Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ.pdf

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. Цены предложения на коммерческие помещения, предлагающиеся к сдаче, превышают цены реальных сделок не более чем на 6-9% для офисных помещений. В отчете, принята средняя поправка на уторговывание
7,5% [12].

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объекта-аналога. Практика показывает, что аренда одного кв.м большей площадью ниже, чем цена аналогичного объекта с меньшей площадью. Корректировка взята на основании данных – «Справочник оценщика недвижимости – 2016, Том 2 Офисно-торговая недвижимости и сходные типы объектов», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2016 г.

Таблица 3

Матрица вводимых корректировок

Для расчета поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+»

После анализа объектов-аналогов производилась проверка однородности полученных стоимостей, путем расчета коэффициента вариации, который не должен превышать 33%.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

Результаты расчетов арендной платы

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 18,5%, что позволяет считать выборку однородной.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Расчет и обоснование ставки капитализации

При расчете ставки капитализации для объекта оценки в качестве расчетной величины принято значение ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие пять лет, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Ставка капитализации была определена на основании данных – «Справочник оценщика недвижимости – 2016, Том 2 Офисно-торговая недвижимости и сходные типы объектов», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2016 г. Результаты исследований приведены в разделе 7, подразделе 7.4, в таблице 4.

Таблица 4

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки (принимается среднее значение) составляет 12,1%.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. определение прибыли предпринимателя;
4. определение износа и устареваний;
5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для объекта оценки затратный подход применен справочно, поскольку объект оценки является встроенным помещением, расчет будет строится на определении стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.