Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ХХХХХ, дом 5, стр. 6.pdf

Собственник объекта оценки. ООО «ЗАКАЗЧИКг».

Балансовая стоимость. 28 410 265 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание общей площадью 1500 кв. м с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: ХХХ, находящемся в Центральном административном округе г. Москвы.

Характеристики здания

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого здания 1500 кв.м.

Оцениваемое здание расположено на трех этажах нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ХХХХ проезд, дом 5, стр. 6. К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – ж/б плиты. Здание имеет все инженерные коммуникации: водопровод, канализация, отопление центральное от городских сетей, электричество.

7. Особенности местоположения объекта оценки

Центра́льный администрати́вный о́круг — один из 12 административных округов города Москвы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В округе расположено много театров, почти все московские вокзалы, большинство министерств Российской Федерации, а также Кремль, Дом правительства РФ, Государственная дума, Совет Федерации. Значительную часть территории округа занимают различные офисные здания, на западной окраине округа в том числе расположен ММДЦ «Москва-Сити».

Границы округа почти совпадают с городской чертой города до 1912 года (за исключением районов: «Сокольники», входящего в состав Восточного административного округа, и «Дорогомилово», входящего в состав Западного административного округа).

Красносе́льский райо́н — район города Москвы, входящий в Центральный административный округ. Району соответствует внутригородское муниципальное образование «Красносельское».

Территория района — 429,6 га. По территории района прошла первая в России линия метрополитена.

Православные храмы района входят в состав Богоявленского благочиния Московской городской епархии Русской православной церкви.

Красносельский район получил своё название от села Красного, которое впервые упоминается в 1423 году, в завещании великого князя Василия I, отдавшего во владение сыну Василию «селце оу города оу Москвы над великим прудом». Село располагалось в живописной местности под Москвой с удивительными заливными лугами, в начале дороги, ведущей на Ярославль. Южнее села, этот путь сливался со Стромынской дорогой и далее вёл к Кремлю. При Василии Тёмном село было обустроено и по живописности места получило название Красное, что означало «красивое». В XVIII веке на его месте уже были Красносельские улицы, ныне относящиеся к Центральному округу столицы.

В северо-восточной части района расположен Алексеевский ставропигиальный женский монастырь (бывший Новоалексеевский монастырь) (2-й Красносельский пер., 7). Монастырь был основан в 1358 году на месте нынешнего Храма Христа Спасителя и при начале строительства был переведен на новое место в Красном Селе. В настоящее время территория монастыря рассечена Третьим Транспортным кольцом. Храмы монастыря:

• Храм Всех Святых в Красном селе (1887-91, арх. А. А. Никифоров) в псевдорусском стиле.
• Храм Алексия Человека Божия в Красном селе (1853, арх. М. Д. Быковский) в псевдорусском стиле.

В 500 метрах восточнее монастыря находится один из ярчайших конструктивистских ансамблей - Русаковский, который улица Русаковская разделила на 2 части.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

"Экономика Российской Федерации, по прогнозу, будет постепенно восстанавливаться в 2017 году.

В МВФ подчеркнули, что базовая инфляция "в основном стабильна в странах с формирующимся рынком, а в нескольких из них, таких как Бразилия и Россия, она значительно снизилась".

Ранее эксперты Фонда прогнозировали в нынешнем году в России реальный рост ВВП на уровне 1,4%, причем в перспективе такие же цифры ожидаются и в 2018 году, учитывая более стабильные цены на нефть и смягчение финансовых условий. Дальнейший рост, по их данным, обусловлен прогнозами продолжения стабилизации цен на нефть и их ростом, восстановлением реальных зарплат, стабилизацией банковской системы и ростом прибыли предприятий.

Прогноз цен на нефть

МВФ снизил свой прогноз цен на нефть в 2017-2018 гг. до $51,9 и $52 в связи с высокими уровнями запаса ресурсов в США. 

"Цены на нефть снизились вследствие высоких уровней запасов добытой нефти в США и увеличения предложения, - отмечается в документе. - Средняя цена нефти в долларах США за баррель составляла $42,8 в 2016 году. Предполагаемая цена, основанная на фьючерсных рынках (по состоянию на 1 июня 2017 года), составляет $51,9 в 2017 году и $52 в 2018 году".

Ранее в Фонде исходили из того, что в 2017-2018 годах цены на нефть останутся на уровне около $55 за баррель. Специалисты также подчеркнули, что "если недавнее снижение цен на нефть сохранится, это может дополнительно ухудшить перспективы экспортеров нефти в регионе" Ближнего Востока, Северной Африки, Афганистана и Пакистана.

"Среди развивающихся стран с низкими доходами экспортерам биржевых товаров в основном требуются значительные корректировки для устранения макроэкономических дисбалансов, а для экспортеров топлива эта задача усложняется долговременным снижением цен на нефть", - указали в МВФ.

Рост мировой экономики

МВФ констатирует продолжение ускорения роста мировой экономики и мирового объема производства на 3,5% в 2017 году и 3,6% в 2018 году при 3,2% в прошлом году.

"Ускорение мирового роста продолжается в соответствии с прогнозом апрельского бюллетеня: мировой объем производства, как предполагается, вырастет на 3,5% в 2017 году и 3,6% в 2018 году, - отмечается в документе. - При этом за неизменными прогнозами мирового роста скрываются некоторые отличия вклада в общий рост на уровне стран".

Так, в США прогнозируемый рост экономики будет ниже, чем оценивалось в апреле, "прежде всего ввиду предположения, что налогово-бюджетная политика в дальнейшем будет менее расширительной, чем ранее ожидалось". Экономический рост был также пересмотрен в сторону повышения в Японии и особенно в зоне евро, где "непредвиденные повышения активности в конце 2016 и начале 2017 годов указывают на уверенную динамику".

"Прогнозы роста в Китае также были повышены с учетом высоких показателей первого квартала 2017 года и ожиданий продолжения бюджетной поддержки. Инфляция в странах с развитой экономикой остается сдержанной и в целом ниже целевых показателей; инфляция также снижается в ряде стран с формирующимся рынком, включая Бразилию, Индию и Россию", - говорится в документе.

В странах с развитой экономикой рост в 2017 году составит 2%, в 2018 - 1,9%. В странах с формирующимся рынком и развивающихся странах этот показатель составит 4,6% в 2017 году и 4,8% в 2018 году.

8. Риски экономического роста

МВФ также выделяет и риски "для восстановления экономики, особенно в среднесрочной перспективе". Среди них выделяется "сохраняющаяся неопределенность относительно политики", в том числе "переговоры об отношениях после Brexit" и "налогово-бюджетная политика и регулирование в США". Специалисты также указывают на такие факторы финансовой напряженности, как "рост кредита в Китае, денежно-кредитная политика США, стабильность банков зоны евро и свертывание финансового регулирования". МВФ также указывает и на такие неэкономические факторы, как "геополитическая напряженность, внутренние политические разногласия, низкое качество управления и коррупция", а также изоляционистскую политику - "протекционизм и недостаточные рыночные реформы, препятствующие достижению всеобъемлющего роста".

"Риски относительно прогноза мирового роста в ближайший период представляются в целом сбалансированными, однако они по-прежнему смещены в сторону снижения темпов роста в среднесрочной перспективе", - считают в организации.