Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ.pdf

С учетом объема предоставленной оценщикам информации для определения стоимости объекта оценки использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м, 1 кв. м, 1 куб. м, 1 шт. и т.п.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства).

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.).

З_созд =С₁ м² ·* S_стр *·К_н ·* К_рег * К_в * К_ндс ,

где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

С₁ м² – стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н= 1);

К_рег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Посчитаем затраты на замещение здания:

Расчет износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Таким образом, физический износ, рассчитанный как средневзвешенное, составляет 8,54%.

Определение прибыли предпринимателя

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с предпринимательством риск.

Прибыль инвестора – это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестирования.

Практические оценщики определяют эту величину по данным, которые приводятся в периодических изданиях информационно-аналитических компаний, изданиях Российского общества оценщиков, «КО–ИНВЕСТ» и т. п., а также на основании информации, полученной от коммерческих застройщиков.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Московской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%), т.е. коэффициент прибыли инвестора (К_ин) – 1,3.

В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта капитального строительства рассчитывается путем суммирования затрат на создание объектов капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке рассчитаем по формуле:

V_окс = (З_созд +ПП) – И

где

V_окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке;

З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

ПП – прибыль предпринимателя;

И – физический износ и устаревания.

На основе п. 24 и) ФСО №7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Таким образом, З_созд= 37 367 024,17 руб., ПП = 30%, И=8,54%,

V_окс = 44 428 644,4 руб.

Расчет стоимости земельного участка

В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточно объективных данных ни о сделках купли продажи аналогов, ни о предложениях на продажу земельных участков под размещение коммерческих объектов, площадь которых была бы соизмерима с площадью земельного участка объекта оценки. Абсолютное большинство продаваемых земельных участков в г.Электросталь категории «земли населенных пунктов» имеют вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Проанализировав рынок земельных участков оценщиком было принято решение отказаться от расчета сравнительным подходом земельного участка объекта оценки, так как предлагаемые объекты-аналоги не отражают реальную рыночную стоимость земли и их некорректно использовать при оценке.

В связи с указанным, стоимость земельного участка оценщик определил на основе его кадастровой стоимости, которая на дату оценки составила 4 560 465 рублей.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = Vзу + Vокс

где

V – стоимость объекта недвижимости;

Vзу –стоимость земельного участка;

Vокс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.

V = 4 560 465 руб.+44 428 644,4 руб.=48 989 109,4 руб.

Стоимость Объекта оценки, полученная с применением затратного подхода на дату оценки, составляет 48 989 109,4 руб.

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Согласование результатов оценки

В таблице 5 представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов задаче, цели оценки, проанализирована достоверность и достаточность данных и т.д. Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов).

Таблица 5

Экспертное мнение оценщика

Рассчитаем средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода.

Таблица 6

Определение весовых коэффициентов подходов

Таблица 7

Согласование результатов