Файл: Подходы к оценке объектов недвижимости.pdf

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А2
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,308	0,549945607
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,793700526	0,794 / 3,308	0,24021087
З	1/3	1	1	(1/3 × 1 × 1)^1/3	0,693361274	0,691 / 3,308	0,209843523
ИТОГО					3,304182393		1

Таблица 37 - Критерий А3 – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А3
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,308	0,549945607
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,793700526	0,794 / 3,308	0,24021087
З	1/3	1	1	(1/3 × 1 × 1)^1/3	0,693361274	0,691 / 3,308	0,209843523
ИТОГО					3,304182393		1

Таблица 38 - Критерий А4 – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А4
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,372	0,53961455
Д	0,5	1	2	(0,5 × 1 × 2)^1/3	1	1 / 3,372	0,296961331
З	1/3	0,5	1	(1/3 × 0,5 × 2)^1/3	0,550321208	0,548 / 3,372	0,163424119
ИТОГО					3,367441801		1

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 39 - Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Критерий	А1	А2	А3	А4	Расчет
Альтернатива	0,087	0,199	0,261	0,453	алгоритм	значение
С	0,550	0,550	0,550	0,540	0,087×0,550 + 0,199×0,550 + 0,261×0,550 + 0,453×0,540	0,545
Д	0,240	0,240	0,240	0,297	0,087×0,240 + 0,199×0,240 + 0,261×0,240 + 0,453×0,297	0,266
З	0,210	0,210	0,210	0,163	0,087×0,210 + 0,199×0,210 + 0,261×0,210 + 0,453×0,163	0,189
ИТОГО						1

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 40 - Рыночная стоимость оцениваемого имущества

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1.	Стоимость, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.	55694234
2.	Стоимость, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.	62447240
3.	Стоимость, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.	55490766
4.	Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.	554907660,261 + 624472400,545 + 55694234*0,189 = 59322327
5.	Рыночная стоимость (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.	59322000

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 25.04.2018 года, составляет с учетом округления:

59322000 (Пятьдесят девять миллионов триста двадцать две тысячи) рублей 00 копеек

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости.

Рисунок 14 - 3D-матрица интервальной стоимости ^{^[21]}

Объект оценки – стандартная недвижимость;

- результат расчета стоимости – 52 503 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «среднее», развитость рынка - высокая, оборачиваемость объекта - средняя.

В соответствии с данными рис. 14 имеем:

- ширина интервала = +/- 10% * 1 = 10%;

- нижняя граница = 59322000 - 59322000*20% = 47457600 руб. ;

- верхняя граница = 59322000 + 59322000*20% = 71186400 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 47457600 руб. – 71186400 руб., включительно.

Выводы

Рыночная стоимость здания общей площадью 750 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников ….. по состоянию на дату оценки составляет:

59322000 (Пятьдесят девять миллионов триста двадцать две тысячи) рублей 00 копеек

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов. Основной метод рыночной оценки – это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев оценки имущества). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. Стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли.

Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России, является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В данной работе оценка стоимости недвижимости была проведена на примере торгово-офисного здания. Оценка была проведена с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов. В результате проведенных расчетов стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 25.04.2018 года, составляет 59322000 (Пятьдесят девять миллионов триста двадцать две тысячи) рублей 00 копеек.

Таким образом, можно сделать вывод, что поставленные задачи выполнены, а искомая цель достигнута.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"
Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве»
«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2016.
СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015

Приложения. Информация по аналогам

Сравнительный подход

Аналог 1

https://ekb.cian.ru/sale/commercial/181748916/

Аналог 2

https://ekb.cian.ru/sale/commercial/165951468/

Аналог 3

https://ekb.cian.ru/sale/commercial/165665059/

Доходный подход

Аналог 1

https://ekb.cian.ru/rent/commercial/164928369/

Аналог 2

https://ekb.cian.ru/rent/commercial/180782491/

Затратный подход. Земельные участки

Аналог 1

https://www.avito.ru/ekaterinburg/zemelnye_uchastki/uchastok_14.7_sot._promnaznacheniya_1236349198

Аналог 2

https://www.avito.ru/ekaterinburg/zemelnye_uchastki/uchastok_39.5_sot._promnaznacheniya_1223867114

Пункт 8 ФСО-3 ↑
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 13 июля 2015 г) ↑
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1140086922125 ↑
http://economy.midural.ru/content/osnovnye-itogi-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya-sverdlovskoy-oblasti-v-yanvare-fevrale-0 ↑
http://www.konti.ru/userfiles/files/obzor_nedv_2017_2q.pdf ↑
https://expertocenka.group/analytics/20-rynok-ofisnoy-nedvizhimosti-itogi-2-kv-2017.html ↑
http://ekbrealty.ru/news/offices/7311/ ↑
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), глава 7, пункт е http://www.labrate.ru/laws/2014_prikaz_mert_fso-7.htm ↑
Источник информации: СРД №16 (2015 г.), табл. 1.3.2, стр. 16. ↑
http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/rftSyV6MQMy6RwBs.pdf ↑
Источник информации: http://www.guion.spb.ru/userfiles/Модель%20аренды%20II%20квартал%202015%20г.doc ↑
Источник информации: СРД №16 (2015 г.), табл. 1.3.2, стр. 16. ↑
http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?dateto=25.04.2018 ↑
http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?dateto=25.04.2018 ↑
https://raexpert.ru/ratings/regions/2017/att1 ↑
http://srosovet.ru/press/news/prakticheskie-rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimosti-poluchennoj-razlichnymi-podhodami-ili-metodami/ ↑
Источник информации: СРД №16 (2015 г.), табл. 1.3.2, стр. 16. ↑
http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/KqSni13EfaOm03yN.pdf ↑
Табакова С.А., Дидковская А.В. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области, Россия. Серия «Справочник оценщика». — М: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2016 г. — 518 с. ↑
http://srosovet.ru/press/news/prakticheskie-rekomendacii-po-ustanovleniyu-diapazonov-stoimosti-poluchennoj-razlichnymi-podhodami-ili-metodami/ ↑
Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑

Смотрите также файлы

Власть и эффективность менеджмента.pdf

Материально-техническая база предприятий питания, эффективность её использования.pdf

СОВРЕМЕННЫЙ БАНКОВСКИЙ МАРКЕТИНГ: МЕТОДЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ (Понятие и сущность банковского маркетинга).pdf

Бухгалтерский учет валютно- обменных операций.pdf

Понятие оперативно-розыскной деятельности..pdf

Файл: Подходы к оценке объектов недвижимости.pdf

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Смотрите также файлы

Информация

Списки файлов

Дополнительно