Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ.pdf

Балансовая стоимость. 16 410 265 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы г.Электросталь Московской обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт приема – передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6.

Характеристики здания

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. Москва осуществляется автобусами, маршрутными такси, электропоездами. Здание находится в ~1,5 км от железнодорожной станции «Электросталь». Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Особенности местоположения объекта оценки

Электроста́ль — город областного подчинения с административной территорией в Московской области России. Образует городской округ Электросталь. Население — 158 508 чел. (2017). Площадь города — 51,45 км², городского округа — 135,37 км². Городской округ Электросталь расположен в 52 километрах (38 км от МКАД) к востоку от Москвы. В окрестностях Электростали берёт начало река Вохонка (приток Клязьмы), а также притоки Вохны — Марьинка и Ходца. На севере Электросталь граничит с землями Ногинского мехлесхоза, а с юга и юго-востока — с землями Павлово-Посадского района. На западе и востоке к городской территории вплотную подходят лесные массивы.

В рамках муниципального устройства, он образует муниципальное образование городской округ Электросталь, образованный в 2004 году и включивший в себя один населённый пункт — одноимённый город. 1 января 2018 года в состав городского округа вошли также 10 сельских населённых пунктов упразднённого сельского поселения Стёпановское Ногинского муниципального района.

Электросталь является центром металлургии и тяжёлого машиностроения — город обладает крупнейшим в стране производством ядерного топлива, высококачественной стали, тяжёлого машиностроения и химической продукции. Кроме этого, в городе работают более сотни средних и малых предприятий, которые производят строительные материалы, одежду, книги и журналы, школьную и офисную мебель, продукты питания и многое другое.

По инициативе Главы городского округа и руководства ведущих организаций и предприятий научно-промышленного комплекса города был образован Научно-промышленный совет городского округа Электросталь Московской области. Совет создан с целью оказания поддержки органам местного самоуправления в решении задач устойчивого социально-экономического развития города, выработке рекомендаций по эффективному использованию научно-технического потенциала города.

Уровень занятости в городе довольно высокий, что связано с наличием крупных промышленных предприятий. Основные предприятия г.Электросталь - ПАО «Машиностроительный завод», АО «Металлургический завод «Электросталь», ОАО «Электростальский завод тяжёлого машиностроения», ОАО «Электростальский химико-механический завод им. Н. Д. Зелинского», Котельно-строительная компания, Завод теплообменного оборудования «Бойлер», Завод «ОСТ-Тара» группы «ОСТ», ОАО ЭНПО «НЕОРГАНИКА», ЗАО «Электростальский домостроительный комбинат», ЗАО НИКБООР.

Кроме этого, в городе функционирует крупный молокозавод, рыбные хозяйства, чайные компании и хлебозавод. Торговые центры обеспечивают работой более 3000 человек, помимо этого есть сотни магазинов, аптек, парикмахерских, турагентств, банков и т.д.

На западе, поблизости от города, проходит кольцевой газопровод Московской области (КГМО), на северо-востоке от города размещена Ногинская подстанция (район пос. Красный Электрик), подающая в город электроэнергию от ЕЭС.

Прямое автобусное сообщение с городами Москва (маршруты № 399 и 588) и Ногинск (№ 20, 23, 42 и 49, маршрутные такси № 49, 65, 69 и 42). Пригородные автобусы до станции Фрязево (№ 103, 38, 40, 42, 60,) деревни Пушкино (№ 39), посёлка имени Воровского (станция Храпуново, автобусы и маршрутные такси № 49). Развита сеть внутригородских автобусных перевозок, включающая 15 маршрутов.

Беспересадочное сообщение электропоездами с г. Москва (время движения до платформы Серп и Молот (пересадка на станции метро «Римская» и «Площадь Ильича») составит примерно 1 час 15 минут.), Железнодорожный, Электроугли, Реутов.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Итоговые данные о социально-экономическом развитии РФ по итогам 2017 года сделаны на основании данных Федеральной службы государственной статистики, которые опубликованы на момент проведения оценки.

В таблице представлены ключевые показатели развития экономики РФ за 2017 год (в том числе за декабрь 2017 года).

Таблица 1. Основные экономические и социальные показатели.

Объем ВВП России за 2017г., по первой оценке, составил в текущих ценах 92081,9 млрд. рублей. Индекс его физического объема относительно 2016г. составил 101,5%. Индекс-дефлятор ВВП за 2017г. по отношению к ценам 2016г. составил 105,5%.

Индекс промышленного производства в 2017г. по сравнению с 2016г. составил 101,0%, в декабре 2017г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 98,5%.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2017г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 5654,01) млрд.рублей, в декабре 2017г. - 220,5 млрд.рублей.

Оборот организаций с основным видом деятельности "Рыболовство и рыбоводство" в 2017г. составил 310,1 млрд.рублей, что в действующих ценах на 8,9% больше, чем в 2016г., в декабре 2017г. - 31,2 млрд.рублей и на 1% больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2017г. составил 7545,9 млрд.рублей, или 98,6% (в сопоставимых ценах) к уровню 2016г., в декабре 2017г. - 1087,9 млрд.рублей, или 101,3% к соответствующему периоду предыдущего года. Из числа введенных в действие в 2017г. зданий 93,6% составляют здания жилого назначения.

