пра ва  собстве нности. Ве дь ни одна  пра вова я и орга низа ционна я систе ма  не  може т обе спе чива ть в свое й де яте льности 100% КПД. Поэтому пе ре д на ми стоит за да ча  созда ния та кой систе мы, котора я бы минимизирова ла  риски уча стников рынка  не движимости, способствова ла  бы быстрому устра не нию поме х и пре пятствий в ре а лиза ции их за конных пра в, эффе ктивному ра зре ше нию споров и возме ще нию причине нного уще рба .

До вве де ния в де йствие  Фе де ра льного за кона  «О ре гистра ции пра в на  не движимое  имуще ство и сде лок с ним» орга низа ционна я систе ма , обе спе чива юща я га ра нтии уча стников рынка  не движимости, строила сь сле дующим обра зом сообра зно дина мике  вза имоде йствия уча стников гра жда нского оборота  при за ключе нии сде лки с не движимостью. Ра зде лялись две  ра зные  и соде ржа те льные  юридиче ские  проце дуры: (1) согла сова ния условий сде лки и е е  за ключе ния и (2) е е  ре гистра ции, осуще ствлявше йся уполномоче нными на  то орга на ми.

Пе рва я проце дура  - согла сова ние  условий сде лки и е е  за ключе ние  с уча стие м гра жда н происходит путе м ока за ния пра вовой помощи сторона м сде лки нота риусом, который в ра мка х нота риа льного производства , во-пе рвых, обе спе чива е т прове рку за конности условий сде лки, прове ряе т на личие  все го не обходимого фа ктиче ского соста ва  и подтве ржде ние е го докуме нта ми, во-вторых, долже н прове рить истинное  воле изъявле ние  сторон, понима ние  ими зна че ния своих де йствий, ра зъяснить пра вовые  после дствия сове рша е мых де йствий, прове рить де е способность. Все  это охва тыва е тся понятие м нота риа льного удостове ре ния, ра мки которого уста новле ны Основа ми за конода те льства  РФ о нота риа те  и ника к не  сводятся вопре ки ст. 163 ГК только к сове рше нию удостове рите льной на дписи нота риусом.

Втора я проце дура  - ре гистра ция осуще ствляла сь ра зличными учре жде ниями либо унита рными пре дприятиями, входящими в систе му орга нов ме стного са моупра вле ния.

Поскольку нота риа льное  удостове ре ние  ста новится не обяза те льным, то те  функции, которые  выполнял нота риус, долже н выполнять хотя бы ча стично госуда рстве нный ре гистра тор. Поэтому сра вним моде ль юридиче ской де яте льности, осуще ствляе мой нота риусом в ра мка х нота риа льного производства  и ре гистра тором в ра мка х проце дуры ре гистра ции: что обще го и отличного в их де яте льности, ка кие  пробе лы нота риа льной де яте льности восполняются госуда рстве нным ре гистра тором и, на оборот, ка кие  юридиче ски зна чимые  де йствия отсутствуют либо в де яте льности ре гистра тора , либо в де яте льности нота риуса  и ре гистра тора  одновре ме нно. Име нно та кой сра вните льный а на лиз функций и полномочий нота риуса  и та кого нового субъе кта , ка к ре гистра тор, в гра жда нском обороте  може т быть плодотворным и позволит увиде ть на м не доста тки и достоинства  той или иной юридиче ской проце дуры.

Пре жде  все го, можно обна ружить зна чите льное  сходство основных соста вляющих де яте льности нота риуса  и ре гистра тора . Та к, проце дура  госуда рстве нной ре гистра ции должна  обе спе чива ть пра вовую экспе ртизу докуме нтов и прове рку за конности сде лки; ре гистра ция осуще ствляе тся путе м сове рше ния спе циа льной ре гистра ционной на дписи на  докуме нте , выра жа юще м соде ржа ние  сде лки (а на лог удостове рите льной на дписи нота риуса ); тре бова ния, пре дъявляе мые  к докуме нта м, пре дста вляе мым на  госуда рстве нную ре гистра цию пра в (по ст. 18 Фе де ра льного за кона  «О ре гистра ции пра в на  не движимое  имуще ство и сде лок с ним»), а на логичны и те кстуа льно совпа да ют с тре бова ниями, уста новле нными в ст. 45 Основ за конода те льства  РФ о нота риа те .

