Файл: Оценка рыночной стоимости здания общей площадью 650 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1520 кв. м..pdf

ВУЗ: Не указан

Категория: Курсовая работа

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 04.04.2023

Просмотров: 319

Скачиваний: 3

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
  • Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
  • Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
  • Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Таблица 1. Описание количественных и качественных характеристик

Показатель

Значение

Свидетельство о государственной регистрации права на здание

Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.

Вид права

Право собственности на здание

Сегмент рынка недвижимости, в котором может позиционироваться объект оценки:

Коммерческая недвижимость (офисное)

Материал наружных стен

Кирпичные

Материал перекрытий

Железобетонные

Этажность здания

2

Год постройки

1929 г.

Износ

22%

Общая площадь объекта оценки, кв.м.:

650

Фундамент

ленточный железобетонный

Кровля

кровлелон (полимерная мембрана)

Полы

плитка, паркет, ламинат, мрамор

Проемы

Оконные: пластик, алюминий. дверные: дубовый шпон, пластик

Отделка

плитка в с/узлах, покраска

Инженерные обеспечение

центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

Состояние

удовлетворительное

Балансовая стоимость, руб.

5 990 400

Памятник архитектуры

нет

Данные об обременениях

нет

Земельный участок, кв.м.

1520

Кадастровый номер

ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г

Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок

Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.

Вид права

Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.


Особенности местоположения объекта оценки

Центральный административный округ[2] — один из 12 административных округов города Москвы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В округе расположено много театров, почти все московские вокзалы, большинство министерств Российской Федерации, а также Кремль, Дом правительства РФ, Государственная дума, Совет Федерации. Значительную часть территории округа занимают различные офисные здания, на западной окраине округа в том числе расположен ММДЦ «Москва-Сити».

Границы округа почти совпадают с городской чертой города до 1912 года (за исключением районов: «Сокольники», входящего в состав Восточного административного округа, и «Дорогомилово», входящего в состав Западного административного округа).

Население.

2002

2009

2010

2012

2013

2014

2015

2016

2017

701 353

694 941

741 967

748 032

752 310

757 137

760 690

768 280

769 630

Районы. Центральный административный округ разделен на 10 районов:

  • район Арбат;
  • Басманный район;
  • район Замоскворечье;
  • Красносельский район;
  • Мещанский район;
  • Пресненский район;
  • Таганский район;
  • Тверской район;
  • район Хамовники;
  • район Якиманка.

Мещанский район[3] — район в северной части Центрального административного округа Москвы. Району соответствует внутригородское муниципальное образование «Мещанское».

Население.

2002

2010

2012

2013

2014

2015

2016

2017

56 077

58 002

58 514

58 936

59 276

59 337

60 014

60 121

Транспорт. Метрополитен:

  • Станция «Рижская»
  • Станция «Проспект Мира» (Кольцевая линия)
  • Станция «Проспект Мира» (Калужско-Рижская линия)
  • Станция «Сухаревская»
  • Станция «Кузнецкий Мост»
  • Станция «Лубянка»
  • Станция «Трубная»
  • Станция «Достоевская»

Железная дорога:

  • Рижский вокзал
  • Рижская
  • Ржевская

Троллейбусы:

  • Троллейбус № 14 (Платформа Северянин — Электрозаводский мост)
  • Троллейбус № 42 (Рижский вокзал — Метро «Динамо»)

Автобусы:

  • Автобус № м9 (Метро «Владыкино» — Метро «Китай-город»)
  • Автобус № 24 (Трубная площадь — Гостиница ВДНХ)
  • Автобус № 38 (Трубная площадь — Рижский вокзал)
  • Автобус № т13 (Метро «Трубная» — ВДНХ (южная))

Трамваи:

  • Трамваи маршрутов № 7, № 19

Адрес объекта оценки: Москва, ЦАО, р-н Мещанский, Сретенка ул., 17С1.

Наименование

Характеристика

Административный округ г. Москва

Центральный

Район

Мещанский

Близость к скоростным магистралям

Приближен

Типичное использование окружения

Жилые дома (многоквартирные), коммерческие и социально значимые объекты

Основной тип застройки

Отдельно стоящие здания

Основной тип зданий

Кирпичные, монолитные и панельные здания

Плотность (полнота) застройки

На среднем уровне

Этажность застройки

Преобладающая этажность 2-23

Качество обустройства двора

Зеленые насаждения

Есть

Автомобильная парковка

Стихийная парковка

Уличное освещение

Есть

Условия окружающей среды

Благополучная обстановка [4]

Объекты промышленной инфраструктуры

микрорайона

В непосредственной близости от объекта оценки объекты промышленной инфраструктуры отсутствуют

Транспортная доступность

Хорошая

Вид транспорта

Станции метро: «Сухаревская» 280 метров, «Тургеневская» , «Сретенский бульвар», «Чистые пруды» 600 метров.

Ближайшие транспортные дороги

ул. Сретенка

Вид подъездных путей

Асфальтированные, состояние хорошее

Затопляемость

Отсутствует

Интенсивность движения транспорта

На высоком уровне

Престижность района

Престижный - в пределах Садового кольца

Наличие расположенных рядом объектов, снижающих/повышающих привлекательность местоположения:

Не выявлено


Рис. 1. Местоположение объекта оценки[5]

Рис. 2. Местоположение объекта оценки.[6]

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Обзор макроэкономической ситуации[7]

По итогам 2017 г. темпы роста выпуска в промышленности оказались еще ниже, чем годом ранее. По данным Росстата, в 2017 г. объем промышленного производства увеличился лишь на 1,0% к уровню 2016 г., что на 0,3 п.п. отстает от аналогичного показателя за 2016 г. Ухудшение показателей выпуска в промышленности в 2017 г. во многом обусловлено спадом промышленного производства в конце года: в ноябре выпуск сократился на 3,6% в годовом выражении, а в декабре – на 1,5%.