В соответствии с федеральной адресной инвестиционной программой, утвержденной Минэкономразвития России на 2017г. (с уточнениями на 1 января 2018г.), выделены ассигнования в размере 636,4 млрд.рублей, из них из федерального бюджета - 615,6 млрд.рублей, на строительство 1384 объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимости и реализацию мероприятий (укрупненных инвестиционных проектов). Из общего количества объектов по 242 объектам было намечено провести только проектные и изыскательские работы. Из 441 объекта, намеченного к вводу в 2017г., введено в эксплуатацию 208 объектов, из них 189 - на полную мощность, 19 объектов - частично.

Оборот розничной торговли в 2017г. составил 29804,0 млрд.рублей, что в сопоставимых ценах составляет 101,2% к 2016г., в декабре 2017г. - 3081,5 млрд.рублей, или 103,1% к соответствующему периоду предыдущего года.

В 2017г., по данным оперативной отчетности, населению было оказано платных услуг на 8831,9 млрд.рублей, в декабре 2017г. - на 802,6 млрд.рублей. Удельный вес расходов на оплату услуг в потребительских расходах населения в 2017г. остался на уровне 2016г. (21,2%), в декабре 2017г. составил 19,2% против 19,3% в декабре 2016 года.

По результатам выборочного обследования деловой активности сферы услуг, в IV квартале 2017г. баланс оценок изменения экономической ситуации, в отличие от III квартала 2017г., имел отрицательное значение.

Индикатор делового климата в сфере услуг - индекс предпринимательской уверенности в IV квартале 2017г. составил (-7)%.

Как и в предыдущие периоды, в IV квартале 2017г. основными факторами, ограничивающими деятельность организаций сферы услуг, является сокращение платежеспособного спроса населения (отметило 47% опрошенных руководителей организаций сферы услуг), недостаток финансовых средств (44%), существующий уровень налогообложения (37%), большая отчетная нагрузка (32%).

Баланс оценок ожидаемого изменения экономической ситуации (разность долей респондентов, отметивших "улучшение" и "ухудшение" показателя) в I квартале 2018г. по сравнению с IV кварталом 2017г. в целом в сфере услуг составил 0%, в то же время в организациях, занимающихся творческой деятельностью, деятельностью в области искусства и организацией развлечений - 20%, рекламной деятельностью и деятельностью в ломбардах - 15%, в организациях, деятельность которых подвержена влиянию сезонного и календарного факторов, например, в туристических агентствах и прочих организациях, предоставляющих услуги в сфере туризма, баланс оценок имеет отрицательное значение (-13%).

Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России (по методологии платежного баланса), в ноябре 2017г. составил (в фактически действовавших ценах) 55,0 млрд. долларов США (3237,9 млрд.рублей), в том числе экспорт - 33,2 млрд.долларов (1958,2 млрд.рублей), импорт - 21,7 млрд.долларов (1279,7 млрд.рублей). Сальдо торгового баланса в ноябре 2017г. сложилось положительное, 11,5 млрд.долларов (в ноябре 2016г. - положительное, 9,0 млрд.долларов).

В ноябре 2017г. зарегистрировано 34 тыс. организаций (в ноябре 2016г. - 38,1 тыс.), количество официально ликвидированных организаций составило 50,8 тыс. (в ноябре 2016г. - 52,7 тыс. организаций).

В декабре 2017г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,4%, в том числе на продовольственные товары - 100,6%, непродовольственные товары - 100,3%, услуги - 100,3%.

В IV квартале 2017г. по сравнению с предыдущим кварталом индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья, по предварительным данным, составили соответственно 100,6% и 100,1%. На первичном рынке жилья рост цен составил от 0,1% на элитные квартиры до 0,8% на квартиры среднего качества (типовые). На вторичном рынке повышение цен составило от 0,1% на элитные квартиры до 0,3% на квартиры среднего качества (типовые). Вместе с тем квартиры низкого качества подешевели на 0,8%.

На рынке коммерческой недвижимости по итогам декабря 2017 года лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 48%. Далее идут производственно-складские помещения (20%), помещения торговые помещения (18%)  и свободного назначения (14%).

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент - отдельно стоящие здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Для сравнительного анализа офисных помещений были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. Московская область, г. Электросталь, Фрязевское шоссе, д.114, двухэтажное отдельно стоящее здание офисного назначения общей площадью 235 кв.м, земельный участок 1500 кв.м. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 12 000 000 руб.
2. Московская область, г. Электросталь, ул. Николаева, д.9, двухэтажное торгово-офисное здание общей площадью 775,3 кв.м, капитальный ремонт произведен в 2004 году. Интернет-сайт www.avito.ru . Цена предложения с учетом НДС 34 888 500 руб.
3. Московская область, г. Электросталь, ул. Карла Маркса,д.26, офисное помещение общей площадью 120 кв.м, площадь земельного участка 3400 кв.м.. Интернет-сайт www.cian.ru . Цена предложения с учетом НДС 4 900 000 руб.