Зде сь можно говорить о зна чите льном сходстве  де яте льности госуда рстве нного ре гистра тора  с де яте льностью нота риуса , поэтому можно ска за ть и проще  - произошло за ме ще ние  в этой ча сти функции нота риуса  госуда рстве нным ре гистра тором, де яте льность которого носит по це лому ряду соста вляющих ква зинота риа льный ха ра кте р, фа ктиче ски возрожда е тся госуда рстве нный нота риа т под на зва ние м госуда рстве нной ре гистра ции.

В че м же  ра зличие  нота риа льной и ре гистра ционной де яте льности? Оно в основном сводится к сле дующе му. Нота риа льна я де яте льность функциона льно име е т це лью ра боту ка к с докуме нта ми, та к и с лица ми, обра тившимися для сове рше ния сде лки. Ра бота  нота риуса  - помощь на  ста дии согла сова ния условий сде лки, на личия в не й не  только суще стве нных (че м буде т за нима ться и госуда рстве нный ре гистра тор), но и удобных для сторон фа культа тивных условий, которые  же ла те льно отра зить с уче том сложившихся пра вил и обыкнове ний гра жда нского оборота  в сфе ре  не движимости. Ва жным моме нтом нота риа льной де яте льности являе тся выясне ние  истинной воли сторон, ра зъясне ние  после дствий сове рша е мых юридиче ских де йствий, опре де ле ние  де е способности и понима ния своих де йствий. Та ким обра зом, нота риус ра бота е т ка к с докуме нта ми, та к и с са мими пра вообла да те лями, ка к будущими, та к и суще ствующими. Е го це лью являе тся за щита  экономиче ски и юридиче ски сла бой стороны гра жда нского оборота .

Ре гистра тор в соотве тствии с проце дура ми, уста новле нными Фе де ра льным за коном «О ре гистра ции пра в на  не движимое  имуще ство и сде лок с ним», ра бота е т в основном и пре имуще стве нно с докуме нта ми, с коне чным ре зульта том - са мой сде лкой, прове ряя лишь на личие е е  суще стве нных, обяза те льных условий. Е го ра бота  с са мими пра вообла да те лями сводится только к принятию у них докуме нтов и прове рке  их личности, поскольку стороны должны пе ре да ть ре гистра тору уже  согла сова нный и подписа нный докуме нт.

3.2 Проце дурные  отличия де яте льности нота риуса  и госуда рстве нного ре гистра тора 

Те пе рь оста новимся подробне е  на  отде льных проце дурных отличиях де яте льности нота риуса  и ре гистра тора  в соотве тствии с юридиче ской моде лью де яте льности, уста новле нной Фе де ра льным за коном «О ре гистра ции пра в на  не движимое  имуще ство и сде лок с ним».

Отсутствуе т эта п согла сова ния условий сде лки. Де ло в том, что пра ктиче ское  осуще ствле ние  проце дур за кона , связа нных с ра ботой только с за конче нным докуме нтом, когда  ра бота  проводится не  при сторона х, а  в их отсутствие , после  принятия докуме нтов на  ре гистра цию, приве де т к тому, что ре гистра ция буде т суще стве нно за тягива ться помимо и та к доста точно больших сроков ре гистра ции (1 ме сяц). Опре де ле ние  юридиче ской зна чимости обстояте льств, связа нных с возможностью сове рше ния сде лки с не движимостью, тре буе т юридиче ской подготовки (на приме р, согла сие  орга нов опе ки и попе чите льства  на  сове рше ние  сде лки с прива тизирова нной ква ртирой, е сли в не й на  моме нт прива тиза ции прожива л не сове рше нноле тний, име вший в тот моме нт пра во на  прива тиза цию), котора я отсутствуе т у сторон.

Поэтому в любом случа е  в пра ктиче ской де яте льности орга нов ре гистра ции вста нут вопросы, связа нные  с не обходимостью пре два рите льной прора ботки соде ржа ния сде лки. Соотве тствующую ра боту та кого соде ржа ния могут бра ть на  се бя пре жде  все го нота риусы.

Отсутствуе т ра бота  с са мим пра вообла да те ле м - ка к ныне шним, та к и будущим: прове рка  выявле ния истинной воли сторон, понима ния ими зна че ния своих де йствий, моме нта  за блужде ния, что обе спе чива лось за читыва ние м те кста  сде лки нота риусом, вопроса ми и отве та ми уча стников сде лки, выясне ние м понима ния зна че ния своих де йствий, е е  пра вовых после дствий, обсужде ние м не  только суще стве нных, но и фа культа тивных условий сде лки. Подобный пробе л може т восполняться та кже  нота риа льным удостове ре ние м сде лок с не движимостью.