Среди основных секторов промышленности наиболее высокий рост выпуска был зафиксирован в секторе добычи полезных ископаемых (на 2,0% по итогам 2017 г.). При этом в ряде добываю­щих производств темпы роста выпуска оказались значительно выше. Например, объемы добычи природного газа за год увеличились на 8,7%, каменного угля – на 7,1%, рафинированной необрабо­танной меди – на 8,3%. В то же время снизились объемы добычи сырой нефти и газового конденсата (на 0,3%), железорудного концентрата (на 6,3%), а также глины (на 10,6%).

При этом в обрабатывающей промышленности темпы роста выпуска приблизились к нулевой отметке, составив всего 0,2% к уровню 2016 г., а в ряде отраслей выпуск сократился. Среди них – металлургическое производство, где объем выпуска снизился на 3,6% по сравнению с 2016 г., произ­водство готовых металлических изделий (на 2,7%), полиграфическое производство (на 5,4%), производ­ство компьютеров, электронных и оптичес­ких изде­лий (на 7,3%) и т.д. Значительный спад производства был характерен для продукции промышленного назначения. Например, выпуск холоднотянутой проволоки из нержавеющей стали в 2017 г. упал на 38,7%, алюминиевой проволоки – на 26,2%, медных прутков и профилей – на 23,6%, первичного алюминия – на 5,8%, медной проволоки – на 3,9%, стальных труб для нефтепроводов и газопроводов – на 3,5% в годовом выражении.   

Наряду с этим, отдельные обрабатывающие произ­водства, напротив, продемонстриро­вали высо­кие темпы роста выпуска. Так, выпуск автотранспорт­ных средств, прицепов и полуприцепов по итогам 2017 г. увеличился на 12,9%. При этом объем производства легковых автомобилей вырос на 21,0%, грузовых – на 18,2%, троллейбусов – на 23,3%. Высокие темпы роста выпуска наблюдались также в производстве мебели (на 8,2%), лекарственных средств и материалов (на 12,3%), ювелирных изделий (на 26,2%). Высокие темпы роста в этих секторах промышленности связаны как с реализацией «отложенного спроса» потребителей, так и с переключением спроса с более дорогого импорта на более доступную российскую продукцию.


Ускорение роста цен производителей в 2017 г. связано прежде всего с добывающими производствами. По данным Росстата, цены производителей промышленных товаров в декабре 2017 г. выросли на 8,4% в годовом выражении. Для сравнения, аналогичный показатель в декабре 2016 г. составлял 7,5%. Основной вклад в ускорение роста цен в 2017 г. внесли добывающие отрасли, а именно – сектор добычи сырой нефти и природного газа, где в декабре 2017 г. цены производителей выросли на 36,4% по сравнению с декабрем 2016 г. В результате, в целом по добывающей промышленности рост цен производителей составил 23,9%. Для сравнения, в обрабатывающей промышленности цены производителей за 2017 г. увеличились только на 4,2%. Стоит отметить, что среди обрабатывающих производств наиболее высокие темпы роста цен производителей наблюдались в производстве кокса и нефтепродуктов (рост на 17,2%).

Инфляция. В 2017 г. темпы роста потребительских цен упали до рекордно низкого уровня.

По данным Росстата, в декабре 2017 г. потребительские цены превысили уровень аналогичного периода предыдущего года только на 2,5%. Такой уровень потребительской инфляции является рекордно низким за весь период наблюдений за потребительскими ценами. Таким образом, фактический уровень инфляции оказался существенно ниже целевого показателя Банка России в 4%.

Наименьшие темпы роста потребительских цен в 2017 г. были характерны для продовольственных товаров (1,1% в декабре 2017 г. в годовом выражении). Таким образом, цены на продовольст­вие, вносившие существенный вклад в инфляцию в последние годы, в 2017 г. практически не выросли. Исключение составили лишь отдельные категории продуктов питания, такие как сливочное масло (цены выросли на 9,6% к декабрю 2016 г.), молоко и молочная продукция (на 5,2%), рыба и морепродукты (на 3,8%). При этом цены на ряд других продовольст­венных товаров по итогам 2017 г., напротив, снизились. Так, макаронные изделия подешевели на 0,7% к уровню декабря 2016 г., мясо и птица – на 2,3%, подсолнечное масло – на 8,6%, крупа и бобовые – на 13,0%, яйца – на 14,2%, сахар – на 23,7%.

Рост цен на непродовольственные товары в 2017 г. также существенно замедлился, составив 2,8% в декабре в годовом выражении (по сравнению с 6,5% годом ранее). Наиболее высокие темпы роста цен в этой категории товаров были характерны для автомобильного бензина (на 7,3%) и табачных изделий (на 8,6%). При этом по отдельным категориям непродовольственных това­ров также наблюдалось снижение цен. Среди них – электротовары и бытовые приборы (на 0,6%), телерадиотовары (на 2,3%), медикаменты (на 3,4%).