Да нна я пра вова я де яте льность носит доста точно соде ржа те льный ха ра кте р. А на лиз суде бной пра ктики свиде те льствуе т, что в основном в суда х оспа рива ются не  условия за ключе ния сде лки, а е е  исполне ние  одной из сторон.

Упроща е тся проце дура  выда чи дове ре нносте й при ра споряже нии не движимостью, что не  буде т обе спе чива ть в полной ме ре  прове рку за конности юридиче ских де йствий уча стников гра жда нского оборота .

В Фе де ра льном за коне  «О ре гистра ции пра в на  не движимое  имуще ство и сде лок с ним» ве зде  ре чь иде т о том, что пре дста вите ль долже н пре дста вить на дле жа щим обра зом оформле нную дове ре нность (ст. 16 и др.). Но де ло в том, что согла сно ст. 185 ГК та ка я дове ре нность може т быть сове рше на  в простой письме нной форме , поскольку для сде лок по отчужде нию не движимости не  уста новле на  обяза те льна я нота риа льна я форма . Госуда рстве нный ре гистра тор впра ве  принять дове ре нность в простой письме нной форме . То же  са мое  относится и к дове ре нностям на  получе ние  дублика тов утра че нных пра воуста на влива ющих докуме нтов (купли-прода жи, пе ре да чи жилого поме ще ния в собстве нность и т.д.). Та кие  дове ре нности та кже  могут сове рша ться в простой письме нной форме .

Поскольку вве де ние  простой письме нной формы приве ло бы к зна чите льной кримина лиза ции рынка  не движимости, то зде сь пра ктика  стихийно пошла  по пути использова ния в основном нота риа льно удостове ре нных дове ре нносте й либо тре бова ния о явке  на  госуда рстве нную ре гистра цию все х уча стников сде лки.

Проце дура  госуда рстве нной ре гистра ции може т суще стве нно за ме длить гра жда нский оборот в сфе ре  не движимости, на приме р связа нный с ипоте чным кре дитова ние м, когда  приобре та е тся ква ртира , котора я должна  быть за ложе на  под получе нный кре дит. Кроме  того, уста новле нный ме сячный срок ре гистра ции ипоте ки в обе спе че ние  кре дитного обяза те льства  в условиях совре ме нных дина мичных фина нсовых отноше ний доста точно длите ле н, в особе нности та кой срок буде т за де ржива ть инве стиционные  проце ссы по програ мма м микрокре дитова ния.

Ре гистра ция може т осложнить исполне ние  ва жного и пра ктиче ски суще стве нного условия - опла ту по договору купли-прода жи. Де ло в том, что сде лка  счита е тся сове рше нной с моме нта  ре гистра ции, котора я произойде т по за кону че ре з ме сяц. В этой ситуа ции рискуе т прода ве ц - поскольку при не опла те после  ре гистра ции е му приде тся по суду тре бова ть исполне ния условий сде лки в этой ча сти, ра вно ка к и покупа те ль - е му не ясно, произойде т ре гистра ция либо не т, та к ка к в этом случа е , отда в де ньги, он може т их получить обра тно с большим трудом. Кроме  того, де ло в том, что в совре ме нном гра жда нском обороте  зна чите льна я ча сть сде лок купли-прода жи - это на  са мом де ле  длинные  обме нные  це почки, когда  покупка  возможна  после  пре два рите льной прода жи и т.д. Зде сь длите льные  сроки ре гистра ции будут пре пятствова ть дина мике  гра жда нского оборота .

С це лью минимиза ции после дствий та кого пра вового ре гла ме нта  не обходимо вве сти проце дуры ускоре нной ре гистра ции для нота риа льно удостове ре нных сде лок, пре доста вле ние  на  пе риод ре гистра ции га ра нтий по опла те  сторона м со стороны фирм не движимости, которые  в этом случа е  должны быть доста точно крупными, и т.д.

Ре гистра тор в соотве тствии с юридиче ской моде лью свое й де яте льности не  ока зыва е т пра вовую помощь гра жда на м, в том числе  бе спла тно. Кроме  того, не  уста новле ны льготы для гра жда н при опла те  сбора  за  ре гистра цию. Нота риусы являются субъе кта ми, на  которых госуда рством возложе на  обяза нность обе спе чива ть ре а лиза цию пра ва  гра жда н на  получе ние  в соотве тствии со ст. 48 Конституции РФ ква лифицирова нной юридиче ской помощи, в том числе  бе спла тной. Ме жду те м ре гистра тор в соотве тствии со свое й моде лью де яте льности та кую помощь не  ока зыва е т, поскольку стороны должны е му пре дста вить уже  готовый и подписа нный те кст сде лки.